|
||||
2012年成都樓市呈現以下特點:剛需和改善型成爲住宅回暖的利器;商業和辦公出現明顯滯銷,存量房源達近五年新高;受“北改”刺激,城北區域住宅成交量爆發了強勢的上漲力量。
盤點2012年,成都主城區的住宅成交曲線呈現了明顯的上揚趨勢。截至去年10月,成都主城區住宅成交量就已經趕超2011年全年,而去年1-12月主城區住宅共成交85390套,成交面積820.59萬㎡,與2011年相比,成交量增幅約32%。
縱觀2012年各月主城區住宅、商業、辦公三類物業的成交情況,剛需和改善型成爲住宅回暖的利器;商業和辦公卻出現了明顯滯銷,存量房源達到了近五年來的新高,如何更好更快地推出適應市場的產品已經成爲目前不少開發商共同研究的課題。在中國指數研究院纔出品的《2012年中國房地產企業銷售額百億專題》中就指出,隨着房地產調控的持續深入,行業集中度進一步提升,強者恆強的態勢已經成爲行業共識,截至2013年1月4日的監測結果顯示,萬科、保利、綠地、中國海外發展等53家企業2012年銷售額突破百億。
【區域】
高新區住宅成交量穩坐頭把交椅
回顧2011年成都樓市年報,高新區在全年的表現非常搶眼,該區域住宅成交量佔主城區總量的28.6%,高於2010年的佔比。而在2012年,高新區共成交住宅約2.6萬套,同比增加28.73%,高新區住宅市場份額新增3個百分點,佔主城區總量達三成以上。與其他各區,住宅成交量普遍佔比兩成以下的情況相比,高新區目前在成都住宅市場的優勢地位仍十分穩定。
在“北改”政策的刺激下,去年的城北區域也成了主城區樓市的焦點。其中成華區住宅成交從增量來看,2012年住宅成交量增幅達到87.52%,全年140.69萬㎡的成交量使該區從2011年各區成交第五名一躍來到2012年各區第二,成交量佔比爲18%,僅落後於成交量榜首高新區。但是在整體成交量環比增三成的大趨勢中,錦江區是唯一住宅成交套數環比減少的區域,該區2012年成交量7547套,環比減少3.71%,成交量69.45萬㎡,基本與2011年持平。
城北片區交易量受“北改”刺激漲幅明顯
受“北改”規劃的刺激下,城北區域的住宅成交量上漲幅度也非常明顯,在去年中爆發了強勢的上漲力量。
根據統計表明,城北五塊石、沙灣、李家沱、沙河源、荷花池、駟馬橋等七個板塊中,和2012年成交量同比增長超過了150%,其成交量比同期住宅房源供應總量高出了上千套,顯著的去存量趨勢彰顯了購房者對區域未來居住價值的認同。“該區域內在去年有不少新入市的項目,在激活區域住宅市場的同時,也爲區域居住環境的提升起到了重要貢獻。”從這份統計數據中得知,城北區域中表現活躍的板塊包括沙灣、駟馬橋、九里堤三個板塊。
【房價】
兩頭減中間增6000-8000元/㎡住宅近半
2011年,主城區住宅市場價格界限分明,以6000-8000元/㎡的中等價位房源爲主,佔據了整個市場交易量的41%;8000-10000元/㎡的中高價位房源佔28%。2012年,中等及中高價位住宅的成交量佔比穩步增加,低等及高等價位的住宅成交量佔比則出現了較爲明顯的下降,呈現出“兩頭減、中間增”的格局。可見,自住爲主的剛需已經成爲了支撐主城區住宅市場最爲穩定的購買力量。
2012年,價格在6000-8000元/㎡的住宅最爲暢銷,在兩次降息、兩次降準的貨幣政策刺激下,剛需與改善性購房需求開始逐步釋放,促進了房地產成交量的快速回升,全年共計成交43784套,較2011年環比增加66%,市場佔比達51%。而價格在萬元以上的住宅成交量爲9954套,2012全年該價格區間的住宅僅僅佔總量的一成,6000元/㎡以下住宅受供應量控制,成交量佔比降幅非常厲害,下降了近五成。
【商業】
商辦物業驚天轉折開發商“一半歡喜一半憂”
一方面是住宅的逐步回暖,另一方面,商業辦公類物業卻出現明顯滯銷。從透明房產網統計數據看,2012年住宅回暖明顯,但商業的存量卻達到了近五年來的最新高度,住宅的暢銷和商業的滯銷,讓不少開發商在2012年的表情變成一半歡喜一半憂。
從2008年到2012年,商業市場僅在2009年出現“供不應求”局面。在2008年、2010年、2011年,供應量較成交量的差額基本維持在30萬㎡左右,今年主城區商業用房供應量較同期成交量多出108萬㎡,成爲近五年以來的新高。
辦公物業方面,成都寫字樓市場供應量已達328萬㎡,已經超過了2011年全年水平的25.8%。在供應量增加的情況下,同期成交量卻僅爲137.2萬㎡,所累積的寫字樓存量已經達到191.6萬㎡,也成爲2008年以來的最高點。
記者錢樂亮