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制圖任萍
4宗地塊,78家企業領取競買申請書,19家企業參與競拍。昨日舉行的2013年滬上首輪宅地出讓異常火爆,最終4宗地塊均產生了較高的溢價率,最高溢價率達65.77%,總價總額為13.3億元。而去年幾乎沒有任何拿地動作的龍湖地產[簡介最新動態]則在新年強勢開局,以溢價6成的代價連奪兩地。
業內人士分析,雖然土地出現價格上漲,但是對於房價而言,此番高溢價並不是房價上漲信號,更是的是開發企業對開發收益降低的忍耐,以及對項目遠景規劃的看好。
龍湖[簡介最新動態]溢價6成以上連奪2地
來自市規土局網站公布的信息顯示,昨日進入現場競拍環節的4宗地塊分別是新城一站16A-02A地塊、新城一站17A-02A地塊、新城一站18A-01A地塊和新城一站19A01A地塊。其中前兩宗為商住用地,後兩宗為純住宅用地。這四總地塊均為相連的姊妹地塊,如能同時拍得,無疑對未來的項目開發相當有利,所以競拍前就有不少業內人士預測,很有可能出現一家房企拿下多幅、甚至全部四幅地塊的現象。
而現場競價的結果也印證了這種看法。龍湖地產梅開二度,同時拿下了新城一站16A-02A地塊和新城一站17A-02A地塊兩幅商住用地,成交價分別為28800萬元和39800萬元。兩幅純宅地則被兩家房企瓜分。其中綠地集團[簡介最新動態]35611萬元拍得新城一站19A-01A地塊;新城一站18A-01A地塊則被北京奧林匹克置業及訊佳集團聯合體以28680萬元拿下。四地塊均拍出高溢價,其中溢價率最高的為新城一站17A-02A地塊,達到65.77%,最低的新城一站19A-01A地塊也有47.09%。
記者發現,自2011年8月競得虹橋商務區核心區一期05號地塊後,龍湖地產在上海便再沒有拿地,時隔17個月,龍湖再次出手。據業內人士透露,龍湖對本次出讓地塊關注已達兩年之久,且有志在必得之勢,最終競得兩幅商住用地,且溢價率均超過60%。
漢宇地產市場研究部分析師張頎分析指出,目前板塊內在售的住宅項目,公寓房源成交均價普遍在14000?16000元/平方米。區域內已雲集新城、旭輝等多家大型房企入駐,隨之綠地、龍湖、奧林匹克置業的後續加入,再加上大虹橋概念及軌交建設等利好消息刺激,未來整個區域仍有可觀發展潛力。
德佑地產研究主任陸騎麟則認為,此次拍賣部分地塊的溢價已經略高。 『如果按照龍湖兩宗地塊的最高容積率2.5來計算的話,其樓板價應在7500元左右,未來有不小的盈利風險。 』德佑地產研究主任陸騎麟分析道。他指出,該地塊內90平方米以下的中小戶型建築面積規定不得低於住宅總建築面積的七成,這無疑將與龍湖長期以來的區域中高端定位存在一定抵觸,不利於品牌的打造。
高溢價不是房價上漲信號
新年首輪宅地競買就出現如此熱度,讓市民不得不擔懮『面粉』價格上漲後,『面包』的價格是否也會提昇。
對此,上海中原地產研究諮詢部高級經理龔敏坦言,此輪高溢價並不是房價上漲信號,主要是區位鮮有供應、新興社區規劃、軌道交通規劃等因素疊加吸引房企。她介紹,4宗地塊除匯金路外,其他都為規劃道路,周邊配套欠缺,但都納入計劃中且交付時間明確,其中幼兒園、初級中學均計劃於2015年上半年啟用,同年9月可以入學,而交通配套方面更有軌交17號線匯金路站點和盈港東路、匯金路規劃的公交樞紐站同步建設,同步運營,力爭2013年年底開工,2017年通車,使得郊區因出行不便劣勢得以大大改善,正是在各項配套設施能清晰預見的情況下,房價良好預期也得以形成,房企纔會高溢價拿地。
與此同時,據21世紀不動產上海市場研究部統計顯示,2009年至今上海青浦區共出讓了17幅各類具有住宅屬性的地塊,但少有青浦新城板塊內的商品住宅地塊出讓,此次4地連拍一定程度上放大了區域內土地需求的迫切性。
除此以外,上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍還表示,眼下土地的競買結果並不突破區域房價,地塊開發的利潤空間仍有相當保留。這表明,盡管土地競買加劇,開發商對於未來房價走勢預期並未盲目向上,而是處在走平或者微漲的尺度。溢價率的走高,更多是開發企業對開發收益降低的忍耐,而非未來房價走高的信號。