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《哈爾濱市物業管理條例》(簡稱《條例》)將於2012年11月1日開始實施,《條例》對業主權利和義務,業主委員會的成立、職責,前期物業管理,業主與物業的服務關係,物業擅自棄管承擔的責任和業主自行管理小區等方面做出了較大的改進。對比《條例》的內容,目前哈市物業管理方面的現狀與新規之間存有不小的距離。
三種物業管理模式全覆蓋
據瞭解,國內現行的物業管理法規都侷限於市場化物業管理的單一模式,對於其他模式都沒有相應規定。而在即將實施的《條例》中規定,物業管理包括物業服務企業管理、社區物業服務機構管理和業主自行管理的三種模式,這三種管理分別是指:業主通過選聘服務企業,雙方共同制定服務標準;由社區物業服務機構對未實行物業管理和自行管理的老舊住宅,按照政府明確的服務和收費標準提供服務;以業主共同商定的服務形式,爲業主提供相應物業服務的活動。
此外,《條例》中物業相關的職能部門責任進行了明確,通過管理重心下移,將部分管理權下放到區縣(市)、街道辦事處,《條例》規定了市、區縣(市)、街道三級物業管理監管主體,街道辦事處、鄉(鎮)政府具體負責轄區的物業管理活動的日常管理工作。社區居民委員會協助街道辦事處開展物業管理相關工作。
對於物業服務企業擅自終止服務的,三年內不得在本市承接新的物業服務項目,物業服務企業的法定代表人在三年內也不得從事物業管理活動。
明確業主9不準
爲了規範物業的使用,維護物業管理範圍內業主的權益,《條例》明確了物業使用中的九大類禁止行爲,其中包括,擅自拆改房屋承重結構、主體結構;放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品;擅自設置攤點、開辦公司;擅自佔用、損壞或移動物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定;違法搭建建築物、構築物,損壞或者擅自改變房屋外觀等違反規劃管理規定;佔用消防通道、損壞消防設施設備;隨意堆放、傾倒垃圾,擅自佔用、損毀綠地,或在設施上吐痰、刻畫,飼養烈性犬、大型犬等違規行爲。
《條例》還對業主大會和業主委員會的成立和責任義務進行了改進,業主大會由街道辦事處組織召開,針對個別業主委員會委員以權謀私、侵害業主利益等情況,《條例》規定業主大會可以終止業主委員會委員資格。
住改商先過鄰居關
從11月1日開始,業主將住宅改變爲經營性用房的,不僅要先經過有利害關係鄰居的同意,還要經過規劃、環保、公安等行政管理部門的批准才行。
《條例》明確規定,業主、物業使用人應當按照規劃設計用途使用物業,不得擅自改變物業使用性質。業主、物業使用人將住宅改變爲經營性用房的,應當經有利害關係的業主同意後,由市物業行政主管部門會同城鄉規劃、環境保護、公安消防等有關行政管理部門依法辦理批准手續。
《條例》還細化了住房專項維修資金的使用與管理,擁有兩個以上房屋所有權人的住宅物業、非住宅物業,應當按照有關規定交存專項維修資金。利用專項維修資金增值收益部分建立應急維修資金。在物業使用中發生影響業主正常生活和危及安全的重大突發事件需要應急維修時,經市物業行政主管部門批准,可以先行啓用應急維修資金進行維修,待維修工程結束後,所發生費用由相關受益人共同分攤。(記者張博)