|
||||
全球樓市猶在谷底低位徘徊,中國香港地區的房價卻逆勢上揚,甚至突破1998年“東南亞金融風暴”警戒線,創15年內新高,於是誘引熱錢進入炒作,基本合情合理,惟背景因素錯綜複雜。
熱錢炒作使房源供不應求
不可規避責任的,是香港長期實施的低利率政策,使存款無利可圖,而借款成本相對顯得廉價,加之全球實體經濟萎靡不振,於是大量港人從海外返回購房(約佔兩成,投資與自用兼顧)。其次,內地居民受限購影響轉進香港樓市(約佔兩成,以投機炒作爲主)。在需求力挺而供應不足之際,近期龐大遊資“見縫插針”蜂擁而至,導致香港房價在已然偏高的情況下,又坐上了“過山車”,直衝九霄雲外,迫使香港特區政府出重手壓制!
那麼,此一針對供給(額外印花稅)及需求(買家印花稅)的地產新政作用、發酵後,將產生何種化學反應呢?
狠壓投資(機)擠泡沫
首先是市場形成”圍城效應”,使投資人進退兩難。原本有意在購滿兩年、無印花稅徵收後售房的賣家,突然面臨延長爲三年、稅階亦由原來的5%、10%、15%,提高至半年內售房徵收20%,半年至一年內15%,一至三年收10%的額外印花稅之地產新政(與內地的5.55%營業稅異曲同工),大大打擊供應方賣房意願。
其次,則形同“柔性限購”,逼退旺盛之需求。區別對待香港永久居民與非永久居民,但凡外地人士、本地及外地公司購買香港住宅,需繳納15%買家印花稅,導致不同地區之買家立足點的不平等。
此即爲香港財政司長曾俊華會講出“新的買家印花稅可能會對外地人造成不便,但希望外地買家諒解,這是在非常時期的非常措施,在樓市供求回覆平衡之後,政府會考慮撤銷這項措施”這一番話的原委。
打擊目標:意在房價,劍指熱錢
仔細探究香港此次大動作打壓樓市的動機,貌似針對房價,實則不然。儘管曾俊華在發佈措施的記者會上指出,樓市目前已與經濟背道而馳,也不在市民負擔能力之內…云云,爲新政出臺尋找正當性,數據亦顯示,從今年(2012)初至11月底香港中小型住宅價格升幅高達21%,大型住宅則上升11%,香港居民供款負擔比率已推高至50%,若利率升至3%,該比率將增至65%,超過過去20年來50.4%的平均水平。
惟無論如何曾先生的話是有弦外之音的,依其邏輯衍生之意是把今年房價21%的漲幅抹掉,就是港人可承受的房價?當然不是!顯然香港特區政府在意的是瞬間涌入的熱錢會再度引爆金融危機,有重蹈1997年的東南亞金融風暴之虞,於是出手嚴控市場買氣而並非真正在意房價高低,畢竟房價上漲並非“朝發夕至”,也是“一步一腳印”逐漸走高的。這就使得我曾經說過的“老孃落水論”,也同樣適用於香港。
值得追蹤的熱錢路徑
那麼近期“爆衝”至香港的熱錢又是從何而來?除了本文開篇所述的基本狀態之外,我看主要來自兩個方面,其一是與美元掛鉤聯動的港幣匯率,因與美元同步貶值,而吸引大量資金尋求套利機會;其二是受到美國QE3的影響與衝擊,國際遊資基於避險考慮而流入香港。據報載,僅10月20日至24日5天內香港4度出手,釋出144億港元穩定匯價,即可見一斑。
目前來看,香港樓市新政已爲過熱的買氣急踩剎車、澆了盆冷水,我判斷在政策不變的情況下,明年(2013)上半年前其房價應有10%~15%的回調空間,然後俟國際經濟、金融局勢的變化,再作措施鬆緊之考慮與調整。惟熱錢終需尋找出處,因此有三個路徑值得觀察——資金被引導轉向未設限的商業地產?改投漲勢可期的股市?帶動物價飛騰的通脹?目前來看,尚難定論。