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相關數據顯示,北京即將入市的18個老項目後期,有一半出現價格上漲,其中漲幅最大的達到30%左右,而另外一半,大部分也已經走出價格低谷的區間,維持在較高位水平。
以北京爲代表的一線樓市“量價”齊漲,讓購房者真正感覺到了寒冬的涼意。因預測樓市價格還將上漲,不少人又重投樓市懷抱,開始咬牙買房。而這一現象,也製造了樓市供應緊張的假象,樓市優惠幅度逐漸取消,價格開始上漲。
據央行12月18日發佈的《2012年第4季度儲戶問卷調查報告》顯示,雖然有66.6%的居民認爲目前房價“高,難以接受”,但是,對下季度房價,預期上漲的居民比例仍高達29%,相較於年初提高了11.3個百分點。未來3個月內準備出手購房的居民佔比爲15.4%,相較於年初和去年同期分別提高了1.4和1.5個百分點。
調查還顯示,在當前物價、利率及收入水平下,19.4%的居民傾向於“更多消費”,33.5%傾向於“更多投資”,47.1%傾向於“更多儲蓄”。
年底樓市“漲”聲一片
國家統計局12月18日發佈的70個大中城市房價數據顯示,11月,新建商品住宅(不含保障性住房)價格環比上漲的城市數量大幅反彈,達53個,比10月增加了18個,比重擴大至76%,創下年內新高;價格環比下降的城市有10個,比10月減少7個;持平的城市有7個,比10月減少了11個。從價格漲幅看,已連續5個月穩步回調的新建商品住宅價格平均環比指數,由10月的0.06%升至11月的0.26%,同樣創年內新高。從同比數據看,11月新建商品住宅價格同比下降的城市有41個,比10月減少15個;持平的有4個,比10月增加了2個;上漲的有25個,比10月增加13個。
從這份統計報告可以看出,以北京、上海、廣州、深圳等4個一線城市爲代表的樓市,新建商品住宅價格指數環比上漲,而且漲幅全部高於10月。
對此,鏈家地產市場研究部張旭接受中國商報記者採訪時表示,11月70個大中城市房價漲幅擴大,上漲城市增多,尤其是新房價格漲幅明顯超過前幾個月。今年全國樓市價格經過緩慢的回升開始逐漸接近歷史高點,新房和二手房價格指數同比也都達到了比較高的水平。若按照當前的態勢發展,年底房價很可能會超過去年同期。
值得關注的是,市場的實際感受和統計數據頗爲一致。統計數據價格指數環比上漲在實際市場上,表現爲大部分的樓盤項目“漲”聲一片。
據亞豪機構提供的統計數據顯示,北京在即將入市的18個老項目後期,有半數出現價格上漲,其中漲幅最大的達到30%左右,而另外半數,大部分也已經走出價格低谷的區間,維持在較高位水平。其中單價低於20000元/平方米的剛需盤價格也出現回升,漲幅有所加大。如位於房山、大興、順義的幾個近期銷售勢頭較好的項目,開盤價大多上調了500元-1000元/平方米,相比三季度剛需盤300元-500元/平方米的漲幅高出了不少。
亞豪機構認爲,北京樓市已經完全開啓價格上漲通道,對於消費者來說,最佳的“抄底”時機已經失去。“從歷年來的數據也可以看出,年底也並不是一年價格的習慣性低點,尤其在價格快速上漲的2009年表現最爲明顯。2009年12月北京商品住宅成交均價爲18436元/平方米,爲年度內最高水平,相比當年的1月份則出現了高達75%的上漲幅度。自2010年開始,由於受到多次調控的影響,房價上漲趨勢相對沒有那麼明顯,但年底仍會出現階段性高峯”。
隨着價格的擡頭,北京樓市供應也開始上漲。亞豪機構統計,12月北京住宅市場將有30個左右的項目入市銷售,其中僅12月1日就有7個項目預計入市,相比11月全月僅21個項目入市情況來看,樓市供應又有所擡頭,恢復到了今年以來的較高位水平,並且比去年12月的開盤量也多出了12個。雖然相比調控之後的月度供應來說今年12月份情況較爲樂觀,但是與2009、2010年同期供應量相比仍有較大差距。
亞豪機構副總經理任啓鑫分析認爲,從年底階段的需求方購買力情況來看,由於部分銀行全年信貸額度已接近消化完畢,因此對購房者放款的時間以及房貸折扣的申請上會有一定影響,但是鑑於今年以來北京住宅市場供需缺口較大,部分羣體購買力的下降並不會影響整體市場成交,並且基於對明年市場預期的看漲,大量購房人羣會抓緊這一階段入市。因此,今年最後一個月北京樓市成交也將出現“翹尾”的現象。對於急需購置房產的人羣來說,雖然整體市場價格已經進入上行通道,但是部分首次入市的純新盤項目,爲實現較好銷量取得“開門紅”,仍可能會採取低價入市的策略。據悉,12月份北京市場將有12個純新盤項目預計入市,購房者可多加關注。
