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編者按:2012年,樓市快跑完了全程。這過程中,把樓市比喻成了很多有意思的詞彙,比如“麪粉麪包”,“看病吃藥”,“拔河比賽”等等。這些比喻是樓市的真實寫照,反映着樓市,也在改變着樓市。有分析認爲,在中央政策、地方政府、金融機構等多方力量的博弈下,中國樓市在2012年呈現出趨冷、反彈、微漲三個階段,而明年樓市持續穩中微漲的局面將成爲大概率事件。
房地產調控轉向調結構
專家表示,保持經濟高速增長才是房地產健康發展的基礎
“各地政府在調控房地產市場時,應該將合理的房價作爲一個明確的宏觀目標,而不是將注意力過多地集中在土地、房型等微觀層面。”中國發展研究基金會副祕書長湯敏表示。
靠吃藥不是長久之計
限購、限價、限貸、限售等短期行政手段,對於房價而言,這些政策確實能在短期見到明顯的效果,但是終究不是長久之計,房價在平穩運行了一段時間後,環比房價連續6個月走高,一線城市的同比房價也回到上升通道。
中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮認爲,2012年是中國房地產市場成功發展的一年,也是調控政策取得明顯成效的一年。至於2013年樓市的發展,陳淮覺得,僅僅靠吃藥,靠調控,是無法長期健康運行樓市這艘大船的,而是應將希望寄託於未來的“改革”和“城鎮化”。
陳淮笑稱:“很多人問我2013年走勢,我覺得是蓋更多的房子。中國的城鎮化剛剛開始,這是最強大的引擎,而改革可以增強經濟活力,保持經濟高速增長,這纔是房地產健康發展的基礎。”
城鎮化將加大住宅需求
中國目前的城市化進程如火如荼,毫無疑問,城市化爲中國的房地產市場帶來了巨大的發展空間。城市化進程的加速,致使房地產出現剛性需求,從這個意義上說,房價上漲是正常的。
隨着城市化進程的推進,人們對於住房需求的確很大,這也是不爭的事實,但剛性需求絕非房價不斷上漲的主要原因。只有具備購買意願的人羣同時具備了購買能力,有效需求才成立。
“城鎮化”毋庸置疑是未來中國房地產行業的潛力所在,正如國務院副總理李克強11月28日所說:“中國已發展還很不平衡,尤其是城鄉差距量大面廣,差距就是潛力,未來幾十年最大的發展潛力在城鎮化。”與以往的城鎮化發展不同,接下來的城鎮化更多的意味着人口的城鎮化,這就是說,更多的人面臨着住宅需求。
城鎮戶口與非城鎮戶口的差別,阻礙了人口城鎮化,造成了城鎮化進程中土地與人口的不匹配,很多人守着一張非城鎮戶口望着曾經的土地上林立的高樓慨嘆。2011年我國城鎮化率達51.27%,據此計算我國城鎮人口已達6.9億,但是,2011年年底中國農村戶籍人口是9.3億,這意味着城鎮人口數量僅爲4.2億。
對於城鎮化發展中出現的問題,全國人大財經委員會副主任尹中卿直言,改革開放30多年來城鎮化建設取得了顯著成就,但也要清醒地看到,長期以來各個地方都把推進城鎮化簡單地等同於城市建設,過分注重城市建成區規模的擴張而忽視了城市人口規模的集聚,把農業的轉移人員僅僅當做生產者、當做勞動力,而不願意接受他們本人和他的家屬進入城市成爲市民,結果導致了現在比較嚴重的城鎮化滯後於工業化。
12月4日,新一屆中央政治局召開會議,分析研究2013年經濟工作。會議上明確提出,明年加強房地產市場調控和住房保障工作。會議指出,2013年要保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性,着力提高針對性和有效性,適時適度進行預調微調,加強政策協調配合;要加強房地產市場調控和住房保障工作,強化社會服務和管理,維護社會和諧穩定。
加強房地產調控似乎收緊了房地產市場的閘門,而“積極穩妥推進城鎮化,增強城鎮綜合承載能力”的思路,卻似乎又在爲房地產市場發展尋找新道路,不過,政治局工作會議也指出要“有序推進農業轉移人口市民化”。
