|
||||
編者按:2012年,地產業非常的不平靜,年初,地產銷售異常蕭條,正當業內人士預測,這個行業到了必須整頓的時候,會是一場大變局之時。但與之預測相反,地產業在春末夏初迎來兩年多之後的“量價齊漲”,之後又出現“搶地潮”,年末地王頻出。
今日本報聚焦地產業,希望通過八大事件盤點,給讀者提供有價值的參考。
房產稅試點擴容難產
事件回顧:8月20日,一則關於房產稅的消息引來巨大關注。
據悉,這則消息內容不長,稱據國家稅務總局相關人士透露,湖南、湖北兩個最新試點區域的房產稅改革徵收細則正在制定中,房產稅擴容範圍包括個人已購的第二套存量房,徵收的稅率不會太高。此次試點與上海、重慶不同的是,計稅依據由原來的房產原值改爲市場評估價。
隨後,湖南湖北兩省先後發佈信息否認了這一傳言。然而,關於房產稅是否擴容的爭議自此卻沒有斷過。
9月下旬,國稅總局政策法規司巡視員叢明在第五屆中國企業稅務管理創新大會上透露,房產稅下一步將擴大試點範圍,並逐步建立房產稅制度,房產稅具體深化時間可能在年底或明年初。目前來看,上述試點範圍的擴大,不甚明朗。
11月下旬,財政部部長謝旭人提出,認真總結個人住房房產稅改革試點經驗,研究逐步在全國推開,同時積極推進單位房產的房產稅改革。隨後,中國社科院11月28日發佈的報告提出,應及時推廣滬渝經驗,對城鎮居民家庭人均用房超過40平方米部分,無論住房爲何種產權性質,均應按評估價格徵收稅率較高的保有環節房產稅,且新增商品房和現有存量房均納入徵稅範圍。
點評:雖然房產稅擴容的聲音不斷,但具體的相關細則卻始終未出臺。對此,不少業內人士表示,從重慶與上海房產稅的試點來看,房產稅徵稅額及範圍並沒有對剛需及房價起到多大影響,只是給地方政府增加了幾十億的收入,其對市場層面的影響更多的是心理上的。
不過,比起哪些城市將開徵房產稅,大家也許更關心的還是擴容房產稅的模式以及稅基、稅率的高低標準等許多具體問題。
貴陽樓市新政送“戶籍”
事件回顧:國慶長假之際,貴陽推出首次買房送戶籍的新政震動了樓市,並引發了業內各方熱議。
當時,業內不少聲音稱,貴陽新政實際上是對限購政策的一種鬆動執行,觸發限購政策紅線,可能會被叫停。然而,出乎意料的是,新政得到了默許。不過,這一新政的出臺卻讓貴陽樓市的庫存過高問題浮出水面。隨即,貴陽即將淪爲“第二個鄂爾多斯(600295)”的消息瀰漫各地。
儘管業內對此說法不一,多數持否定態度。但據記者瞭解,貴陽確實擁有全國第一大盤,建築面積以平方公里爲單位,甚至一個大盤就相當於一個城區,不少樓房背靠大山,樓間距一般爲相關規定的最小距離。
不過,10月的銷售狀況基本維持了貴陽自今年下半年以來“持續突破單週兩千套”的銷售態勢。11月中旬,貴陽舉辦“房交會”,11月19日,房交會組委會發布數據顯示,展會3天共成交1108套房屋,成交金額近6.7億元。這一系列數據,在很大程度上對衝了“崩盤論”的影響力。
事實上,在外地人看來,貴陽這個全國房價最低的城市,其當地居民買房子就像“買白菜”一樣,一般都有2套以上房子,甚至一家有5套房也不足爲奇,而且套套面積不小,讓不少北京剛需族豔羨不已。
此外,據當地一位開發商向記者表示,目前項目並沒有資金困局,貸款和銷售額等各種收入可以支撐企業,而且公司也不再投資新的房地產項目,待將現有的樓盤售罄之後,公司將徹底轉型,完全剝離房地產業務。
點評:事實上,爲防止貴陽淪爲“第二個鄂爾多斯”,貴陽纔出臺的樓市新政,其希望在城市化過程中,通過新政吸引更多的人來貴陽,同時也消化了當地樓市相對較高的庫存。貴陽樓市最終走向何方,我們且等且看。
溫州樓市“崩盤”
