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日前,華僑城[最新消息價格戶型點評]對此前媒體曝出的“華僑城負債高速擴張”一事作出迴應。
華僑城集團[簡介最新動態]投資發展部總經理倪徵稱,華僑城70%左右的負債率其實並不算太高。目前華僑城經營性現金流爲正,短期債務壓力並不大,因此公司的資金壓力並不是外界想象的那樣嚴重。
而事實上,2012年以來,華僑城就相繼與與福州、深圳大鵬新區、寧波市鄞州區簽署合作框架協議。記者據此前華僑城官方公告顯示統計,三個簽署項目的投資額分別爲不低於100億、3000萬、不低於100億。
並且,據華僑城A第三季度財報顯示,公司貨幣資金爲78.3億,短期借款爲68.1億,長期借款爲196.9億,公司經營性現金流爲37.96億元。淨資產負債率高達103%。
有分析此前曾指出,華僑城的淨負債率橫向對比,在同行業中絕對處於高水平,即使是縱向對比其自身,這幾年也是一直處於高風險水平。
負重“搶食”旅遊地產
在揹負鉅額債務,還頻頻花費大手筆高速擴張,且屢次傳出華僑城通過各種途徑進行融資的情況下,華僑城方面的迴應似乎並不能平息業內人士的諸多揣測。
一位不願具名的分析人士就提出,“即便如華僑城所說,負債率這方面並不是問題,但未來,華僑城能否同時支撐幾個大型項目的支出,仍值得商榷”。
華僑城加快擴張,多位業內人士稱是一線房企競相涌入旅遊地產惹的“禍”。
據此前統計,房地產行業前100名房企中,就已至少有1/3介入了旅遊地產領域。而2012年下半年以來,進軍旅遊地產的房企驟然增多。萬科[簡介最新動態]、雅居樂[簡介最新動態]、恆大、保利、碧桂園等房地產百強企業中的近七成,也紛紛搶吃旅遊地產這塊大蛋糕。
“以限購爲主旨的房地產行業調控政策,嚴厲地限制了投資和投機性住房需求。不受調控限制的旅遊地產以其拿地成本較低的優勢,成爲各房企眼中的香餑餑”,有業內人士分析稱。
事實上,在旅遊地產吸金能力趨增,各一線房企搶佔旅遊優勢資源之時,“作爲老牌旅遊地產房企的華僑城當然不會坐以待斃。即使存在恐不能同時支撐幾個大型項目的風險,爲了保持在旅遊地產中的領軍地位,華僑城仍選擇背重殼走旅遊地產擴張之路”,上述人士指出。
同質化競爭與房企“對壘”
爭食旅遊地產之戰已經打響。2012年10月以來,華僑城分別與招商、恆大在深圳、福州火熱對壘。
2012年10月10日,華僑城公告稱與深圳大鵬新區投資控股有限公司簽訂合資協議。不久之後,招商地產亦宣佈,計劃用5年時間在大鵬新區建設天使灣國際濱海生態旅遊度假城,預計總投資近300億元。
在此之前,據相關分析透露,政府最終決定讓雙方都在前期進入,一是想借助雙方的背景和實力;另一方面則是認爲雙方良性的競爭更有利於大鵬新區的發展。
深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認爲,作爲濱海項目的大鵬華僑城,如果照搬東部華僑城模式,會對大鵬華僑城的開發運營造成更大的壓力。
業內人士還認爲,從雙方目前公佈的規劃來看,項目今後都將包括旅遊度假、高端酒店、商業娛樂等項目,這必然導致雙方日後在產品方面形成同質化競爭,項目在發展中或缺乏對遊客獨特的吸引力。
僅僅時隔8天,深圳華僑城股份有限公司又與福州市政府簽訂了戰略合作框架協議,打造大型文化旅遊綜合項目,總投資額不低於100億元。10月25日,恆大集團也與福州市政府簽訂投資框架協議,欲用350億元打造福州海洋文化旅遊城項目。
華僑城儘管在旅遊地產領域是開山鼻祖,且旅遊地產開發經驗豐富,但恆大實力饒是不俗。然而,兩軍對壘,必分勝負。
事實上,在旅遊地產方面,恆大已有上海威尼斯等諸多成功案例,其旅遊項目已覆蓋廣東、重慶、天津等全國十多個省市。
此外,據12月31日最新公佈的《2012年中國房地產企業銷售金額TOP50榜單》顯示,恆大以923億元的銷售業績名列第五,而華僑城並未闖入50強。
有業內人士指出,恆大的企業實力雄厚,優勢資源整合與運營能力極高。更何況,華僑城不盡如人意的資金實力是無法與年銷售額近千億的恆大相比。
高速擴張恐成強弩之末?
不管華僑城如何與其他房企對壘結果如何,值得注意的是,高速擴張下的華僑城目前仍將歡樂谷等主題公園作爲核心旅遊產品。
中國現有歡樂谷已超過5個,美國地區僅有2個迪斯尼。而如果這些主題公園一旦密集過度,便有可能造成消費者的審美疲勞。
況且,美國迪斯尼在上海的入駐對立足於本土旅遊地產的華僑城來說,是一個不小的挑戰。當旅遊項目同質化嚴重,消費者對於華僑城的旅遊項目興趣缺乏之時,華僑城的高端住宅及商業項目就失去其高溢價的支撐,從而失去高額利潤。
進而從長期來看,華僑城的旅遊綜合體項目在未來將會有市場飽和的風險,那個時候,華僑城的這種商業模式將無法複製。
宋丁也認爲,華僑城之前開發的旅遊項目主要是東部華僑城模式的複製,這種模式旅遊過重,導致經營成本過大,負重也較高。
同時,亦有專家指出,旅遊地產具有投資金額大、週期長、見效慢的特點。如果在揹負重殼的情況下,擴張速度過快,對當前資金鍊比較緊張的房企來說,無疑是雪上加霜。(新華網房企新觀察/陶婷)