與往年不一樣的是,國家發改委明年工作的重點,從過去通常的八項變成了九項,新增加了城鎮化內容,此意味着未來最大內需市場啓動。
目前國家發改委已經編制了《促進城鎮化健康發展規劃》,該規劃對於城市羣建設,以及大中小城市協調健康發展,以及優化城市化佈局和形態,加強城鎮化管理等進行了說明。該規劃將上升到國家層面,並由國務院審批通過。這涉及到上百個城市定位,以及上萬個小城鎮的佈局。
此前有測算認爲,中國每年城市人口比重上升1個百分點,可以啓動5萬多億的內需。如果未來城鎮化率提高10個百分點,則可以啓動50萬億內需,相當於再造一個目前的GDP。
有估算認爲,如果在未來十年中國的城鎮人口比重能上升到2/3,年均社會消費額可以從目前的10萬億元增加到20萬億元,年均20萬億元以上的投資規模可以維持20年。城市化率每提高一個百分點,新增投資需求6.6萬億元,能夠替代10萬億出口。
保障房流轉要儘快解決
一方面,有序推進農業轉移人口市民化使房地產調控面臨着新的人口挑戰,另一方面,人口城鎮化之後,低收入人羣的增加還考驗着政府的保障制度。
“十二五”期間,3600萬套保障房的建設體量,將大大改變原有住房結構,將保障範圍提升至20%,這意味着,目前一部分夾心層的住房問題將得到解決。然而,擺在保障房建設難題面前的,不僅有天量資金從何而來,還有保障房分配與流轉這個系統性工程如何完善。保障房分配如何確保公平、經濟適用房究竟能不能上市交易、如何流轉起來,這些都是需要從長計議的問題。
雖然,各地方出臺過一些符合自己地方需求的保障房流轉建議,比如不再建設經濟適用房、政府優先回購保障房等等,但是這些都尚缺乏頂層設計,沒有一個相對同一固定的標準。
近日剛剛結束的全國發展和改革工作會議也對保障房建設問題進行了討論。中國房地產及住宅研究會有關負責人表示,“保障房建設是一大民生工程,而目前的一個大瓶頸是資金問題。中央財政補貼只是保障房資金的一小部分,其餘都得地方政府自籌。作爲財政來源重點的土地出讓淨收益,今年以來下降較大。另一方面城市建設成本升高,均給地方政府不小壓力。”
他表示,根據全國發展和改革會議的表態,明年有關方面將會進一步研究如何吸引民資進入保障房領域,並有望出臺相關政策。
一旦放鬆房地產調控效果會前功盡棄
“房產稅”和“保障房”無疑是房地產後調控時代的兩個關鍵詞
任何經濟政策的風吹草動都會導致房地產領域出現異動。雖然從目前來看,調控堅定的態度佔據了上風,但新建住宅成交均價連續6個月走高的事實不容忽略,而在房地產市場剛剛回暖的盛夏,調控鬆動的言論也爲遠去。
“現在的市場就像拔河比賽一樣的。”中國農業銀行首席經濟學家向鬆祚形象的描述各方面對房地產調控的心態,拔河比賽一邊是某些地方政府、開發商、媒體,包括參與投資投機性房產的這些投資人士,他們希望政策鬆動,甚至有些人還在放出話說房地產的春天又要來了,房地產甚至會出現報復性的反彈。而另一邊是中央政府和民衆希望房地產繼續回穩,中央再三強調堅持房地產調控不放鬆。
向鬆祚稱,前一段時間不論是地方政府還是開發商,甚至也包括一些媒體,都在有意和無意的釋放一些似乎房地產調控已經在鬆動的信號。在最近的成交量和某些樓盤的價格的走向來看,現在房地產價格確實也出現了一些鬆動的跡象,在非常嚴峻的調控下已經取得了一些明顯的效果,但如果一旦放鬆,那麼房地產調控效果可能會前功盡棄。
其實,並不只是向鬆祚認爲調控如同艱難地拔河比賽。在房地產市場剛剛回暖的6月份,各種關於房地產調控鬆動的言論開始響起。
彼時,建業五棟大樓副總經理劉增強認爲,不管是哪種調控政策的出臺,都會影響買房人和房企對市場的心理預期。“房地產市場調控就像在拔河,目前所處的環節恰是關鍵時刻。”劉增強認爲。