事件回顧:國家統計局的最新數據顯示,在內地70個大中城市中,11月溫州新房價格同比下降幅度最大,達12.4%。國土資源部公佈的城市地價監測數據也顯示,第三季度,溫州住宅地價同比下降18.03%。
而相比於上述數據,溫州不少樓盤的實際降價力度更爲“兇猛”。有報道稱,曾一度被認爲是溫州樓市“突飛猛進”風向標的香緹半島小區,在2009年開盤時,曾以3萬多元/平方米的價格創下了當時溫州樓市的價格新高,隨後的一年裏香緹半島的房價被炒到6萬多元。但兩年後的現在,香緹半島的房價縮水將近一半,每平方米只能賣到3萬元左右。同時,代表溫州市場最高價格水平的綠城鹿城廣場,2010年巔峯時二手房價格已經接近10萬元/平方米,如今有些戶型成交價甚至還不到5萬元/平方米,這一價格被媒體形容爲“腰斬”。雖然10萬的戶型和5萬的大不相同,並沒有很大的可比性,但是還是在一定程度上說明下跌的程度。”甚至就連價格一向堅挺的學區房,也不得不大幅降價銷售。
據溫州大學房地產研究所提供的數據顯示,今年前11個月溫州市區商品住房銷售均價26734元/平方米,較去年同期回落了8000多元,幅度達23%。
在這個“炒房團”的發源地,高昂的民間利率成爲壓垮當地虛高房價的最後一根稻草。數據顯示,11月底溫州民間融資綜合利率指數爲21.43%(即平均月息1.78分)。部分市場主體利率平均月息甚至高達2.51分。而這麼高昂的民間利率,已經讓炒房客沒有了喘息的空間,對開發商來說,融資成本實在太高,這麼高的代價,還不如低價跑量。此外,由於溫州限購政策執行的比較嚴格,也極大的打擊了市場的投資需求,不少項目空有價格沒有買家,扛不住資金壓力的投資客只能無奈的低價拋出大量房源,進一步加劇了溫州樓市的崩盤。
點評:政府的調控政策這次是真的發揮了一定威力,而溫州樓市的崩盤對於房地產市場的整體而言其實是件好事,至少它擠出了其中的水分,可以讓市場恢復正常的運營,也讓普通老百姓可以少花很多冤枉錢。尤其是在“炒房團”雲集的溫州,這種作用更爲明顯。
年底地王頻出
事件回顧:11月27日,北京、上海土地市場同日出現“地王”,樓面價均超過3萬元/平方米;11月28日,深圳新的總價“地王”誕生;11月30日,南京一舉摘得全國總價“地王”。而這只是年末土地瘋狂行情的一個縮影。
2012年初,受樓市調控政策影響,各大房企銷售業績均不容樂觀,資金鍊也十分緊張。同時,各地政府推地節奏明顯放緩,土地市場的成交量持續冷清。
不過,從二季度開始,在房企降價走量的促銷下,壓抑多時的剛需人羣逐漸入市,銷售開始回暖,部分龍頭房企的資金得到有效緩解。同時,受財政收入萎縮壓力的影響,一些地方政府推地換取出讓金的意願也明顯加強。
而在這種房企手中有錢,政府願意推地的背景下,各地的土地市場也重新被點燃。尤其是一線城市,上海易居房地產研究院發佈報告顯示,11月包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓金收入爲663億元,環比增長23%,同比增長0.4%,創下近16個月新高。同時,11月土地成交均價爲2580元/平方米,環比增長18%,同比增長10.1%,創22個月新高。市場上也幾乎每天都有房企重金拿地的新聞。
而面對土地市場的搶購潮,國土部不得不召開發佈會,要求各地要採取分割出讓、綜合競標、配建競標、提高付款難度等方式,避免出現“地王”。這也使得起價便高達3.38萬元/平方米的北京農展館地塊最終推遲出讓。
不過,12月24日,魯能還是以46.2億將天津天塔道地塊收入囊中。樓面地價15000元/平,溢價率24.53%,成爲天津新雙料地王。而該地塊也成爲了國土部上週新政下出現的首個地王。
