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話題四
房產稅擴容在即?
●推廣勢在必行
●做好法理准備
自2010年本輪宏觀調控開始,『限貸+限購』的嚴厲手段,使房價瘋漲勢頭得到抑制。但隨著部分地方政府出臺『松動』政策,樓市開始騷動。於是,房產稅擴容的呼聲愈發激烈。那麼,房產稅會何時在全國推開?此外,2013年其他樓市調控政策還會有哪些變化?
薛建雄:房產稅的推廣應該是在下一輪房價大漲之時。在房價大漲之時,出臺這樣的政策,房價必然會出現下跌情況。
預測房產稅應該會在2015年至2018年左右在全國推廣。預計2015年時,上海等一線城市的房價會在2.7萬元至2.8萬元左右,然而,過了2015年房價將會面臨大漲,會增長至5萬元至6萬元之間。這時房產稅的出臺會讓房價跌回5萬元,但是相比今年的房價,它已然是翻倍的增長。但具體判斷標准仍要根據當時的情況來定。
市場是動態的,任何調控手段都是根據當時市場的情況而定。然而,就目前國家對於樓市的宏觀調控政策來看,除了房產稅,無法找到更為嚴格的政策。此外,『限購+限貸』在2013年仍然會起到不錯的效果。
姚玲珍:房產稅試點從2010年推出後,基本集中在北京、上海等城市。然而房產稅最終是否會在全國推開,有一個時間上的把握。事實上,房產稅如今也面臨一個問題:它該不該存在。這是由於中國消費者對房地產後續持有成本不甚關心的原因。但是從稅賦的結構來說,房產稅的推廣是勢在必行的。
房產稅對於房價和樓市的調整,雖然沒有限購、限貸政策效果明顯,但是依舊有存在的必要。因為如今樓市的復雜和房價、地價出現觸底回暖的現象,所以我個人覺得房產稅在2013年,會有擴大試點的趨勢。不過,並不會全面推廣,因為中國城市的層次差異很明顯,不可能同時推廣,這將有一定的過程層層推進。
實質上,按照目前試點的情況上來說,房產稅不會讓房價有過於明顯的下跌。因為房產稅的稅點很高,目標主要是針對增量房。所以房產稅的施行只是控制房價,對於房價下跌的影響並不大。
關於中國未來的樓市調控政策,目前看來中國樓市調控狀態已經是極為嚴厲的。日後這些政策或許會進行完善,但是不會再出現其他的更為有效的調控方式。
謝國忠:房產稅日後應該是要推廣的。因為如今很多地方就是靠賣地獲利。如果土地賣不出去的時候,就得用稅收來補貼。
房產稅的推廣沒有特別精確的時間,但是只要房價依舊在波動上漲,那麼房產稅的推行就有可能被實行。這是一個政策的選擇性,要根據房地產價格的走向。
若是房產稅得到普遍推廣,那麼很多人都是要拋售手上的房地產。事實上,房產稅如今不能切實推行,也在一定程度上與官員財產需要公開有關。
關於國家未來樓市調控的手段,為了維持房地產的供求關系,政府也許會讓房價慢慢地下滑,但是這些政策都是有一定目的。從歷史上來看,這些政策的背後,吃虧的都是老百姓。這次應該也不例外。
印?華:十年來的房價調控實際上是『好心辦錯事』:壓住了一線城市,則放開了三四線城市,將來的副作用會更大。與此同時,住宅房收住了,商業地產遍地開花,過剩嚴重,商業地產恐成房地產市場下一個更大的『悲劇』。此外,土地利用沒有依據市場化配置,否定了定價規律,非住宅用地佔據了很大比例,不少工業用地獲批卻空閑著浪費。
需要指出的是,房地產的調控要遵循市場經濟規律,降低流通中的稅率,提高持有稅率。房產稅正是持有稅率的一種。但值得一提的是,房產稅從法理上講,是一種財產稅,租住的產權是不能征房產稅的;而房屋已經征收了土地出讓金,再征稅就是重復征稅。因此,在談能否全面推開之前,首先要做好法理准備,減免流通中的重復稅率。
回顧
2012樓市八大關鍵詞
-本報記者陳偲發自上海
回望2012年,樓市在『合理房價』與『微調』博弈中度過,在這個過程中,地產界有無數精彩插曲上演:一條爆料微博火了王石牌『笨笨紅燒肉』、一則限購令救活了『假證』行業、一場大雨催生了北京『水景房』、一個預測讓地產大佬們淪陷為『賭徒』……