6月7日,中國人民銀行發佈消息稱,自2012年6月8日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點,一年期貸款基準利率下調0.25個百分點;其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。從6月8日起,將金融機構存款利率浮動區間的上限調整爲基準利率的1.1倍;將金融機構貸款利率浮動區間的下限調整爲基準利率的0.7倍。
也許是受到銀根調整消息的刺激,很快,有關房地產調控鬆綁的新聞開始出現。 6月10日,一篇名爲《發改委人士稱地產鬆綁或是救市第二張牌》的報道出現在衆多網站顯眼位置。文章指出,發改委內部人士解釋“救市”的原因爲,調控房地產引發的經濟真空比預想的情況還要嚴重。從目前的經濟發展情況來看,通脹可能比通縮更好應對,此次開閘放項目,意在拉動快速回落的經濟。
事情並沒有到此結束,央行關於貸款利率的調整也被捲進了調控鬆動的風波。一篇名爲《央行特級文件,首套房貸利率最低7折》的報道吸引了衆多關注,房貸利率重回7折的消息傳遍大街小巷。銀監會一份關於二套房貸認定風險的文件將房地產鬆動的預判推上了最高峯。6月11日,《銀監會:給予二套房貸與首套同樣風險權重》的報道出現。報道稱,銀監會發布文件,給予二套房貸與首套房貸同樣的風險權重,而此前,首套房抵押貸款風險權重爲45%,二套房抵押貸款風險權重爲60%。二套房貸與首套房貸同樣的風險權重將刺激商業銀行擴大二套房貸佔比。
瘋狂的揣度之後是部委堅定的調控態度。
6月12日,發改委在其網站發表聲明,稱該委最近沒有人接受過某報的採訪,有關報道純屬捏造。
6月14日,中國銀監會也在其網站發表聲明,稱6月8日發佈的《商業銀行資本管理辦法(試行)》明確個人住房抵押貸款的風險權重爲50%,與現行監管規定相一致,未作任何調整。近日,媒體的報道純屬誤解。
時值歲末,關於房地產調控走向的種種猜測再次響起。從房價平穩回落時的“堅持房地產調控不放鬆”,到而今房價重現擡頭跡象時的“加強房地產調控”。2010年開啓的這一輪房地產調控,運行3年仍未有停止的跡象。在房地產調控繼續發力的第4年,調控政策究竟何去何從備受關注,而“房產稅”和“保障房”無疑是房地產後調控時代的兩個關鍵詞。
近日召開的中央政治局會議上,敲定了2013年加強房地產市場調控和住房保障工作。
雖然,並沒有明確明年房地產調控所採用的手段,限購等短期政策何去何從,房產稅等長效措施如何推進等,都暫無過多表述。但此次政治局會議第一次提出“加強房地產市場調控和住房保障工作”,預示着明年房地產調控基本沒有放鬆可能。另外,保障房建設與供應,明年仍將會是高峯期。在保障性住房入市後的監管以及分配,可能在新一屆政府的推動下,更加嚴格與高效。
其實,在十八大的記者招待會上,就已經透露出2013年樓市調控的方向。“房地產市場調控政策現在還沒想放鬆。”住房和城鄉建設部部長、黨組書記姜偉新在十八大新聞中心舉辦的第四場記者招待會上如是表示。這一表態,爲十八大之後樓市走向定下了繼續調控的基調。
“地王”重出江湖樓價跟風漲
控制“地王”成明年國土部對房地產調控重點
每當土地市場蠢蠢欲動之時,“麪粉貴過麪包”的擔憂就四處蔓延。麪粉已經漲價,麪包怎會維持原價?“地王”接踵而至勢必推高周邊房價。
北京已經着手開始穩定市場預期。昨日北京市國土局通告,暫停朝陽區農展館北路一住宅用地出讓。市國土局沒有公佈暫停出讓的具體原因,只是表示“因故暫停”。不過業內人士猜測,農展館地塊預計將成爲北京新的單價地王,這或與國土部最新關於房地產用地管理調控精神不符。暫停農展館地塊出讓意在平穩市場預期。
此前11月27日,北京市國土局發佈了農展館北路8號地出讓公告。該地塊規劃建築面積5.9萬平方米,起始價20億元,摺合起始樓面價3.38萬元/平方米。這一起始樓面價也創造了北京宅地記錄。然而,在國土資源部召開2012年房地產用地管理調控情況新聞發佈會,要求各地保持地價平穩信號,減少對市場的誤導和干擾。其中就包括要求避免出現所謂“地王”誤導市場。
