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[提要]一年來,大部分開發商擺脫了資金量緊張的困擾,銷售業績再創新高,拿地補倉動作頻頻。然而,也有房企陷入『質量門』、『退地』、『負債』等各方面的困擾。中新網房產頻道對2012年樓市掃描,從市場、房企和土地市場的重點角度,窺探一個真實的樓市景象。
[2012房企關鍵詞:外看業績飄紅內查困擾不斷]
[2012樓市關鍵詞:年初以價換量年末行情翹尾]
[2012樓市晴雨表:年初"倒春寒"年末迎"暖冬"]
在『史上最嚴』的樓市調控下,作為房地產市場的核心生產要素,土地市場經歷了『一波三折』的變化。而伴隨著樓市嚴重分化的現象,大房企爭奪地王,小房企忙著退地,無疑是2012年土地市場上最大的特點。資料圖
編者按:2012年樓市經歷了從『冷』到『熱』的巨大轉變,『回暖』、『以價換量』、『供不應求』等關鍵詞成為一年來樓市的縮影。一年來,大部分開發商擺脫了資金量緊張的困擾,銷售業績再創新高,拿地補倉動作頻頻。然而,也多有房企陷入『質量門』、『退地』、『負債』等各方面的困擾。中新網房產頻道對2012年樓市掃描,從市場、房企和土地市場的重點角度,窺探一個真實的樓市景象。
中新網12月24日電(房產頻道張玉璽)2012年的樓市可謂跌宕起伏,在經歷了年初漫長的『寒冬』之後,終於在年末翹尾因素的影響下開始『回暖』。作為反應樓市狀況的『風向標』,土地市場在2012年的變化尤為搶眼。由年初土地市場的持續冷清,到房企業績上漲後的積極拿地補倉,再到年尾各大『地王』的紛紛亮相。中新網房產頻道希望通過總結2012年土地關鍵詞,能給網友詮釋出一個真實的樓市現狀。
2012年土地市場一波三折大小房企冰火兩重天
在『史上最嚴』的樓市調控下,作為房地產市場的核心生產要素,土地市場經歷了『一波三折』的變化。而伴隨著樓市嚴重分化的現象,大房企爭奪地王,小房企忙著退地,無疑是2012年土地市場上最大的特點。
2012年初,樓市的供應量與成交量雙雙下滑。在萬億庫存的壓力下,房企負債率高企,資金鏈出現緊繃現象。加之,受樓市調控政策影響,各地政府推地節奏明顯放緩。土地市場的成交量持續冷清,上海、北京等一線城市的土地成交量不斷走低,各地的土地出讓金也大幅縮水。
在經歷了年初漫長的『寒冬』之後,土地市場開始逐漸昇溫。隨著房企『以價換量、回籠資金』政策的進行,壓抑多時的剛需人群逐漸入市;房企『去庫存化』成效顯現,並開始積極拿地補倉。此外,受財政收入萎縮壓力的影響,一些地方政府的樓市政策發生微妙變化,推地的意願明顯加強。
時至年末,11月份的土地市場顯得格外熱鬧,各大『地王』紛紛亮相。11月27日,北京、上海土地市場同日出現『地王』,樓面價均超過3萬元/平方米;11月28日,深圳新的總價『地王』誕生;11月30日,南京一舉摘得全國總價『地王』。
在『地王』光鮮亮麗的背後,是大房企資金回籠後,對下一階段的市場布局。但與之鮮明對比的是,勢力不足的小房企,由於缺乏自我調節能力;在資金鏈出現問題的時候,無力開發已經到手的土地,最後只能選擇放棄,品嘗此前衝動帶來的苦果。
大房企篇:復星SOHO搶地王中冶地王被調查
2012年的土地市場在經歷了一段低迷之後,隨著房企業績的好轉,開始逐漸昇溫,並在鄰近年末的時候,達到了最高潮。 11月29日,復星與SOHO中國[簡介最新動態]的外灘地王爭奪案,在上海市第一中級人民法院開庭審理;11月30日,中冶置業以56.2億元拿下南京地王。
11月29日,外灘百億地王項目股權轉讓糾紛進入白熱化階段,上海市第一中級人民法院開庭審理此案,但尚未作出判決。這個目前由復星集團與SOHO中國各持50%股權的上海外灘8-1地塊,曾以92.2億元的成交價,創造了2010年的全國總價地王。
有媒體評論稱,復星國際與SOHO中國對上海外灘地王的爭奪,正上演著房企的『喜』與『愁』。兩家財大氣粗的房企巨頭都有實力收購證大在地塊中所佔股份,這是『喜』;雖然關於復星國際究竟有無優先購買權,他們爭論不休;而證大地產,忍痛割賣該地塊所佔股份,卻是真的『愁』。為了跑馬圈地,龍頭房地產企業籌謀銷售布局將來。
11月30日,中冶置業佔98.52%股權的南京臨江老城改造建設投資公司以底價56.2億競得了下關區濱江2號地塊,也成為了年內全國新總價地王,樓面價為7753元/平方米。此前,中冶集團[簡介最新動態]已經拿下了毗鄰濱江2號地塊的NO.2010G32以及G33號地塊。
面對各地頻出的『地王』,國土部在近期的新聞發布會上表示,要求各地要采取分割出讓、綜合競標、配建競標、提高付款難度等方式,避免出現『地王』;並對典型案例、重點對象采取公開調查,而全國總價地王江蘇省南京市下關區濱江2號地塊被列為首個調查對象。
小房企篇:雅樂居棄『地王』雅戈爾嘗跨界苦果
與大型房企的『跑馬圈地』不同,小房企的整體資金鏈依舊緊張,不得不選擇『賣地求生』。北京國土局官網5月2日發公告稱,由於北京雅居樂[簡介最新動態]未繳納地價款,其在百子灣路14號的土地合同被解除;而作為『不務正業』的典型,雅戈爾因為資金鏈陷入困境,只好品嘗此前衝動帶來的苦果。
5月2日,北京國土局發公告稱,北京雅居樂房地產開發有限公司2009年以7.1億元競得的朝陽區一地塊,因未按照出讓合同約定繳納地價款而被收回,已交納的1700萬元合同定金不予退還,同時將暫停該公司及其關聯公司參與北京新的土地出讓交易活動資格。
雖與華南雅居樂同名,但被收地的北京雅居樂卻隸屬於北京華美地產,與勢力雄厚的華南雅居樂地產控股有限公司沒有任何關系。據業內人士分析,該被收地塊的樓面價就已經超過2萬元,開發商開發的利潤空間非常小,而勢力弱小的小房企無法承受虧本的風險。
作為『不務正業』的最典型,雅戈爾一直在房地產領域高歌猛進,在一、二線城市接連高價搶下地王。但其公司財報顯示,截至2012年9月底,雅戈爾公司存貨高達239億元,佔公司總資產的50.32%,其流動負債達314.7億元,負債率高達73%,而手持現金不足27億元。
有媒體報道稱,雅戈爾在上海的『地王』項目長風8號已瀕臨絕境。2010年9月,雅戈爾以19.58億元落子長風時,創下的2.6萬元/平方米的區域單價地王紀錄,至今仍未打破。此項目至少要賣到4萬元/平方米纔能保本,這就讓其與周邊的項目相比毫無優勢,可是一旦降價又會虧本。