點評:麪粉都漲價了,麪包豈能不漲。這也是國土部年底對土地市場“滅火”的重要原因。不過,這種表態最多就是對房地產商以及地方政府敲一個警鐘,推地、拿地時要注意市場效果和輿論導向。而要想解決地王頻現的情況,最好的辦法就是加大供應。
2012年房地產
從觀望走向局部浮躁
2012年,房地產市場“意外”出現大開大合,冰冷和火熱都超出了市場預期。
年初一片慘淡,年中銷售突然放量,部分城市再現排隊買房,地王重出江湖,年末北京等地出現“搶房潮”,中冶置業以56.2億元天價競得南京某地塊,是部分城市房地產出現浮躁情緒的標誌。
2012年初,房地產可謂是悽悽慘慘慼戚。受持續的樓市宏觀調控影響,新房市場觀望氣氛瀰漫,房企普遍慘淡經營,部分房企爲挽救危局,無奈採取賣子求生、大幅裁員。年初,有媒體報道,雅居樂西南區進行了人事調整,裁員規模達90%;恆大被傳裁員6000餘人,如此大規模的非正常減員,一度震驚業界。
“出來混,總是要還的。”個別業內人士這樣調侃裁員潮。
年初,一度喜歡高歌猛進的房企代表綠城,在執行“首先是賣房子,其次是賣項目,最後是降價到底,退出房產圈”三步走策略時受阻,第二步策略被迫提前,26天內,綠城連續轉讓了5個項目的股權。
綠城的處境正是當時房地產開發商生存狀態的縮影。
正當業內充滿悲觀情緒,紛紛預測房地產不再是簡單的調整,這個行業到了必須整頓的時候了,會是一場大變局,房企裁員潮將全面來臨時,房地產卻意外迎來一波放量行情。
4月,在北京,南昌市政19億元擊退萬科,成爲北京新地王,在廣州,6月18日廣州珠江新城地塊競拍,恆大以13.22億元的價格將該地塊收入囊中,恆大也榮升爲廣州新地王。深圳、南京出現久違的排隊買房,新一輪“購房熱”似乎已經來臨。
國家統計局數據顯示,5月全國商品住宅成交環比增長16.37%;成交額環比增長19.12%。
細細分析,房地產“量價齊漲”背後原因複雜:一是某些城市對房地產調控明緊暗鬆,甚至對政策存在誤讀;二是剛性需求的逐漸釋放;其三是有着濃厚的炒作成分,排隊買房背後有買託的、動員老業主撐門面的等等不可告人的招數。
正是對“購房潮”的不斷解讀,房企寄予厚望的“金九銀十”意外啞火,市場似乎是趨於理性,但各地再現“土地宴”,房企的高歌猛進與市場銷售並不對稱。從2012年7月1日至8月10日,萬科、龍湖地產、中海、保利這四家地產公司一共拿地19次,總計拿地支出金額是201.6億元。媒體戲言萬科,“萬科的策略已從現金爲王,轉向拿地爲王”。房企似乎要“大幹快上”了。
歲末年底,“大幹快上”仍在馬不停蹄。在南京,中冶置業佔98.52%股權的下屬公司豪擲56.2億競得南京某地塊,成爲今年的全國總價“地王”。筆者認爲,“地王”頻現並不是好兆頭,而是房企浮躁的重要標誌。
2010年3月,天價地王頻現,央企紛紛現身,同時一線城市出現泡沫,限購等調控措施隨之而來。目前來看,2010年初的“盛況”已經呈現。管理層對各地“地王”頻出也不再坐視不管,國土部上週稱,要公開調查中冶在南京的地王項目,並且要求各地採取措施,避免出現“地王”。
浮躁者應該反思了,別再走賣子求生、大幅裁員的老路。
萬科深陷“地板門”
事件回顧:2月16日中午11點50分,一位網友在網上發帖爆料,稱萬科大量使用甲醛超標的安信木地板。
對此,萬科集團董事長王石立即發佈微博稱,“一旦發現產品問題,萬科將承擔全部責任。”
值得一提的是,萬科稱王石16日當天下午3點飛機落地抵京,並不是特意從美國飛回來處理此事。但有報道稱,王石本來要親自出席國內某活動,該事件發生後,王石在該活動上並未亮相,而是改爲視頻講話。
隨後,萬科接連做出承諾,安撫客戶。2月20日,萬科對此事在深圳召開新聞發佈會,王石仍未出席。在新聞發佈會上,萬科執行副總裁周衛軍介紹,萬科16個城市29個樓盤使用安信地板,涉及上萬套住房。
