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回顧已經結束的2012年,樓市走勢撲朔迷離,猶如坐過山車,在經歷了迴旋、翻轉、見底後又重新上揚,最終平穩安全地到達終點,以高翹的“龍尾”爲2012年的樓市畫上圓滿的句號。不過,正如過山車一樣,刺激永遠是排在安全之後的,明年樓市“求穩”仍然是主基調。住建部部長姜偉新日前在全國住房城鄉建設工作會議上表示,明年將繼續嚴格限購,堅定不移地進行房地產調控。相信有政策的保駕護航,中國房地產將會更加平穩、健康發展。
不變
限購政策不變
預測:房地產市場將呈平穩態勢
在2012年12月25日召開的住建部年度工作會議上,住建部部長姜偉新表示,目前,國務院和住建部對地方城市放鬆限購等樓市調控這一現象,已經高度關注並且開始進行調研。作爲一個能夠有效抑制樓市投機投資性購房需求的政策,限購政策將在2013年繼續執行。住建部關於房地產調控不放鬆的再度表態,並沒有令市場人士感到驚訝。業內人士認爲,如果調控力度不加大而是保持現狀,那麼,2013年的房地產市場將呈平穩走勢。
對於未來房地產調控方向,姜偉新指出:2013年繼續嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施。繼續實行限購措施,要堅決抑制投機、投資性住房需求,支持合理自住和改善性需求。
限購、限貸政策的持續進行,可繼續保持房價的總體穩定性,避免大幅震盪所引發的市場危機。從中長遠角度看,也有利於樓市的長期健康穩定發展。住建部政策研究中心主任秦虹認爲,明年樓市要看貨幣政策、城鎮化政策和房地產業政策。但總的看來,中國房地產業還有潛力。她認爲,中國房地產市場變化,更多要看貨幣政策的調整。明年貨幣政策預計不會過緊,因此對房地產市場而言,也不會比今年差。
房價微漲不變
建議:根據需求及經濟能力早置業
由於2012年11月房價上漲明顯加速,全國超過70%的城市價格出現了環比上漲。業界有分析指出,房價已經在當前的一二線等主要城市開始率先反彈。但專家明確指出,房價上漲可能很大,但不會暴漲。
陝西省房地產研究會會長王聖學表示:“2013年房價大漲、暴漲,這些言論炒作的成分很大。”從北京、上海等一線城市的房地產走勢來看,四季度的成交量和價格都出現了適當的上漲。這主要是剛需在經過長時間的等待之後,在年底進行出手所致,投資型購房幾乎沒有。
從西安來講,去年房子的成交量雖然比開發商預測得要好一些。但是,依然呈現了一個平穩的走勢,沒有出現明顯的放量走勢。而從房地產的庫存來看,存量依然很大,在庫存量沒有明顯變小的情況下,談房價暴漲基本無根據可言。
2013年的房價,還不具備全面價格上揚的動力。隨着一線城市對土地供給力度在上月調整和住宅項目的預售許可的頒發,將很大程度上緩解房價上漲的壓力。至於二三線城市,短期內仍將以消化庫存爲主,房價趨穩。從2012年全年來看,首次置業者無疑是購房主力軍。而隨着人們收入水平的提高,改善居住環境的願望強烈,將會有越來越多的收入較高者逐漸加入改善型購房者隊伍。專家也提醒各位購房者,從整體走勢來看,未來西安房價將呈現穩中微漲的特徵,因此建議購房者仍應根據自身的需求及置業能力及時入市置業。
市場需求不變
趨勢:剛需置業一族仍將是市場主力
在新年期間,記者走訪時還發現,購房者的置業心態發生了新的變化,之前一直在觀望的購房者不少現已紛紛出手下單。採訪中在金輝·天鵝灣售樓部,剛交過定金的王女士告訴記者,2012年她一直在關注房地產市場及國家政策調控,雖然調控依然,但並未出現房價大跌的跡象。另外,王女士還表示,身邊像她這樣的人很多,買房都是自己住,並不像有錢人買了房子去投資,因此在市場大環境穩中有升的態勢下,早點下手購房也算是變相的省錢了。
