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近日,財政部印發通知,提出今年除爲保障性安居工程繼續提供財政資金支持外,還將採取投資補助或貸款貼息方式支持企業參與公共租賃住房建設運營管理,並切實落實稅費優惠政策。
業界人士分析,在地方財政吃緊而保障房建設又成爲重要支出項之時,此舉將更好地引導社會資金和信貸資金流向保障房投資領域,同時透露出一個重要信號,就是保障房建設資金融資方式,正由政府直接主導向政府引導下的商業化運作方式轉變。
保障性安居工程,既是政府調控房地產市場的重要槓桿,又是切實改善百姓居住條件的民生工程。按照規劃,“十二五”期間我國保障房建設將達3600萬套,覆蓋率將從“十一五”期末的8%提高到“十二五”末的20%。在當前地方債務風險逐漸顯現的背景下,單靠地方政府孱弱的財力,顯然還難以承擔如此大規模的投資,創新保障房投融資渠道勢在必行。
在保障房建設機制探索初期,建設資金以地方政府投入爲主,難以爲繼的弊端隨即顯現。2011年年中,財政部、住建部就聯合發出通知,強調將公共預算、公積金增值部分以及土地出讓收入的10%作爲保障性住房的建設資金。但根據機構測算,土地出讓金和公積金收益部分相加,大約可籌集到保障房所需資金的20%到25%。剩餘的巨大資金缺口,仍需通過多元化融資渠道才能填補。引入民間資金和保險、信託等長期資金,積極吸引企業參與保障房建設,就成爲大勢所趨。
從保障性住房的組成結構分析,融資的難點在於公租房建設。由於經濟適用房和兩限房以出售爲保障方式,回收前期投資較快,因而開發商的積極性較高,融資也相對便利。相較之下,公租房屬於出租型,不僅投資期長,而且回報率低。按照財政部部署,如果對建設公租房的企業進行投資補助和貸款貼息,無疑將調動社會資金的積極性,發揮財政資金四兩撥千斤的槓桿作用。按照這一思路,在保證預算資金、土地出讓金和公積金相應部分投入的基礎上,再拿出一塊財政資金,由地方政府直接投入轉爲吸引和撬動企業投資,不僅能夠緩解保障建設資金之渴,還能減緩地方政府的財政壓力,有利於房地產調控以及逐漸擺脫“土地財政”。
事實上,在近幾年地方政府的投融資實踐中,以債券融資和信託融資爲標誌的保障房建設資金籌集,已經明顯地體現出了這一趨勢。
2011年6月,發改委提出發揮企業債券融資對保障性住房建設的支持作用後,迄今已有河北、陝西等多個省份發行了以支持保障性住房建設爲目的的企業債券。國家開發銀行也在去年發行了60億元首都保障房私募債定向中期票據。有專家指出,相對於期限較短的銀行貸款,使用週期長、成本較低的債券融資,更加契合保障性住房的投資特點。
與此同時,在房地產信託急速降溫之際,多家機構發行的保障房信託產品卻異軍突起,在保障房資金來源中的比重逐漸加大。據展恆理財研究中心統計,去年上半年共發行41款保障房信託產品,總髮行規模達到79.59億元。以靈活迅速、集合社會分散資金能力強著稱的信託產品,逐漸成爲保障房建設的融資新途徑。
從政府直接投資,向吸引社會資金廣泛參與的商業化方向轉變,是面臨財政支出增加、保障房需求量增大雙重壓力的地方政府的現實選擇。不過,對於方興未艾的債券和信託融資而言,風險小固然是其典型特點,但同時還需解決其因保障房利潤低而吸引力不強的缺陷。由於能得到的預期收益和回報率較低,民間資本過去幾年內投資保障房的積極性並不高。去年12月,國內首隻由民間資本發起的“建銀精瑞公共租賃房建設投資基金”,就因未獲得新進展而宣告擱置。在保障房本身難以承擔高融資成本的現實條件下,投資者的回報收益率在很大程度上依賴於政策讓利。這也意味着,保障房籌資在堅持商業化運作方向的同時,必須強調政府引導,必須通過投資補助或貸款貼息、減免相關稅收等手段,確保企業和民間資本的積極性。
衆所周知,保障性住房建設是城鎮化加速後,提高社會保障水平的重要配套措施。相對於農業轉移人口市民化帶來的巨大居住需求,我國的保障房覆蓋面仍然較低,供給不足,在未來建設和籌資中必須做好統籌規劃和頂層設計。另外,目前各地已經有大量保障房交付使用,進入運營和維護階段。發揮好儲備和輪換機制,將有助於減輕保障性住房的建設壓力。