沉寂了許久的土地市場在下半年開始復甦,從廣州珠江新城地塊到北京萬柳地塊,這些“重出江湖”的“地王”,刺激着購房者脆弱的神經。萬柳地塊的成交刺激了周邊二手房的成交速度,不僅看房人特別多,就連成交速度也相當驚人,甚至還有中介公司聲稱“周邊二手房快賣光了”。
萬柳絕對高價的“麪粉”將把“麪包”推上一個新高價位。有業內人士預算:萬柳地塊的政府回購建築面積爲16400平米,而地塊整體面積才7萬平米,僅回購面積就佔到了總量的四分之一。由於回購房是開發商出錢、出地蓋成,最終政府將以1000元/平米的單價回購,要想彌補這部分不小的損失,最終商品房售價至少要在15萬元/平米以上。
萬柳的出現或許只是一個開端,城鎮化的推進似乎不可避免“地王”的再現。剛剛結束的中央經濟工作會議提出的明年六大任務之一是“積極穩妥推進城鎮化,着力提高城鎮化質量”。城鎮化是房地產業持續發展的重大利好,行業發展仍將處於長期的上行區間。值得注意的是,本次會議強調“繼續堅持房地產調控不動搖”。這意味着現有的房地產調控政策仍將延續一段時間。在此形勢下,房地產業穩定發展業已成爲中央政府、地方政府、市場各方的最大共識。
從源頭上看,稅收制度和土地制度或是促成土地價格不斷走高的原因。分稅制造成的比例失當,導致地方政府過度依賴土地財政;過度壟斷性的供地制度——土地招拍掛導致了對優質地塊的激烈爭奪。因此,如果不適當調整分稅制和土地招拍掛制度,單靠現行的宏觀調控手段,只能是“頭疼醫頭、腳疼醫腳”,甚至“頭疼醫腳、腳疼醫頭”。
中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱認爲,現在樓市調控的當務之急不是每天重複要抑制房價,而是要儘快地用經濟手段替換下行政手段。不管是房產稅,還是交易稅,大家是有爭議,但是可以試點,儘快抓緊這方面的試點,才能做到使房地產市場長期穩定的發展。
因此,控制“地王”成爲明年國土部對房地產調控的重點。
據國土資源部介紹,今年上半年流標流拍較多,土地供應偏少,上半年房地產用地供應5.97萬公頃,同比減少15%,其中住宅用地供應4.08萬公頃,同比減少21.7%。下半年按照穩定供求的要求,同比降幅逐月收窄,截至11月底,房地產用地供應13.34萬公頃,同比減少8%,降幅較前三季度收窄4.5個百分點,其中住宅用地供應9.14萬公頃,同比減少15.3%,降幅較上半年收窄6.4個百分點。
“預計全年土地供應量有望接近去年水平,達到或超過前5年平均供應量。明年則要穩定供應總量,加快編制明年的計劃,計劃總量要保持住宅用地供應總量不低於過去5年年均實際供應量。”國土資源部土地利用管理司司長廖永林表示。
廖永林介紹,下一步國土部將建立房地產大企業和大地塊跟蹤督查制度,要求各地建立本地名單,跟蹤督查履約建設情況,每月彙總更新,及時向社會公佈。
大企業是指行業內排名靠前且在本地區影響較大的企業,大地塊是指單宗供地規模超過一定規模(達到規定標準80%)的地塊。廖永林表示,大企業和大地塊的開發建設情況,對房地產市場具有較強的引領帶動作用,這類項目能否按期開、竣工形成有效供給,直接關係到國家房地產調控政策的落實。大企業有更高的履約能力和更好的社會信譽,對市場有更大的影響。
除追蹤大房企大地塊外,國土部還要求“市場異動三類城市”對全部未竣工住宅和商服用地的合同履約情況進行一次全面清查和梳理,清查結果及時上報。
“市場異動三類城市”主要是指在國家統計局發佈房價指數的全國70個大中城市中,凡屬新建商品住宅和二手住宅交易價格指數同比上漲或環比連續3個月上漲的城市,住宅或商服用地供應量偏離過去5年平均值、地價同比或環比上漲的城市,以及近3個月以來出現住宅或商服用地較高異常地價的城市。
國土部同時要求加強房地產用地履約的誠信體系建設。要求各省級國土資源主管部門建立本地區的房地產企業誠信系統,將存在違法違規違約行爲的企業,列入誠信風險企業名單,提高誠信風險等級。市、縣國土資源主管部門在供地前,要嚴格審查參加競買的企業情況,對存在誠信風險的應禁止其在一定期限內參加土地競買。