元旦假日期間走訪多家售樓部時發現,不少品牌開發商、性價比高的樓盤項目售樓部都是人頭攢動,開發商在元旦三天內以很多互動活動吸引置業者前往,“不管買不買房至少是個大冬天休閒娛樂的去處”這樣的心態讓很多售樓部“人滿爲患”。在這樣人氣氛圍的烘托下,樓市元旦銷量較之2012年有大幅增加。僅元旦三天,西安樓市成交就達595套。分析人士認爲:從元旦三天來看,西安樓市的剛需置業需求依然是比較大的,再加上年底返鄉置業的需求增多,西安樓市表現出短暫的熱銷之勢。
變化
鉅額優惠將漸淡出
觀點:常規促銷房價平穩是常態
元旦三天假期中,記者走訪發現期內有不少購房者前往各家樓盤查看房源,還有不少樓盤推出了別出心裁的促銷活動。雖然這些樓盤推出的優惠力度並不十分“給力”,但創意的促銷禮物還是爲各大項目蓄客不少。在北郊某售樓部內,置業顧問告訴記者,從1月1日開始前來看房的人相比之前就增加了不少,其中有不少是在外地打工的返鄉置業者,針對這一情況,項目特推出了訂房送機票、贈送年夜飯代金券等促銷活動,實踐證明,該促銷活動爲項目帶來了不俗的業績。
業內人士分析認爲,類似於這樣的優惠措施在今年的元旦期間非常多,在傳統的小長假裏往往開發商都會拿出令消費者心動的優惠,特別是在年底,一些開發商爲了完成任務,甚至會“不惜血本”推出一些“熱力十足的”的優惠活動,但在今年元旦假期的記者走訪過程中,並未發現超級博人眼球的優惠,專業人士分析該現象基於以下兩方面原因:一是臨近年末相對於平時各售樓部業績都有所提高,而在元旦和過年期間成交率按照慣性也會出現自然增長,因此開發商沒有特別推出“鉅額”優惠;另一個原因是經過兩年多的調控,對於房地產市場還報有僥倖心理的開發商逐漸減少,紛紛在企業品牌、產品品質研發方面下大力氣,就目前市場狀況來看,品牌房企開發的樓盤銷量均位於西安市場前列。
國家政策將會微調
觀點:支持合理自住和改善性需求
政策是否有效,關鍵要看能否切實執行。中國房地產學會副會長陳國強表示,過去兩年限購政策在差別化上仍顯不足,一方面僅支持首次購房,而誤傷了改善性需求。另一方面,限購過於“一刀切”。雖然一二線重點城市面臨增加供應的問題,但三四線城市卻面臨去庫存化、增加銷售的問題。“未來房地產調控應更貼近市場,更加突出調控的差異化。”陳國強說到。
在市場方面,姜偉新則表示,將編制和實施好住房發展和建設規劃,引導和穩定社會預期,密切監測市場形勢,繼續推進城鎮個人住房信息系統的建設,而且要強化市場監管,加強房地產領域的誠信體系建設。
在支持需求方面,住建部調控此次定調從過去的“支持居民的合理購房需求,優先保證首次購房家庭的貸款需求”轉變爲“支持合理自住和改善性需求”。這也意味着,改善性需求將被列爲購房支持對象。
中原地產市場研究部總監認爲,最近的一輪樓市調控政策已持續兩年半,政策效應有所遞減。我國購房需求量仍然較大,以現階段限購、限貸的調控方式很難完全抑制投機性需求。因此,作爲穩定房地產市場長效機制的房產稅或將取得新的突破。
完善首套房貸政策
觀點:將爲更多剛需一族帶來福音
1月7日,國家發改委副祕書長、新聞發言人李樸民接受中國政府網、新華網聯合訪談時表示,今年要完善居民購買首套自住普通商品住房貸款優惠政策,支持居民的合理購房需求。
李樸民表示,今年計劃新開工建設城鎮保障性安居工程住房700萬套以上,基本建成500萬套。在保障房資金安排方面,中央要進一步加大資金投入和補助力度,今年擬安排690億元,用於廉租住房建設,加快棚戶區改造等。地方政府也要加大資金籌措力度,增加公共預算安排政府財政性資金。拓寬籌資渠道,創新機制吸引社會資金參與保障性住房建設。(記者楊也周軍)