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只有房價再漲42%,美國房屋的業主們才能浮上水面。購房之後的尾隨成本、賣房佣金都在上漲,從另一個角度說明了抄底投資美國房地產的失敗。
據美國住宅建築商協會(NAHB)12月18日的報告,12月份美國住宅建築商人氣指數上升至2006年4月以來的最高點。而美國12月NAHB房價指數從11月修正後的45.0升至47.0。美國房地產似乎在經歷着不溫不火的復甦。但爲什麼普通民衆仍然感覺處於水深火熱的衰退之中?
在美國,單單用股市上漲,得出美國人財富的迴歸的結論是不對的。在泡沫處於最頂端的時候,人們經常會攀比因爲買房而身家又增長了多少倍。但是除非你賣掉房子,否則這些收益只停留在紙面上,並沒有兌現。事實上,許多美國人都將房屋的大部分權益賣掉並花費掉了。這就是爲什麼即使住房價格溫和復甦,美國的家庭擁有自己房屋的權益仍然接近歷史新低。
一直以來,低首付的聯邦住房管理局(FHA)擔保貸款佔了很大一部分市場,鼓勵美國人用很少的首付進行最大的購買。而美聯儲12月初公佈的淨值數據,值得深挖。
美國人的房子是最大的淨值所在
美國股市的強勁反彈對大多數美國人的淨值影響很小。爲什麼呢?因爲大多數沒有持有明顯數量的股票或者共同基金。
很顯然,無論是金融證券、企業股權、股票、信託和基金,包括商業地產,這些都不是窮人的玩具,居於財富頂端10%的人佔着絕大多數,最上層的1%則更是“顯赫”;另一方面,居於社會財富底部90%的美國人,持有所有類別的金融證券比例僅有6%,而持有股票和共同基金的比例爲19%。所以經過簡單計算,家庭平均的投資組合價值肯定在5萬美元以下。請記住,美國股市從以前的峯值下降了10%。所以從5萬美元到4.5萬美元對典型的美國家庭影響不大。
但考慮到有人在泡沫頂峯期以FHA擔保貸款買房。假設最初購買一棟房屋,價格爲25萬美元,最常見的首付爲3.5%,即8750美元。如今該房屋的價格僅有17.5萬美元,即所謂的“水下部分”爲7.5萬美元。爲了達到最初購買的價格,住宅價格必須上漲超過42%。
所以美國房地產界就是債務槓桿的世界。一個典型的家庭的資產組合,受大規模的股市反彈影響非常小。然而,現在房地產價值下降30%,已經使他們的淨資產境況舉步維艱。
由於現在的股市比起2007年的高峯,其指數僅下跌了10%,但住房價格仍下降了30%。這就是爲什麼美聯儲的報告的問題所在了。
2012年第三季度家庭淨資產爲64.8萬億美元;而2007年第三季度(峯值)家庭淨資產爲67.3萬億美元。因此,總體而言,家庭淨資產從峯值下降2.5萬億美元(下降3.7%)。
然而,房地產價值仍然顯著下降(大多數家庭的主要資產淨值項目):2012年三季度家庭房地產價值爲17.2萬億美元,而峯值爲22.7萬億美元(根據美聯儲數據,房地產價值下降了24%,然而CaseShiller的數據則爲30%)。這就是爲什麼儘管股市在復甦,但大多數美國人仍然感覺非常像經濟衰退。
即使房屋價值在2012年上漲(主要是由於低利率、槓桿率提高和庫存大幅下降),大多數美國人家庭的淨值接近新歷史低點:這並不奇怪,之所以會如此,正是由於FHA擔保貸款的低首付造成的。
市場沉迷於房地產債務,可以解釋爲什麼即使房價溫和復甦,新屋在建數仍然很低。也可以解釋就算到了退休年齡也沒有多少儲蓄。衣、食、住、行、醫療、上學等,這種機制下住的成本佔了太大比例。但年輕的購房者仍然趨之若鶩,因爲這些低首付抵押貸款的對象是收入較低、同時在將來能夠承擔較高的債務負擔的學生,所以也不難理解爲何美國大學生貸款未償債務就高達1萬多億美元。
之前,人們認爲在富裕的地方如加州,大多數購房人都會選擇現金全款,實際上這只是部分地區,像比佛利山莊、阿瑟頓等地區,大多數加州的房主都深陷債務泥淖。
在加州,只有22%的業主完全擁有自己的財產(美國全國平均水平爲30%)。不僅如此,加州大約有30%的業主處於“水下”(房屋價值低於貸款價值),如果把證券和房地產兩項資產算在一起,則有35%的人處於“水下”。
以前人們有能力在30年還清房子貸款,現在已不再是如此,因爲人們對自家房子的權益越來越少。根據美國房地產經紀協會的數據,典型的購房人在6到8年內對房屋的權益沒有任何改變,就只有個首付的比例3.5%左右。因爲前幾年是支付利息,還要付出大約5%至6%的佣金,這樣賣掉房子你賺不到1分錢,這還是房價不變的情況下。
在美聯儲即將推出QE4的情況下,利率可能觸及更低的下限。何況即使利率維持上升趨勢,也與實際家庭收入不相匹配。目前市場上嚴重依賴房地產債務,僅FHA背書的就有超過1萬億美元的抵押貸款債務,爲買房者提供了大約30倍的槓桿。所以他們大幅增加了按揭保險保費率。
最近,儘管美國房地產的需求有了起色,但只是紙面上的。然而,配套支出在顯著增加,比如裝修費用、汽車的保險費用等都大幅上升。此外,圍繞父母的年輕人還得承擔托兒的成本增加。
這就是在房屋價值上升的情況下,爲什麼家庭資產數字看起來仍然貧血的原因。很遺憾,美國人願意去購買鉅額債務(FHA擔保貸款)的意願是相當明顯的。總的來說,家庭收入中位數爲5萬美元,而典型的房屋價格中位數是18萬美元,大多數美國人能買得起房。