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貴陽本地的房地產業內人士稱,貴陽樓市短期內肯定不會崩盤,但如果金陽這樣的郊區新城未來幾年繼續保持很高的項目建設速度,那麼後續的住宅銷售肯定會面臨非常大的困難
一邊是人頭攢動,另一邊卻是門可羅雀。此前被認為可能成為第二個鄂爾多斯(600295)的貴陽,至少從表面上看,其市區和郊區的樓市正在經歷著截然不同的命運。而在貴陽從事房地產多年的一位業內人士也對《證券日報》記者表示,『貴陽樓市短期內肯定不會崩盤,但如果金陽這樣的郊區新城未來幾年繼續保持很高的項目建設速度,那麼後續的住宅銷售肯定會面臨非常大的困難。』
市區超級大盤銷售火爆
『如果讓我選,肯定是買花果園或者未來方舟的房子,均價都是4000多元,沒必要去到離市中心十幾公裡遠的金陽新區買房。』從遵義來貴陽開出租的李師傅這樣對《證券日報》記者表示。
李師傅提到的花果園和未來方舟,是貴陽最大的兩個在售項目,雖然處於貴陽的城鄉結合部,但均在貴陽兩大城區雲岩區和南明區內。由於貴陽一環內本身的面積不大,其經營性用地基本消耗殆盡,因此上述2個項目已經是目前離市中心最近的兩個大盤。
資料顯示,花果園是彭家灣和五裡衝2個大型棚戶區改造項目,佔地面積6000餘畝,總建築面積1830萬平方米,其中住宅面積1230萬平方米,規劃居住人口35萬人,由貴州宏立城集團投資900億元打造。未來方舟項目則是由中天城投(000540)投資,整體佔地面積9.6平方公裡,可建設用地近5600畝,規劃建設面積約720萬平方米,居住人口17萬人。
而由於采取低價策略,這兩個超級大盤目前的銷售也相當不錯。
記者在花果園項目的銷售中心看到,足有一個籃球館大小的售賣現場,人來人往的情形頗像周末的購物中心,無論是簽約櫃臺還是和潛在客戶洽談的圓桌,都已經被坐滿。而這種情況從記者下午2點到達現場,一直到記者下午5點離開,都沒有什麼變化。
在銷售大廳的門外,記者無意中還看到了不少掛著黔B黔C車牌的中巴車。從車上下來的人告訴記者,他們都是從貴陽周邊地市來花果園看房的。
花果園項目策劃經理蔡勁也對《證券日報》記者表示,『我們這裡每天看房的人確實很多,不少商家看到這裡人氣旺,在我們的售樓處前面都搭了銷售展臺。』蔡勁甚至開玩笑的表示明年要找他們收點展臺費。而為了銷售的需要,花果園僅置業顧問就超過1000人,項目現場的銷售中心有400多人,其餘則分布在貴州的其他8個銷售點,以及重慶、廣州、深圳、溫州、長沙等地。
『花果園的住宅項目是屬於棚戶區改造,因為我們住宅的售價可以說是不賺錢的。項目的盈利主要靠商業部分。』蔡勁稱。而記者在貴陽采訪的一些企業、機關單位的工作人員,也表示可以接受4000元/平方米的銷售均價。
宏立城集團副總裁陳曉輝向記者介紹稱:『花果園2010年11月27日開盤銷售,已連續24個月蟬聯貴陽樓市銷售冠軍,共賣出7萬餘套房源,銷售面積達605萬平方米,目前的銷售金額是297億。35%的業主來自貴陽本地,50%的業主來自貴州省其他地州,另外15%來自外省』。
至於價格腰斬的說法,花果園銷售部門的負責人告訴記者,由於花果園項目非常大,此前銷售價格達7000-8000元/平方米的住宅,基本都位於西一環旁的彭家灣,離市中心較近,且大部分都已售罄。而目前價格最低的3980元/平方米的住宅則是位置相對較遠五裡衝。
除花果園外,記者在未來方舟項目處看到,其銷售中心門前的馬路上也停滿了前來看房的社會車輛,現場內部同樣是熙熙攘攘。而為了爭取到更多的客戶,這個容積率僅有2的超級大盤,最低售價比容積率6個多的花果園還要便宜,這也使得未來方舟的銷售大有後來居上的趨勢。
真實的庫存
那麼,在這兩個超級大盤如此火爆的銷售下,為何還有人擔心貴陽樓市的崩盤呢?
