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同一股樓市復蘇清泉,飲者不同,冷暖各異。縱觀今年京城樓市熱點,既有通州、大興量價『高調』上漲,也可見京西門頭溝區域延續不溫不火的銷售態勢。其中,入市時間達一年的華潤門頭溝項目、麗景長安(樓盤資料業主論壇),總銷售率均在37%左右。
業內人士表示,需求不足、定價偏高,再加上配套、交通的短板,是制約門頭溝項目走熱的桎梏所在。
多個項目銷售難言樂觀
京城樓市復蘇態勢已盡數顯現。來自中原地產的統計數據顯示,截至11月27日,北京新建住宅年內累計簽約超過500套項目有52個,此項數據比去年全年的27個上漲92.6%。52個熱銷住宅項目中,大興、通州各佔8個,房山佔據6席,門頭溝有兩項目入榜。
位於門頭溝的中國鐵建?梧桐苑,是京城首個『限地價、競房價』的住宅項目,憑借2991套的成交量,位居今年以來京城樓盤成交套數榜首,單盤銷售額38.47億元,排名也靠前。亞豪機構市場總監郭毅表示,中國鐵建房地產集團的限價房,因較低的價格在市場中成功跑量,是門頭溝極少的表現亮眼的項目,佔據今年門頭溝區商品住宅總銷量的81%。門頭溝其餘項目則差強人意。
與『剛需盤』中國鐵建?梧桐苑位置相隔不遠的,是定位中、高端的北京住總房地產開發的麗景長安、華潤置地(橡樹灣潤景公館)開發的華潤門頭溝項目(潤西山、潤景公館(樓盤資料),為同一項目)及中駿綠洲莊園,三者也在經歷著緩慢去化的過程。以麗景長安項目為例,今年6、7月份的兩次推盤,取得313套的不俗銷量,但整體來看,經歷長期『蓄客』並於去年11月入市至今已達一年多,推出的1482套房源目前僅售出548套,成交均價在2萬元/平方米左右,銷售率僅為37%。
同在去年11月入市的華潤門頭溝項目,銷售形勢也難言樂觀。據北京市住建委官網數據,華潤門頭溝項目入市以來共推出四期550套房源,截至今年11月27日僅簽約206套,總銷售率37.45%。其中,普通住宅部分潤景公館銷售率更低。中駿綠洲莊園,在今年4月推出39棟獨棟別墅,號稱每棟售價將超過1億元,目前仍是零成交。
一位長期關注門頭溝樓市的業內人士表示,今年5月份以來北京多個郊區縣樓市明顯回暖,地處山區的門頭溝卻依然表現平淡,實際上有其必然性。特別是從去年以來嚴格限購令出臺,樓市大部分投資、投機需求被抑制,置業理念也變得更加理性,門頭溝因其地處京西山區、新房少、環境相對較好而催生了高價盤,卻因大都市生活氛圍不足、綜合配套水平不高等方面的短板,讓購房者望而卻步,市場熱度遠遠落後於其他郊區縣。
交通、定價導致客戶分流
伴隨著城區土地資源的日益稀缺,門頭溝近年來也屢有土地入市,曾經『無房可供』的局面,也大有被『供大於求』取代的趨勢。
記者從北京市土地整理儲備中心了解到,從去年年底到今年11月,門頭溝已有三塊住宅屬性土地出讓,分別位於龍泉鎮、永定鎮、門城黑山,總建築面積達到25.7萬平方米。按照從拿地到銷售8-12個月的周期算,這部分房源或在明年下半年陸續入市。再加上在售的5個住宅項目,明年的門頭溝市場或會呈現多年難見的『供大於求』的局面。
較多的供應背後,卻是區域外客源不足和有限的地緣客戶需求。門頭溝常住人口僅在30萬人左右,需求總量並不大。這兩年,大規模的棚戶區改造,也解決了相當多的中低收入人群的居住問題。有數據顯示,近3年來門頭溝已基本實現安置房竣工200萬平方米,首批23萬平方米的安置房,目前也已完成入住。
『當地對住宅的消化能力有限,中高端住宅銷售必須依靠外來購房者。』郭毅表示,去年以前,門頭溝區域的住宅項目稀缺,如華潤門頭溝項目、麗景長安均定價較高,定位客戶也是以京西,甚至石景山的改善型置業為主。但由於交通、配套等方面與其他板塊的明顯差距,購房者對門頭溝置業認同感並不高,大量客戶被房山長陽、大興等區域分流。
郭毅表示,伴隨區域更多項目入市,激烈的市場競爭在所難免。一些樓盤,宜采用主打『低總價、小戶型』的方式,以性價比優勢來吸引購房者。
門頭溝部分在售項目銷售情況(截至11月27日)