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進入新的一年,儘管調控仍不放鬆,但是市場形勢已經與去年截然相反。今年,全國將面臨更加複雜的經濟形勢,房價、市場的走向也有更多的變數。河南財經政法大學工程管理和房地產學院教授劉社認爲,在房產稅推行準備不足的當下,行政手段仍爲必要。
市場基本可控
最新統計數據顯示,去年11月,全國70個大中城市中,價格上漲的城市有53個。樓市復甦已是全國的共同現象。
去年1~11月,鄭州商品房銷售價格8507元/平方米,較2011年同期上漲167元/平方米。商品住宅銷售均價爲6876元/平方米,同比上漲586元/平方米,而非住宅則上漲2094元/平方米。
劉社認爲,從住宅同比漲幅來看,絕對數似乎不少,但是從全年平均來看漲幅不超過10%。前幾年,房價漲幅遠高於GDP的漲幅,甚至達到20%,今年是近3年中相對平緩的。
由於2011年年底市場處於下行趨勢,觀望氣氛濃厚,產品滯銷。低迷形勢自去年4、5月份開始迴轉。“現在樓市儘管復甦,但是遠未達到2010年那麼好。”劉社說,儘管現在交易量不錯,但是整體在嚴格調[最新消息價格戶型點評]控之下,尚處於政府可控制可接受的狀態。
提起去年對樓市最深的印象,劉社認爲是“政策性維穩”。她認爲市場一直在逐月回升,如果不是政府反覆強調調控態度、力度不變,那麼漲得會更快。政府在2012年基本做到了高難度的維穩調控。
波動向上
從全國市場形勢來看,去年第三季度起,房價開始溫和上漲,現在有加速擡頭之勢。劉社認爲現在房價是波動中向上而非向下,而中央就是要“按頭”,不想讓其往上漲。但是,從各方面形勢看,上漲因素更大。
她認爲,美國的貨幣市場氾濫趨勢嚴重,不排除熱錢通過香港、臺灣向大陸滲透。而下一輪的調控中,中國很難進一步降息,可能會導致因熱錢的流入產生輸入型貨幣膨脹。
在物價全面上漲的當下,單單要求房價不漲甚至下跌是難的,也是沒有道理的。劉社認爲現階段只要房價漲得慢就難能可貴了。不能單看房價在攀爬,而應該除去通貨膨脹因素看相對值。
回顧2012年,在1~2季度中間,促成樓市向好的因素主要是GDP的下降。正是國內經濟形勢的不好,中央才進行微調,穩中求進。不過,在此過程中,有人質疑中央口號上喊得緊,實際暗中有鬆動,而地方則暗中救市。
“明年國內外經濟形勢將會更加複雜,此與國際熱錢帶來的輸入型通脹不無相關。”劉社說,這一輪輸入型通脹來勢有多猛,影響有多長遠是無法預測的。但是勢必會帶來嚴重的通貨膨脹。眼下,美國在透支全球,其國內經濟形勢惡化,房地產快速復甦,會通過慢慢影響滲透到我國,進而帶動房價。
仍需行政手段
自最嚴厲調控出臺已近兩年,開發商在兢兢戰戰中觀望、奮鬥,但是過去整一年並未有新政靴子落地。
“以鄭州爲例,單月銷售超過90萬平方米已相當可觀,而其11月銷售已超百萬餘平方米。一般連續三個月巨量成交,則可帶動房價的上漲。”劉社認爲,市場可謂暖冬,政府需要警惕並及時降溫。
不可否認,房地產業是我國的支柱產業,若“跌”會拖累宏觀經濟,但若任由其漲,則會引發金融危機,引發社會的不和諧。
“房產稅是一個重要法寶。”劉社說,中央擴大房產稅試點無疑是必要的,同時保障房紮實地改進、商品房庫存量的加大可以抵消部分房價上漲動力。但是,在準備不足的情況下,全面推行房產稅會造成巨大震動,中央不會倉促出臺。
目今,各級政府嚴密監控樓市形勢,採用更多的手段是約談或控制預售,減少高房價的供給。儘管一直有聲音在反對政府的干預,但是如果不加控制,任由其發展,將會對社會經濟產生深遠的危害。
“市場經濟也有其解決不了的問題,政府利用行政手段幫助市場經濟渡過難關也是權益之計,至少可以控制其不出亂。”劉社說,故限購、限價在短期內仍不會被取消。