周衛軍還指出,近三年來,萬科集團累計採購的安信地板金額爲1.31億元,在萬科地板採購總量中排名第三,大約佔23.7%。
有業內人士指出,此次事件涉及範圍廣,時間跨度長,光萬科一家就有上萬家庭陷入恐慌,還有龍湖、綠地、復地、富力、綠城等龍頭房企也深陷其中。
事實上,王石在兩年前曾說過,在一個企業做大之後,質量監管是關鍵。一位開發商老總也曾向記者透露,萬科在進入千億陣營之後,管理和運營上的漏洞就逐漸顯現出來了。
點評:萬科等多家房企深陷“地板門”事件透露給業界一個信息,行業潛規則確實存在,質量監管正在失控。而隨着整個行業和整體經濟的發展,尤其在市場不好的情況下,必然會有人不遵守“遊戲規則”,精裝修不“精”已經演變成普遍問題了。“漏水”、“牆皮脫落”等已經成爲精裝修的“正常”現象。在市場不好的時候,業主或許可以鬧一鬧,市場好的時候,業主只能默默忍了,這已經是房地產市場的非正常現象。
千億“俱樂部”擴容
事件回顧:在獨坐千億“俱樂部”的兩年後,萬科終於不再孤單。在2012年12月21日這個“末日”,保利地產(600048)的多位高層均確認了公司年銷售額超千億的消息。
根據保利11月銷售簡報顯示,保利11月銷售金額87.03億元,同比增長76.66%;銷售面積72.8萬平方米,同比增長72.92%。1-11月份,保利累計銷售金額920.32億元,超出了去年全年銷售額26%,並超出700億元的銷售目標31%。
而據瞭解,早在12月16日,保利地產董事長宋廣菊就已經在海棠灣的旅遊地產項目奠基儀式上透露公司將在今年銷售突破1000億元的消息。而在保利1000億元銷售業績中,除了150億元來源於商業產品外,其餘大部分均來源於住宅的銷售,而面積在144平方米以下的普通住宅佔比九成以上,這一點也和萬科頗爲相似。
萬科方面,前11個月,萬科累計實現銷售面積1178.8萬平米,銷售金額1271.5億元,同比分別增長16.1%和9.88%,銷售金額已超過去年全年。僅11月份,萬科就實現銷售面積143.6萬平方米,銷售金額171.3億元,同比分別大增94.58%和106.63%,且公司連續7個月銷售破百億元。
除了上述兩家已確定銷售額突破千億的房企外,中海、恆大也很可能在今年完成千億的銷售業績。
中海前11個月累計實現房地產銷售額1059億港元(約854.1億人民幣),同比增長30%,累計實現銷售面積685.6萬平米,同比增長31.4%。至此,中海地產已超額完成全年1000億港元的銷售目標。
而在恆大方面,其在銷售方面緊追保利,也有望成爲千億軍團的黑馬。11月份,恆大銷售金額117.9億,銷售面積198.1萬平方米,同比大幅上漲850.8%和1100.6%,同比增長率行業最高。前11個月累計銷售金額846.3億元,同樣提前超額完成年初制定的800億元的銷售目標。2011年最後兩個月放緩銷售節奏的恆大,據傳今年年末不會主動“放水”。有恆大銷售代理就透露,恆大最後一個月仍在不斷加大銷售力度,“12月第一週一下子就推出5個新盤,單週就賣了快50億元,應該也是在爲千億作最後衝刺”。
此外,商業地產龍頭萬達今年的地產業務收入也有可能突破千億。據萬達集團數據顯示,其商業地產公司2011年收入達953億元。而據萬達集團內部相關負責人介紹,在2012年,大約950億元左右。王健林在接受記者專訪時更是表示,萬達集團2012年收入會突破1400億元。
點評:下半年的回暖行情爲龍頭房企爭取跨入千億軍團提供了市場環境,值得一提的是,宏觀調控力度並未放鬆,房企格局呈現明顯的兩極分化,行業併購頻發。據清科研究中心統計,房地產領跑三季度中國併購市場,23起案例披露交易資金14.43億美元,佔第三季度全國併購市場交易總額的22%。而千億軍團的可能擴容,也從一個側面反映了更加激烈的行業競爭。此外,突破千億銷售的房企今後勢必將遭遇規模瓶頸,如何轉變盈利模式也將會成爲這些房企將要面臨的一大問題。
