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據最新各大房企銷售簡報的統計數據顯示,包括萬科、恆大、保利、中海在內的十大龍頭房企,2012年前11個月銷售金額已突破6025億元。但在同行業績紛紛告捷的情況下,雅居樂、恆盛等公司,在這輪銷售增長中卻顯得後勁乏力,陷入到難以完成全年銷售目標的困境。
雅居樂、恆盛跑輸大市
儘管雅居樂正在積極宣傳,並有不少高端項目入市,但似乎並沒有爲11月的銷售帶來明顯的增長。
該公司財務公告顯示,雅居樂於2012年1至11月實現合約銷售金額爲270.7億元;合約銷售面積爲282.9萬平方米。其中11月份錄得合約銷售金額爲32.2億元,合約銷售面積爲30.7萬平方米,合約銷售均價爲每平方米10479元。
對比公司披露的全年360億至380億元的銷售目標,衆多研究機構表示對其完成率不容樂觀。
12月10日,瑞士信貸在其報告中就認爲雅居樂推新項目的時間表將延遲,稱其只有11月及12月銷售金額達到40.8億元纔可達成目標。但11月份雅居樂的銷售情況已經未能達標,其能否在12月份突破銷售困境,還有待觀察。
對雅居樂此前的“跑輸大市”評級,瑞士信貸表示將繼續維持。瑞士信貸在其報告中指出,雅居樂11月合約銷售額按月升4%,按年則增長79%至32.2億元,11月份銷售表現仍不足40億元水平。瑞士信貸進一步表示,“預計雅居樂全年仍能達成其合約銷售目標,即310億元水平。”
對於雅居樂並不優秀的銷售業績,里昂證券分析,主要原因是雅居樂新項目延遲推出。
除了銷售狀況並不樂觀的雅居樂,恆盛地產的銷售業績則表現得更加難看。其全年130億元的銷售目標,幾乎可以斷定難以完成。
根據恆盛地產公佈的最新銷售情況,1-11月份,該公司累計實現房地產銷售額103.5億元,僅完成全年目標的79.62%;累計實現房地產銷售面積120.5萬平方米,同比分別下跌18.95%及19.97%。
美銀美林認爲該公司11月的銷售只是平均水平,而今年公司銷售目標爲130億元,有可能無法完成銷售目標。
隨着11月其他房企在市場復甦過程中都可以超標或達標完成的現狀,美銀美林給予恆盛“跑輸大市”評級。
美銀美林進一步指出,公司管理層指出,自從前主席張志熔辭職後,公司致力在未來3年重建市場信心,明年將在上海、南京、合肥等地推出新的項目,其中大部分原計劃在今年推出,管理層認爲,目前公司的銷售不景氣主要是因爲價格的問題,但明年推出的項目地理位置佳,若定價合理應能大幅度提高銷售額。
對於部分企業銷售業績不甚樂觀的情況,中信證券分析師王德勇認爲:“每個行業都在分化,包括房地產。房地產企業有區域細分和產品細分,每個企業的組織運營架構不同,市場情況也不會一樣。此外,每個公司採取的策略亦有差別,一些企業有低成本的土地儲備,一些企業會採取靈活的銷售策略。個別公司銷售狀況不好大多是因爲其自身結構的原因。但按市場的情況,目前業績表現不佳的企業若要在未來一個月進行突破,難度恐將很大。”
此外,記者發現,伴隨着衆多房企在近期頻繁拿地的火熱情況,雅居樂僅在今年5月份在重慶以近7億元的價格拿到一塊地。而恆盛今年一直未購買土地。恆盛表示,“目前總土地儲備爲1807.8萬平方米,可滿足未來5-7年開發所需。”
標杆房企去庫存加快
今年三季度以來,政策調控預期多空交替上演,衆多標杆房企則緊緊抓這個有利的“窗口期”去庫存化,從而使得今年前三季度房企整體銷售表現優於去年同期。
相較於2011年前三季度,2012年房地產企業銷售金額與面積均有較大幅度上升。本報記者通過對已公佈三季度業績數據房企資料的整理及克而瑞的數據統計,發現今年入榜TOP10的企業銷售面積同比漲幅最大,從2011年的203萬平方米上升至276萬平方米,同比增長36%,而銷售金額入榜門檻也同比增長22%,達到300億元。
對於房企提前完成年度目標的情況,新疆證券分析師羅華認爲,很大一方面是因爲去年房地產市場銷售冷淡,導致衆多企業今年制定銷售目標時比較保守。
“2011年年底和2012年第一季度,房地產遭遇寒冬,企業不會制定很高的銷售目標。”羅華表示。
在已經披露前三季度數據的房企中,萬科以1271.5億元的合約銷售額位居榜首,恆大地產則以1426.3萬平方米的銷售面積繼續穩居銷售面積榜首,實現846.3億元的合約銷售額。據克而瑞研究報告,稱“恆大由於企業年初目標制定較爲謹慎,超額完成全年800億元的銷售目標應該沒有壓力”。
與其他通過調整房價、大面積推出新盤的策略來提升銷售業績的企業不同的是,保利今年的平均銷售均價與去年同期相比沒有明顯下降。而其他一些公司也已提前完成全年目標,包括中海、華潤置地(橡樹灣潤景公館)、龍湖地產(龍湖·時代天街龍湖·香醍溪岸)、世茂房地產等。此前陷入債務困境的綠城,銷售業績亦迅速回升,今年將有望突破500億元。
“近幾年國家政策一直在調控,但標杆房企受影響不大,根本原因在於市場有需求。”王德勇說。(華夏時報)