多重因素促成房價反彈
雖然今年以來北京樓市仍然被調控的陰影所籠罩,但是由於大量項目實施了“以價換量”的策略,因此整體成交情況較去年出現大幅好轉。其中保利、中海、遠洋、綠城等多家知名房企在前10個月就已經完成了全年銷售計劃,因此,目前停止了價格優惠政策,上調價格追求利潤。任啓鑫表示,這些房企多已“偃旗息鼓”,開始進入年終盤點階段。
與此同時,另外兩類項目也開始抓住時機,進入市場填補供應空白。其中一類是自調控之後就開始“捂盤過冬”、久未有新房源推出的老項目後期,趁房價進入上漲通道開始“蠢蠢欲動”;另一類是純新盤項目,其中有部分項目曾因價格因素與蓄客情況屢屢推遲開盤,但是由於成本壓力也不得不加緊入市節奏。
北京中原市場研究部總監張大偉則認爲,此次房價上漲城市數據創年內新高,與政策變化有關,十八大釋放了積極的經濟發展信號,且對樓市調控並沒有明確加碼的定義,購房者入市積極,導致房價反彈。“土地市場方面,11月土地成交依然活躍,全國土地市場回暖明顯,地價上漲也導致房價出現反彈。”張大偉表示。
而鏈家地產研究部張旭則分析認爲,11月全國樓市的持續升溫,導致了市場價格上漲的趨勢得以延續。一方面,一些重點城市樓市火熱,對整體樓市產生了一定拉動作用;另一方面,購房者對於未來市場和政策的預期都比較樂觀,當前入市積極性增加,剛需也加速入市。
“一線城市房價漲幅尤爲突出,新房和二手房環比漲幅遠超過二線城市及全國平均水平。其中北京新建商品住宅環比增幅,位列全國第二。一線城市總體需求規模和市場供需壓力都較大,價格控制難度明顯高於其他城市。”張旭表示,在需求的影響下,一線城市看漲後市的預期較爲強烈。
明年市場或以穩爲主
樓市活躍、土地市場持續加熱,業界對調控收緊的預期也開始加大。
“近期關於房地產調控的表態頻頻出現:12月16日,中央政治局會議上強調繼續堅持房地產市場調控政策不動搖;12月18日,國土部召開關於‘採取切實措施,穩定房地產用地供應,抑制異常地價’的新聞通氣會,出臺了多項措施抑制高地價; 12月17日,北京市建委聯合人力資源局,進一步明確了繳納社保認定購房資格標準,規定補繳社保在購房資格審覈中不予認可。”張旭表示,當前房價上漲趨勢加劇將爲明年樓市調控帶來較大壓力。從近期的中央及一線城市的調控態度來看,中央對於市場反彈的容忍度依然不變。雖然中央政治局會議強調要“繼續堅持房地產市場調控政策不動搖”,全國層面可能不會出臺統一加強樓市調控的新政策,但對於房價反彈明顯的重點城市,仍存在調控收緊的可能。
張大偉則表達了不同的看法。他認爲,中央經濟工作會議對樓市的政策表述偏鬆,去年的中央經濟工作會議曾提出“房價迴歸合理”,今年雖強調“堅持房地產調控政策不動搖”,但同時提出信貸方面要在一定程度上穩中求進。因此,他預計明年的樓市調控政策將繼續保持“外緊內鬆”:“外緊”是指全國性的限購限貸政策必然不會放鬆,房產稅明年也存在從嚴的可能性;“內鬆”則主要體現在信貸政策可能放鬆。
“但是,也要看到,房地產市場存在許多無法單純依靠市場解決的頑疾,比如土地財政、居民投資渠道狹窄等。”張大偉認爲,這些因素客觀上決定了房地產調控仍將繼續推進。
對於明年北京房地產市場的走向,任啓鑫在接受中國商報記者採訪時表示,政策方面仍將延續以限購爲主導的市場調控,房產稅擴容暫未將北京納入範疇,因此,明年北京市場的政策環境已趨於穩定。而從土地市場情況來看,自調控之後土地市場成交開始出現低迷,尤其是今年更是落至冰點,土地成交的縮減必將對未來兩年的樓市絕對供應量產生直接影響。從需求方情況來看,由於每年都會有新增“資格”購買人羣的出現,因此需求量將保持在一定水平,供需缺口的存在將直接導致明年房價仍然維持在上揚階段,並且部分區域與項目甚至有可能會出現過快上漲的情況。
對此,張旭認爲年底樓市升溫的一個主要原因,是經歷過10月、11月政策平淡期之後,市場預期出現扭轉,看淡政策和看漲樓市的氣氛漸濃。而近期集中出現的調控跡象,很可能會再次影響到市場預期。“預計明年市場量價將以穩爲主,上升會比較緩慢”。