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中金日前發佈報告稱,雖然推進城鎮化是未來一段時間中國經濟增長方式轉化的一條主線,但是中金預計,新城鎮化難以支持再一輪的房地產擴張,但市政民生投資(000416)還有較大空間。與潛在增速放緩相連的是儲蓄率下降,意味着中國投資難以維持過去那樣的快速擴張。
中金稱,投資放緩的一個重要原因就是房地產投資的放緩。中金不認爲新城鎮化會支持新一輪的房地產投資擴張,主要有兩個原因:首先,一、二線城市人口趨於飽和,而三、四線城市房屋供過於求。根據中金地產組的測算,三線城市市轄區已經達到戶均一套房,超過一、二線城市。統計局數據可以看出,三線城市有77%的城市人均住房面積高於30平方米,也高於一、二線城市的54%。
其次,居民購房能力受到限制,全國各級城市的平均首付款超出平均儲蓄50%以上,其中一、二線城市尚可依靠彙集國內或省內富有人羣的置業需求,而主要靠本地需求的三線城市顯然難以爲繼。以城鎮新移民目前的收入,即便考慮未來收入增加,也無力支撐目前的城鎮房價。目前農民工在務工地購房比例低(不到1%),即使轉爲市民後,由於收入水平在城鎮中仍然處於相對低位,對房屋的需求相對有限。
此外,中金認爲,城鎮化將繼續推進城市基建,這也將造成投資率下降的幅度將小於儲蓄率下降的幅度。這意味着國內目前不足3%的經常賬戶順差在未來還會繼續縮小,甚至會出現逆差。體現在對外投資的結構上,以前由政府主導的債券類對外投資將放緩,未來更多地將體現爲非政府部門的權益類投資。