這主要來源一組數據。根據貴州省發布的《2011年貴州人口發展報告》,2011年貴陽市常住人口只有439萬人,但截止2012年6月,貴陽商品房住宅庫存卻有3490萬平方米。因此,崩盤論者認為,以貴陽的人口短期內顯然是不可能消化掉如此多的庫存的。同時,按照今年上半年貴陽月均去化速度72.6萬平方米/月,僅這些庫存就需要4年消化。
不過,3490萬平方米這個數據並不是目前貴陽的住宅庫存量。提供這個數據的貴陽正行合智地產,在其貴陽市場半年報中明確表示,3490萬平方米是貴陽商品房市場的後期總餘量,包括在售餘量和已知代售項目後期未推出或待開發體量。
即崩盤論者實際上把規劃面積誤認為當期供應面積。所以纔有了貴陽可能第二個鄂爾多斯的觀點。
陳曉輝就指出,貴陽目前開發的很多大盤都有3到10年的推貨周期,用4年消化,本就是計劃內正常速度。以花果園為例,其計劃開發周期是5年,因此,每年花果園住宅的平均供應量實際上只有246萬平方米,而未來方舟的開發周期更是在5年以上,每年的供應面積最多也就在120萬平方米上下。
貴陽住建局官方網站築房網的數據也顯示,截至2012年9月,貴陽房地產市場存量約為590萬平方米。而2012年1-9月份貴陽的成交面積為833.43萬平方米。
此外,中指院的報告認為,貴州省2011年城市化率僅為35%,比目前全國水平低16個百分點,未來十年新增城鎮人口約300萬人,帶動住房需求約1億平米(2011年貴州住宅銷售面積為1699萬平米)。考慮到買房落戶等政策的實行,預計貴州省內將有一部分人群向貴陽轉移,加上本地人口的城鎮化,預計未來十年貴陽城鎮人口新增約80萬人,帶來約2400萬平米住房需求(2011年貴陽住宅銷售面積為734萬平米)。同時,該院研究數據顯示,貴陽樓市中,只有40%的購房者是貴陽本地人,外地人佔到了60%。
而貴陽市政府的目標更是雄心勃勃,他們提出,5年內要使貴陽中心城區建設用地規模達到380平方公裡,新增城鎮人口150萬人,城鎮化率達到75%以上。並將用三年時間完成全市4500萬平方棚戶區城中村改造工程。顯然,如果上述目標能夠實現,3000多萬的庫存消化起來並不困難。
新城暗藏危機?
不過,在一些業內人士看來,貴陽樓市雖然短期內沒有崩盤的危險,但郊區新城卻也隱藏著些許的危機。
相比於上述兩個距離市區很近的項目,位於金陽新區的眾多大盤,記者看的銷售情況就大相徑庭。而這種冷清也是人們認為貴陽樓市可能會出現問題的原因。
記者在路過美的林城時代的銷售中心時,發現其門口5分鍾內僅僅走過了幾個路人,銷售中心的院內也沒有什麼車輛,而目前這個項目的最低售價已近5000元/平方米。此外,在金陽新城最為繁華的世紀金源購物中心大門前,為了招攬買家,龍頭萬科在這裡設立一個小型的銷售中心。不過雖然這裡的人流不少,且是周日,但銷售中心裡還是置業顧問佔了人群的大多數。
實際上,美的林城時代和萬科悅城的情況在金陽新區十分普遍。包括中鐵逸都國際、中國水電(601669)觀府壹號、金陽新世界(600628)花園、遠大生態風景等項目均是如此。
並且,上述項目均是建築面積在100萬平方米以上的超級大盤,例如中鐵逸都國際總用地近1800畝,總建築面積約為230萬平方米,總居住戶數達16000戶,居住人口近6萬人;美的林城時代總佔地1049畝,建築面積150萬平方米,規劃居住1萬餘戶,居住人口逾3萬人;中國水電觀府壹號總佔地883畝,建築面積近116萬平方米;金陽新世界花園總佔地3300畝,總建築面積380萬平方米,規劃居住人口7萬人;中天會展城總佔地約1408畝,總建築面積203萬平方米。
可以看到,僅上面提及5個在售項目,總建築面積便超過1000萬平方米,而在貴陽建築面積超過100萬平方米的項目目前就有13個,明年還有數個將要入市,並且上述這些超級大盤絕大多數處於類似金陽這樣的郊區新城。而明年將要入市的部分項目並不在此前3490萬平方米的後期總餘量內。
同時,這些超級大盤幾乎是項目緊挨項目,中間只隔著一條馬路。記者曾打車在金陽新區沿著一條主乾道直線行駛了十多公裡,發現道路兩邊除了房地產項目幾乎沒有產業園區,似乎金陽新區更像是一個為居住而建造的睡城。
但即使是在這樣大片的住宅區,記者在周末也很少看見幾個路人。只有在世紀城項目附近,這個金陽新區最為繁華的地段,纔能感覺到一些人氣。不過,這個金陽最為熱鬧的小區,雖然全部售罄但入住率也只有50%左右。在晚上7點多,記者看到,至少超過一半的住宅沒有亮燈,地下車庫的車位也大多空著。
而在貴陽從事房地產多年的業內人士告訴記者,包括中天會展城、遠大生態風景等,因為進入金陽的時間比較早,是金陽市場上僅有的房源,因此樓盤還算賣的不錯,但入住率都比較低。而貴陽的郊區目前還有數個佔地上千畝的超級大盤沒有入市,一旦這些樓盤進入市場,那麼勢必將衝擊整個貴陽樓市,尤其是位於郊區新城那些後進入的項目,畢竟貴陽住宅市場目前的後期總餘量已經不小。
實際上,僅在金陽新城的核心區域,記者便看到了中鐵十二灘這樣佔地3600餘畝,建設面積數百萬平凡米的新項目。而隨著後續這些超級大盤的建成,未來二、三年貴陽樓市的新增供應顯然要遠高於目前的水平。
因此,貴陽本地的房地產業內人士認為,二三年後的貴陽房地產市場很可能面臨一些困難,而這也要看貴陽的發展,尤其是城鎮化速度能不能達不到政府制定的計劃。