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“九龍倉的杭州開發之路,像破繭而出的蝴蝶一樣,將會描繪出漂亮的佈局曲線。”對於九龍倉入駐杭州市場之初,曾有這樣的評價。然而,“退潮之後才知誰是裸泳”,歷經兩年期待的九龍倉•君廷首次開盤被指“基本沒有盈利空間”,而其2009年所拿的土地也進展遲緩。
憑藉入股綠城30%多的股份被業界認爲是一次和內地房企合作共同學習的難得機會,可能會推行新的合作模式卻在“來廣營地塊”中夭折。無論是獨立開發對本土市場的適應能力還是合作開發對舊模式的創新突圍能力似乎都不盡如人意,九龍倉內地擴張的腳步或爲此所累而長路漫漫。
獨立開發問題頻現
從發佈的2012年銷售榜單來看,九龍倉以154億元的成績躋身前35名。然而,近日關於九龍倉杭州項目閒置被罰、首盤利潤較低、項目進展緩慢以及合作開發的“來廣營地塊”無法突圍舊有的合作模式等問題頻現,折射出其在內地的擴張進展並不順利。
公開資料顯示,早在2009年九龍倉集團制定的“五年規劃”:計劃把資產的50%放在內地,這一決議顯示了其對內地市場的看好。而對於內地的戰略佈局,九龍倉杭州置業有限公司總經理翟凱傑曾在此前向媒體表示,九龍倉在內地有一個華東區的概念,目前包括上海、杭州、寧波、無錫、蘇州、常州6個城市。華東區佔了整個內地投資的大部分。就杭州來說,是華東區域非常看重的城市。
然而,就是這樣一個被“非常看重”的城市卻在近期屢次被曝出問題。2012年12月24日,杭州市建設網一則“違法行爲”公示顯示,杭政儲出(2009)76號地塊未取得施工許可證擅自施工,處罰決定書編號爲“杭建罰[2012]31號”,處罰當事人爲九龍倉(杭州)置業有限公司。
2012年12月16日,位於杭州錢江經濟開發區的九龍倉•君廷項目首次開盤。九龍倉•君廷項目此次申領商品房預售的時間是在去年11月25日。根據杭州有關商品房預售監管規定,申領預售證後三天內必須開盤,但君廷開盤時間比規定期限推遲了半個月。儘管如此,樓面價3578元/平方米,起價5588元/平方米,實際成交均價6219元/平方米,被業內人士分析“幾乎沒有利潤空間”。
與此同時,九龍倉•君璽、世紀華府和雍景山被指進展緩慢。不僅如此,新華網記者查閱相關資料顯示,其在成都的多個高端項目也發生過一系列問題。
“聯姻”存隱患
請本地團隊,跟內地開發商合作,入股綠城30%多的股份等,爲了更好適應內地開發節奏,學習內地開發商高週轉策略,九龍倉採取了種種方式。
“與香港其他房企不同,我們不是把香港管理團隊搬到杭州,而是結合杭州本地人才組建開發團隊。這樣的管理模式,對九龍倉來說是種創新。現在公司的員工,全都是杭州本地業內資深人才。”翟凱傑曾表示。
然而,儘管如此,種種跡象表明九龍倉似乎多少還是有點“水土不服”。有業內資深人士表示,雖然九龍倉選擇了本土團隊,但其管理機制仍然沿用總部決定機制,本土團隊的職業經理人權力有限。在這樣的情況下,從開發到銷售的許多重大決策均需要總部作出決定,大大影響了九龍倉的開發、銷售節奏。
此前九龍倉入股綠城的合作讓九龍倉的銷售規模得以放大。但無論是入股還是和開發商合作開發,這種“聯姻”在合作模式上都需要改進。
資料顯示,2007年,九龍倉和杭州本土房企綠城共同成立公司開發藍色錢江地塊。2009年,九龍倉將持有的藍色錢江項目40%的權益與綠城持有的上海新江灣城項目100%權益進行置換,退出該項目。此外,九龍倉還與杭州本土開發商金都房產共同開發了之江項目高爾夫藝墅等。
近日,九龍倉全資附屬公司大連盈致與華僑城及北京招商地產共同開發北京朝陽區來廣營大體量項目繼續延續了此前的合作模式,被指“當樓市調控持續不放鬆的預期形成後,九龍倉能明顯感受到發展空間的壓縮以及原有合作模式的脆弱。”
防市場、人才成短板
內地房企市場機遇無限,讓不少港企紛紛探尋內地發展的突破口。然而,對於長期深耕香港本土的企業要想進駐並在內地打上一場漂亮之戰,除了對內地市場有深入的瞭解,做好將自己的優勢與當地環境結合好,優化用人理念,同時也要針對調控可能帶來的風險做好應對策略。
九龍倉內地拿地最看重的是環境和地段,拿到合適的地塊並不容易。翟凱傑曾說,香港人都把“地段、地段、地段”的黃金規律視爲至理名言。由此一來,一旦看中一塊“中意”的地塊必然會“血拼”。溢價率擡升,對賭下一輪房價大漲過程中未知的風險增大。
此外,儘管採用本土化的團隊,但仍沿用總部決定機制,致使本土職業經理人難以發揮其應有的能力,效率降低在所難免。
另外,對於九龍倉開展的與內地開發商合作開發的項目,業內人士以“來廣營地塊”分析提醒,一定要不斷創新,突破舊有的合作模式,分工明確,進而掌握更多的對整個項目的把控權顯得必要而且緊迫。(張金鳳)