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“定位同質化已經成爲商業項目運營中的最大障礙,”業內人士表示,投資需求被擠出住宅市場之後,大批資金涌入商業地產,在商業地產出現爆發式增長的同時也面臨着定位雷同的窘境。在這樣的情形下,位於京南的聯港幸福灣日前推出首個創新商業產品streetmall,以差異化定位試圖打破商業地產的“泰囧”現狀。
縱觀目前的商業地產市場,住宅+寫字樓+購物中心的商業綜合體已經成爲主要產品形態,據易居中國統計顯示,2011年至2015年這五年時間,全國20座重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米,僅北京通州,目前正在籌建的綜合體便已超過5個。
除了巨無霸式的商業綜合體扎堆上馬之外,大多數購物中心也難逃shoppingmall、lifestylemall等的固定模式。目前北京的一大批購物中心,如世紀金源、大悅城、東方新天地等等均是以shoppingmall的形式存在。“隨着商業投資需求的持續涌入,商業地產還將持續保持高速增長,未來城市綜合體以及shoppingmall等形態爲主的購物中心還將大量興建,”業內人士表達了對未來3到5年商業地產同質化現象更爲嚴重的擔憂。
而對於商業同質化現象,最爲嚴重的表現便是板塊產品的同質化,相同定位的產品扎堆現象普遍,這將導致區域商業地產毫無特色賣點,並且無法使商業資源進行合理分配,最後將使商業運營陷入一團死水,最終潰敗。“北京目前有很多商業人氣缺乏的商業街、商業中心乃至空置商業,這都是由於前期缺乏市場調研,定位不清晰,產品同質化競爭的不良後果,”業內人士強調。
位於念壇商圈的聯港幸福灣streetmall日前正式面市,以京南首個“中央休憩式商業街區”迅速吸引市場眼球。據悉,這是繼連鎖店、專賣店、折扣店、超市、購物中心、shoppingmall之後在商業流通領域興起的最新業態,在國外這種streetmall的產品形態已經成熟並廣受市場追捧。聯港置業此次將這種國際商業產品形態引入,旨在以差異化的產品定位進行京南商業突圍。根據瞭解,目前念壇商圈內興建的商業配套不在少數,如龍湖天街、凱德商業等,但其定位基本是傳統的購物中心模式。“聯港幸福灣streetmall定位前期,進行了大量的市場調研,圍繞區域商業現狀、地塊佈局、區域消費特徵等進行了專業思考,最後才決定引進這種streetmall形式,”聯港幸福灣streetmall的負責人透露。