綠城賣地賣股斷臂求生
事件回顧:在停牌一天之後,6月8日下午,綠城中國控股有限公司在杭州召開新聞發佈會,宣佈向香港九龍倉配股,涉及資金約51億元港幣(摺合人民幣約41.8億元)。兩次配股完成後,九龍倉將持有綠城中國24.6%股權,成爲綠城第二大股東。而綠城中國副主席兼總裁壽柏年在會上也表示,2012年公司的首要目標是圖生存。
事實上,今年以來,綠城已經多次賣項目割肉換現金,據悉,去年12月以來,綠城已處置了多個項目,總回籠資金超過60億元。壽柏年更是強調,要主動處置部分項目,通過騰挪合理瘦身,加快公司現金流回籠,公司的目標是100個億。
果然,6月22日,綠城一口氣轉讓旗下9個項目給融創中國,套現金額達33.72億元,其中7個項目控制權落入融創之手,同時綠城與融創成立合營公司。
有業內人士直言,宋衛平這是在“賣老本”,不過雖然代價龐大,但可以讓綠城暫時度過債務危機,維持正常運營,畢竟先“活下來”纔是關鍵。
2012年,對於綠城來說,“自救”已經成爲綠城中國董事局主席宋衛平爲之不斷努力且沉痛不已的字眼。不過,更值得注意的是,綠城獲得資金補血的代價是大股東宋衛平及壽柏年的股權將嚴重稀釋。對此,宋衛平也坦言,以後自己的話語權肯定是要下降的。同時,九龍倉持有25.5億元可換股證券,如果綠宋衛平在規定時間內無法爲其贖身,將失去第一大股東的地位,綠城將不再姓“宋”。
而九龍倉的這筆買賣非常的“合算”,不但購買價格不高,而且用42億元人民幣徹底坐穩了綠城的“第二把交椅”,甚至處在“進可攻,退可守”的優勢地位。
點評:幸運的是,綠城在上半年通過慘重的代價換來喘息的機會之後,市場的轉暖給了綠城安全着陸的機會。據綠城內部人士向記者透露,綠城今年的銷售額將突破500億元,不但順利度過生死劫,還創造了公司近幾年銷售業績新的高點。
潘石屹 、 郭廣昌 搶地王鬧上法庭
事件回顧:2011年12月29日,SOHO中國突然公開宣佈以40億元分別從上海證大與綠城取得了上海外灘地王“外灘8-1地塊”項目公司海之門的40%和10%股權,從而持有了“外灘8-1地塊”50%的權益。
隔天,復星國際即表示“很驚訝”,併發布公告稱,對該項目擁有“優先認購權”,SOHO中國方面宣佈的交易或涉嫌侵害復星權益。
2012年5月31日,復星國際發佈公告稱,已正式向上海市第一中級人民法院提交起訴書,正式提出民事訴訟。11月22日,潘石屹親髮長微博稱,拒絕復星集團董事長郭廣昌要收其5億元“中介費”的不合理要求後,雙方合作談崩。11月29日,該案在上海一審爲宣判結果,兩方未分勝負,復星對該項目是否有優先購買權成關鍵。
令人詫異的是,一審結束後的第三天,一直保持沉默的郭廣昌突然向媒體道出了該事件的始末,稱與證大有《母協議》因而有優先購買權,並表示與潘石屹對項目是否出售等各種細節問題的價值觀不一致,無法合作。
隨後,潘石屹表示,“復星你能拿出《母協議》讓大家看看嗎?”“郭總在飛機場等着要收我們5億元的過路費,但他發現我們已經坐火車到了上海”。
更熱鬧的是,復星直指負責與潘石屹談判的上海證大原首席代表汪先剛,在簽下引發爭議的合同之後,突然從證大離職轉投SOHO中國任副總裁。有聲音稱,這驚人一跳是以外灘地王項目爲臥底嫁妝嗎?截至目前,該案仍未見分曉。
點評:截至日前,這場曠日持久的股權爭奪戰官司貌似已演變成一場“口水戰”,潘石屹和郭廣昌爭的也不甚好看,一山能否容二虎,和解的可能性是否存在?但比起這些,業界更關注的是外灘項目施工等是否會遭到拖延,可會按期入市?