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話題二
『限購』會否被取消
●被取消可能性小
●負面作用或漸顯
『限字訣』仍是今年樓市調控的主要手段,臨近年末,對於限購是否會取消的各種聲音蔓延在互聯網上。有人說,限購是為了抑制投機投資,房地產要回歸居住需求,所以要限購。也有人說,限購應該是最壞的政策,最後的結果一定是一大堆的後遺癥,『限購』、『限貸』等調控政策都應盡早取消。那麼,『限制令』是否該被取消?
薛建雄:就目前情況來看,市場回暖令准備入市的剛性需求隊伍不斷擴大。然而在國家限購的打壓下,『房票』隨著成交而減少。這對於控制房價和炒房現象有積極作用。
個人認為,限購政策不會消失。不僅是短時間內不會被取消,甚至在十年,二十年,會配合房產稅的政策一直施行。當然限購的松弛度會因為房價的漲幅有所調整。可以肯定的是,它的存在就是對於如今中國房價較為有效的控制方法。
然而,無論是限購還是限貸,都是國家運用差別化對待購買者,由此進行宏觀調控的手段。所以對於這些政策,我們應該給予肯定。
姚玲珍:限購令限制的對象是需求方。當然不得不說,房產限購有時難免傷及無辜。但限購令依舊是標志著樓市新政進入了數量調節階段。若是任由房地產泡沫膨脹發酵,無異於『飲鴆止渴』。事實上,限購令的確對房價控制起到一定的作用,基於此,預期限購令不會取消。
然而,限貸政策不僅對樓市的開發商、供應商產生了影響,也對消費者產生了一定影響,所以它的作用是雙方面的。與限購令相比,它的作用主體有差別。嚴格意義上來說,它是一個貨幣政策,也是一個市場性的手段。而限購則是一個行政性的手段,或是管制類的措施。從調控的效果來說,限貸的效果沒有限購令強。從這些不同之處我們可以了解到,如果國內的房價依舊處於動蕩狀態,那麼限購或許會在調控效果上更為顯著。
謝國忠:限購有被取消的可能,但這種可能性並不會特別大。如今看來,限購政策已經沒有特別大的意義,許多城市的限購條件很容易被突破,對購買需求的壓制其實有限。而很多三線城市都未采取調控政策,房價也依然下降,這說明房地產行業的降溫,主要是因為大環境的變化。
對於限貸,市場上普遍存在一種誤導性的說法。過去,銀行在房地產泡沫化的過程中有推波助瀾的情況,你可以為了購房,不斷地貸款。而如今,限貸就是銀行對於貸款風險的一種控制手段,這是全世界銀行業對於銀行管理的最起碼的一個標准。如今卻是將限貸說成是政府強迫的一個政策,這其中是有些誤區的。
印?華:房地產陷入了『邊調邊漲,愈調愈高』的局面,實際上是因為宏觀調控思路出現了問題,提出的一些對策並未切中要害。樓市調控的關鍵應該是增加供給、疏導需求、降低成本、減輕稅費,但是目前有關部門采取的首先是壓縮地根、銀根,然後加息加稅,再不行就限購、限貸、限價。這樣的對策並不符合市場經濟規律。
更甚的是,『限購+限貸』政策造成大量民間資本外流,不少資本流入美國、澳大利亞、新加坡等地購買房產,這對中國經濟傷害很大。隨著城鎮化的提出,政策調整有望。
話題三
兩極分化是否加劇
●去泡沫化過程
●不會再繼續擴大
在樓市暖意湧來時,也有不少城市被曝出『壞消息』:12月4日,據報道,貴陽『中國第一神盤』房價腰斬、溫州地價大降18.03%;12月11日,鄂爾多斯(600295)再次被冠上『鬼城』之名,受民間借貸『崩盤』影響,鄂爾多斯個別樓盤爛尾多數半死不活,房租一瀉千裡。這種兩極分化的情況是由於什麼造成的?房地產行業兩極分化趨勢是否會繼續加劇?
薛建雄:部分城市的樓市『崩盤』,根本原因在於投資過熱。以上海為例,人口接近2500萬人口,每年房地產開發在2000萬平方米左右。而鄂爾多斯城市人口纔30萬至50萬,那麼該城市開發的房產應該也是遵從這樣的比例。但是它的房產開發量卻接近上海,因此它的泡沫狀態可想而知。
而對於房地產行業兩極分化趨勢,目前已經到了一定的限度,不會再繼續擴大了。今年對於房地產就是一個去泡沫化的狀態,上海的房地產泡沫在10%至20%之間,貴陽等城市則在60%至70%之間,如今上海房地產的泡沫基本消失,而貴陽這些城市去除了50%左右,剩下的將在三五年之間逐漸消耗,屆時房價將回歸平穩。
姚玲珍:城市間兩極分化趨勢,最主要的因素是經濟發達程度不同。一二線城市的經濟條件明顯優越於貴陽、鄂爾多斯等三四線城市。與此同時,資本往發達地區集中,那麼三四線城市的劣勢就越發明顯。
三四線城市在房價高漲到一個頂點後,便無人購房,開發商必會采取降價手段,『以價換量』。政府為了當地經濟考慮,會對一些樓盤『出手』,當然這個價格相較之前,肯定是較低的。所以『崩盤』一說,也就成立了。
其實,一二線城市的樓市成交量和價格是從今年下半年開始逐漸回昇,地價也隨之回暖,開發商基於對一二線城市樓市後市預期的看好,也在為下一輪競爭進行儲備。但是,經濟落後地區的樓市起點不同,現狀也不同,後續經濟力量過於懸殊。
不過,隨著城市的發展,以及沿海城市經濟中心逐漸向內地偏移,帶動內地某些城市的發展。如此一來,兩極分化趨勢也會在去泡沫化的過程中停止加劇。如今開發商到一些三四線城市拿地也可以說明這一點。
謝國忠:如今三四線城市的樓市出現『崩盤』,二線城市的樓市也受到一定的影響。不過,國家對一線城市土地開放較為嚴格,土地使用需要國務院的批復。從而在2008年開始的發展區域經濟的時間裡,一線城市的土地批得較少。這也是如今就不會出現如同三四線城市那般供應過多,樓市崩盤情況的原因。
與此同時,輿論作用在三四線城市也不是那麼有效。若是在北京或者上海等城市,或許會造成較大規模的購房。三四線城市的樓市和房產已經處於一個飽和狀態,不是一個階段性的輿論引導就可以完全挽救。
總而言之,兩極分化趨勢的出現,在一定程度上是政府、開發商促成的,或者是說房地產商利用了老百姓的心理弱點。老百姓都會擔心失去購房的最佳時間,僥幸心態讓樓市經歷了較大的波動。
至於這個趨勢的走向,要看樓市日後的走向、各種政策以及消費者的消費能力等方面。
印?華:各地的發展情況不同,經歷了這一輪樓市宏觀調控之後,一線城市房價瘋漲勢頭壓住了、供應量偏緊,不少開發商則紛紛跑到三四線城市購地造房,加劇了三四線城市的泡沫化。與此同時,不少小城市錢多亂開發,建設與本身城市發展水平不符的城市綜合體項目等,而由於三四線城市沒有外來資金流入,大量開發樓盤難以被消化吸收,導致嚴重過剩。最終,只能由地方政府收拾『爛攤子』。