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神一般的2012年廣州樓市,年底依然持續上演買賣的瘋狂。上週末,保利塞納維拉、碧桂園天璽灣、珊瑚天峯、雅居樂富春山居、尚東君御等樓盤公開發售,“日光”、千人搶房場景再現。2012年的廣州樓市,將在暖冬中畫上圓滿句號。
不僅廣州,北京、深圳、杭州等城市多個樓盤近期也頻頻出現“恐慌性購房”現象,和廣州的市場一樣,多個城市旺銷的樓盤不僅有剛需盤,也有改善型樓盤,並出現了不少投資客的身影。是什麼原因促成了年底樓市的供銷兩旺?“預期在改變。”不少業內人士表示,買家眼見近期市場成交火爆,預期明年樓價會繼續上漲,紛紛選擇入市,這就是年底樓市瘋狂的根本原因。
市場現象
剛需盤到高端盤全方位火爆
上週末,荔灣區剛需新盤保利塞納維拉首度開盤,首推200多套單位據稱“日光”,加推後第二天,記者致電售樓部,銷售人員告知“可選單位只剩下低層和頂層5套單位”。蘿崗區高端新盤雅居樂富春山居上週日正式開盤,商家報稱,首推260多套單位當天消化了183套,去化率超七成。番禺高端項目珊瑚天峯上週末開盤,買樓從晚上8時一直持續到次日凌晨,據稱“賣了200多套”。南沙的碧桂園天璽灣再現千人購房場景,商家稱“首日成交過千套”……
在合富輝煌首席市場分析師黎文江看來,廣州樓市如果只有剛需市場,那不算回暖,只有高端物業也成交暢旺,才能稱得上是真正的回暖,年底樓市表現正是如此。近期推售的項目,不論是針對首次置業的剛需盤,還是針對改善型需求的高端盤,均獲得了良好的成交。網易房產統計數據顯示,本月1日至17日,廣州全市新增供應一手住宅8621套,簽約量爲6811套,去化率達八成,供銷兩旺。
原因剖析
看漲樓價的預期起根本作用
那麼多樓盤開售,爲什麼都有良好的成交?“有定價的原因,”中原地產項目部總經理黃韜表示,“比如中心區樓盤帶裝修開價2.7萬-2.8萬元/平方米,比如珊瑚天峯定價1.3萬-1.4萬元/平方米,都是對買家很有吸引力的價格”。“有產品的原因,”路勁雋瀧灣營銷人士表示,“年底剛需產品仍有市場,中小戶型總價較低,自然受買家追捧”。
這些確實都是刺激成交的因素,但是,今年年底廣州樓市的瘋狂,並非僅僅因爲這些。在珊瑚天峯選購現場,一位連樣板房都沒有看過就購房的買家說:“1.3萬-1.4萬元/平方米的售價,我認爲很抵,以後一定會升值。”在保利塞納維拉售樓部,樑小姐同樣說:“眼看這裏的樓價越來越貴,再不出手,明年恐怕每平方米又要貴一兩千元了。”擔心明年樓價會繼續上漲的心態,是刺激買家加速入市的關鍵原因。
樓市歷來是政策市,2010年開始“史上最嚴厲”的調控以來,決定市場的最大力量便在於預期,而影響市場預期的重要一環,便是成交量。從今年下半年至今,廣州一手住宅每月的成交量都超過70萬平方米,“日光”、“日銷售八成、九成”等行情,令買賣雙方看漲樓價的預期越來越明顯。方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示:“年底的瘋狂,是因爲整個市場都在看漲明年的樓市,特別是房價。看漲的主要原因,一是樓市持續回暖,觸底回升後底部已經得到確認,買家抄底的心態比較明顯;二是今年土地供應和新開工面積的不足,也必將導致明年供應量的下降,在供應量相對減少的情況下,樓價自然看漲。”易居研究院分析師付琦同樣表示,如今的房價走勢就像字母“L”的那一橫槓,基本平穩,難以再出現房價大幅度下調。不少購房者眼見房價長期維穩,擔心隨着經濟企穩房價再度上漲,因此紛紛在年末選擇出手。
專家論市
萬科總裁鬱亮接受媒體採訪時表示出對明年房地產政策和市場的謹慎悲觀態度。鬱亮認爲,明年房地產市場最大的風險在於部分城市復甦過快,政府想調控房地產市場的手段是無窮的,所以,房地產巿場最好不要有什麼春天、夏天。如果出現春天,離死寂也就不遠了。相對於鬱亮的這種態度,廣州地產專家普遍看好明年樓市。
普遍看漲
黃韜(中原地產項目部總經理)
量價小幅上升
廣州現在確實有“日光”盤,但是量不多,佔樓盤總量的5%左右。對買家來說,最好的購房時機已經過去,但最差的購房時機還沒有到來,未來廣州樓市的成交量和成交價都將小幅上升。
黎文江
(合富置業首席市場分析師)
繼續量增價升
廣州將與全國步調保持一致,明年繼續量增價升。但鑑於庫存量較大以及政策並無鬆動的勢頭,價格大幅上漲動力不足。同時,2020年廣州常住人口將增至1800萬,相比年均新增住宅供應(含保障房)不足10萬套的數字,長遠來看,住房依然供不應求,樓價難逃上漲壓力。
鄧浩志
(方圓地產首席市場分析師)
從價穩量高到量穩價漲
明年廣州樓市一開始仍會延續今年下半年的態勢,即價穩量高,這與廣州目前一手住宅存量較大有關係。進入5、6月份時,市場預計會出現量穩價漲的局面,市場後續供應量不足的情況會逐步顯現出來。
肖文曉(滿堂紅集團戰略管理部副經理)
樓價仍會穩中有升
明年樓價還會穩中有升,但上漲的動能和幅度會比今年下半年減弱,因爲中央經濟工作會議已經明確要堅持樓市調控政策不動搖,這意味着限購、限貸會堅持。今年下半年的漲價,基本上把上半年跌的價漲回去了,明年若沒有政策鼓勵,反彈力度不會強。
城市連線
超七成城市樓價環比上漲
本月18日,國家統計局發佈2012年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,與10月份相比,新建商品住宅(不含保障性住房)價格下降的城市有10個,持平的城市有7個,上漲的城市有53個,佔比超七成,創年內新高(去年11月份,70個大中城市中,價格下降的城市有41個,持平的城市有4個,上漲的城市有25個)。70個大中城市新建商品住宅價格平均環比指數爲100.26,漲幅同樣創年內新高。環比價格上漲的城市中,漲幅均未超過1%。其中,廣州樓價環比漲0.6%,同比漲0.7%。
北京:二手房一夜提價70萬元
日前,北京市西城區一套兩房單位,放盤價一夜之間從230萬元提升到300萬元;同個小區內還有一套放盤價230萬元的物業,不過是一房單位。中介人士認爲,該提價房源位於一個經適房小區內,房源有很大的特殊性,業主漲價現象也只是個案,“但從當前的市場情況來看,這樣的消息已經在市場中形成一種恐慌性情緒”。
深圳:再現“日光”盤
本月15日,深圳某樓盤開盤,數千人到場選房,據稱首推420套房源兩個小時內售罄。進入12月份以來,深圳多個新盤開盤均出現千人購房現象。據深圳中原地產統計,深圳12月份開盤的新盤首日銷售率普遍爲八成,個別項目高達九成,“同時還出現了一個需要關注的現象,改善型產品同樣賣得很好,表明改善型需求也在入市”。