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繼“金九”行情落空後,“銀十”成交量起色不大。10月,在指數系統監測的所有板塊中,66%上漲,21%下跌,13%走平。上海二手房指數辦公室認爲,10月二手房指數雖維持微弱上漲,但上漲板塊略有減少,並向傳統市區集中,由此出現市中心領漲全市的態勢;中端房源成交增加;改善性需求出現階段性回升。10月,二手房市場房源短缺未有改變,價格博弈延續。此外,開發商在“銀十”加緊推盤,雖衝擊二手房客源,但對二手房價格的明顯影響尚未形成。
10月17日,溫家寶總理在國務院常務會議上表示,嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施,抓緊研究制定符合我國國情、系統配套、科學有效、穩定可預期的房地產市場調控政策體系。同日,上海市房管局局長劉海生表示,上海要繼續加大執行檢查力度,目前不會有新的政策調整。中央和地方的表態,使得限購、限貸政策不變的預期上升。
上海市區內中高端一手房優惠推盤分流了部分二手房客源,但數量有限,尚不能對整個市區二手房造成降價壓力。市區內中高端二手房源具有天然位置優勢,大戶型較多,商業設施成熟,受到改善客的青睞。而業主對市場預期看穩,議價空間基本沒有,甚至有少量跳價5%出現。儘管如此,部分購房客戶完成置業的需求比較迫切、出手較快,促成了一定量的交易。
10月開發商推剛需盤增多,但優惠幅度不大。而房貸政策的多次微變逐漸改變了購房者長期看空的預期,部分具有迫切需求的改善客開始出手,從市中心向次中心,或由偏僻地區向成熟社區置換中大戶型房源,由此推動新興城區不少區域出現集中成交、均價上漲的現象。此外,一些低總價滿3年的動遷房普遍受到剛需客關注,成交較爲火熱,除去單價優勢,免除個人所得稅對購房者來說吸引力不小,因爲上家往往會把稅費轉嫁下家。於是,形成了對同區域次新房客源的分流,部分偏遠板塊次新房10月罕見地成交上升。
上海二手房指數辦公室認爲,10月是“限購”政策執行兩週年之際,去投資投機效果顯著,交易結構得到優化,二手房價在連續下跌8個月後5個月弱勢上漲。年中成交集中釋放後,“金九”、“銀十”並沒有現身。據從2005年至今的上海樓市月度新建商品住宅成交量統計,躋身當年最高兩個月的僅爲2010年10月,五六月往往是年度最高,看來“金九”、“銀十”僅是推盤造勢。近5個月來,上海樓市呈現小幅量跌價漲的平穩趨勢。購房者心態也較六七月時有明顯不同,不少人持幣觀望等待明年。隨着成交量的平穩,預計未來二手房市場均價不會出現大漲大降,高中低端市場趨向穩定。剛需客和改善客所佔成交比例已經接近。