合理房價
這一年,『合理房價』成為高頻詞匯,專家們圍繞著『降多少纔是合理房價』爭議不休。2011年底召開的中央經濟會議提出『促進房價合理回歸』,2012年1月溫家寶總理在國務院第六次全體會議上再次重申『堅持房地產調控政策不動搖,促進房價合理回歸』,『合理房價』成為2012年樓市調控的政策主旋律,成為上半年樓市各種場合出現頻率最高的詞。
微調
地方政府與中央政府毫不厭倦地玩了一場又一場『貓捉老鼠的游戲』——『松綁-曝光-澄清(叫停)』成為本輪調控的獨特現象。2011年底至2012年上半年,佛山、蕪湖、上海、石家莊、南京等城市陸續對當地樓市調控政策進行『微調』:放松限購條件、分期支付土地出讓金、提高公積金貸款額度……除蕪湖、佛山、成都等在觸碰限購紅線後被叫停外,其他政策基本得到默許。
假資格
限購在一定時間內控制了房價上漲,也激活了中介們的『聰明』細胞,作假方式層出不窮。2011年2月,北京實行加強版限購令,外地人買房必須有北京連續5年納稅或社保證明,北京樓市成交量大跌,於是不少開發商、中介打出免費或收費辦理假社保、納稅證明,偽造購房資格的情況。由此也引發了一場政府嚴打購房資格造假活動。
水景房
『來北京,要住就住水景房。』這句話看似像宣傳語,實際上是網友對部分北京樓盤質量的諷刺。還記得6月底的那場暴雨嗎?就是這場大雨讓北京城處處『看海『,而7月21日的60年特大暴雨,讓北京多個知名樓盤也在大雨中『淪陷』,一場雨讓各種建築質量缺陷無處藏身,『樓水水』、『房漏漏』層出不窮,網友戲言北京如今處處都是『水景豪宅』。
禁墅令
一則禁墅令顯示了政府對別墅用地打壓的決心,也讓別墅項目的稀缺性備受關注。今年2月,國土資源部發布了《2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》指出,今年將嚴格控制高檔住宅用地,不得以任何形式安排別墅類用地。有趣的是,聰明的商人也將『禁墅令』利用了一把,將其作為宣傳點:以前規劃方案已經過關的獨棟別墅,將變得奇貨可居。
賭局
2012年,房地產圈內一場場『房價對賭』不停上演,巨人網絡董事長兼CEO史玉柱與大連萬達董事長王健林對賭萬達的0.1%股份;房地產學者郭建波與華遠地產(600743)董事長任志強相約裸奔;SOHO中國董事長潘石屹約賭世家機構常務副總經理彭致遠裸泳……不過,對於大佬們的賭局大多數消費者不以為然,賭約往往長達數年,勝負屆時早已不重要,重要的是當下他們已吸引足夠的眼球。
笨笨紅燒肉
連續的微博爆料將『婚變』的男女主角和萬科拋到風口浪尖。10月,在哈佛游學的房地產大佬王石被曝婚變並迎來人生『第二春』,女主角據傳是與王石相逢於長江商學院的田朴珺,其在微博上貼出王石烹飪的『笨笨紅燒肉』照片,『紅燒肉』一詞迅速爆紅於網絡。與此同時,潘石屹等地產大佬躺著中槍,龍湖地產董事長吳亞軍隨即披露離婚事宜。
翹尾
進入第四季度以來,『翹尾』、『暖冬』成為年末房地產的代名詞。中國指數研究院數據顯示,11月,全國100個城市住宅平均價格為8791元/平方米,環比上漲0.26%,自今年6月止跌後連續第6個月環比上漲。在這一輪回暖中,剛需力量重返市場被認為是支橕市場『低開高走』的動力。
編者按:
臨近年底,樓市大亂。一邊貴陽、溫州、無錫接連曝出『崩盤』、『救市』以及『價格跳水』等消息,而另一邊,11月百城住宅均價連續第六個月環比上漲,北京、上海等十大重點城市更是出現今年以來的首次同比、環比雙上漲。
樓市呈現出的復雜『表情』讓人看不懂。有人預言房價將下跌5年,泡沫終會破裂;又有多種觀點闡述房價上漲的前景。那麼,在接下來的2013年中國樓市是泡沫破裂還是回穩成功?2013年,等待著樓市的還有哪些招數?