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北京大學房地產研究所所長陳國強10月10日在新浪微博上發文,論述《2012胡潤房地產富豪榜》的評比結果:“表面上看似公司股票市值縮水,實質乃行業受調控影響總體預期下降且面臨轉型壓力所致。”記者隨即連線陳國強,讓其就今年《胡潤房地產富豪榜》的上榜人物和資產總值的變化,做了延展性的分析。
近日,胡潤研究院發佈了《2012胡潤房地產富豪榜》,在這份只計算國內富豪地產業務部分財富的榜單中,萬達集團的王健林以450億元登上榜首,而上榜富豪的平均財富與地產富豪最風光的2007年相比跌幅超過了17%。
今年上榜的地產富豪們的平均財富爲128億元,與去年相比下滑了5.2%,與地產富豪們最爲風光的2007年相比,這一跌幅更是高達17.4%。2007年,無論地產富豪的上榜人數、平均財富還是首富身家,都創下了歷年之最,當年楊惠妍以1300億元的財富成爲房地產業首富,而今年楊惠妍財富下跌至250億元排名第五,較2007年跌幅高達81%。
根據今年地產企業的表現,胡潤百富創始人兼首席調研員胡潤表示:“在房地產宏觀調控下,大型開發商更傾向於綜合地產開發。”
陳國強對記者說,表面看起來,地產富豪的總值產下跌,是因爲股市縮水導致,以公司股份爲主要依據的財富排行,排名發生了變化,但這只是一個表現形式。實際上,房地產行業正在受到宏觀調控制約,面臨着轉向、轉型。
過去,房地產行業,尤其是住宅產品的高回報,現在已經不能再現了。
雖然有些企業房子還在賣,但是利潤率在下降。在這種趨勢下,房企轉向爲持有型經營模式,能夠保證一定的有效利潤。以大連萬達王健林爲例,不管是持有廣場、酒店還是影院等物業形式,都隨着經濟增長而逐步增值,保證了企業財富的穩定。
銷售型企業卻不同,賣出去的房子,即使增值了,也是由小業主享有了,上市房企在股市上的收入表現並不好,於是導致資產貶值。
七日回眸
政策
1
住建委闢謠:經適房再上市政策無變化
“政策變了,以後經適房再上市交易,回購的價格要提高了,而且經適房還要封閉管理,以後就不好賣了。”
近期,不少經適房主接到房產中介人員類似這樣的電話,勸說經適房主們趕緊將手中的經適房賣掉或轉成商品房。
記者昨日從住保部門瞭解到,目前北京經適房再上市交易政策並沒有變化。
即便將來實行封閉管理,也會按照“老房老辦法,新房新辦法”的原則。老經適房主不必聽信中介的忽悠。
●點評:二手房中介的工作人員,從來都喜歡借題發揮。
在“以後不好賣”的輿論發揮作用之後,流入市場的房子一定就會多起來,那麼中介公司的流水也就一定大幅提高。
2
貴陽出新政首次購房送戶籍
貴陽市日前公佈多項措施,引導住房健康理性消費,以滿足各類購房需求。在貴陽購買商業、辦公用房和首次購買住房的,可享受該市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇。
據貴陽市日前公佈的《關於推進保障性安居工程和棚戶區城中村改造及重點項目建設的若干措施(試行)》,凡在貴陽市購買商業、辦公用房和首次購買住房的,根據本人意願可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶手續或居住證,享受該市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇,不受入住時間和購房面積的限制。凡棚戶區、城中村改造以及二環四路城市帶項目中涉及房屋徵收的房屋產權人購房,金融機構在風險收益平衡的基礎上給予基準利率下浮優惠。
●點評:鼓勵購房消費,何必冠以“引導住房健康理性”?買房子辦戶口就理性,那不辦戶口的就不理性?明眼人都看得懂。
事件
1
新華網評:限售“降房價”是在玩“數字遊戲”
在限購、限貸等調控政策之外,廣州在全國率先公開推出“限售”政策。9月24日,廣州市國土房管局通過官方微博證實,將對中心城區個別異常高價的住宅項目暫時採取限售措施,主要包括限制預售規模、控制交易節奏等。據當地媒體報道,廣州限售令被曝光,是因爲有幾個位於珠江新城的高價樓盤,近日只拿到申報預售證總量的1/3。
從某種程度上講,廣州出臺的限售政策,既可以在短期內穩定市場預期,有效控制房地產市場交易節奏,減少高檔商品房投放市場數量,也可以在“雙節”以及整個10月樓市期間做好監控,防止中高檔樓盤房價非理性上漲。但從長遠來看,這種臨時“休克”措施,雖然表面上降低了“紙面房價”,但實際上並不利於房地產市場宏觀調控。
事實上,細心的人不難發現,廣州市的“限賣”,實質上更像是人爲操縱房價統計數據。報道稱,今年8月,廣州市新建商品住宅價格環比上漲0.3%,漲幅較7月略有提高,漲幅“領跑”北京、上海、深圳等一線城市。而“領跑”的原因是中心區域高價樓盤成交量增多,導致在總成交量中佔比提高,造成全市均價結構性上漲。
●點評:房價、地價的高漲,除了開發商,地方政府也是最大受益者。
曾經有不少地方政府出臺所謂調控政策,但都是看似與中央一致,實際上卻在解決自己的問題。感謝一針見血的媒體,能夠及時將問題反映出來。
2
樓市頻吹從嚴風多方齊出手抑制市場預期
樓市“金九”結束,而備受市場期待的“銀十”也開啓。業內人士認爲,“金九”的疲軟表現與供應量尚未完全得到釋放有關,而隨着新增供應的逐漸增大,10月則顯得“行情可期”。
爲了防止樓市在10月出現“爆炸式”上漲,9月來,多部委頻頻喊話平穩市場預期,而多個城市也相繼出臺措施進行實質干預。而事實上,早在8月底,中國住房城鄉建設部有關負責人就向媒體透露,住建部正密切監測房地產市場的變化,研究進一步強化市場調控的政策措施。此舉也被解讀爲防止樓市旺季急速升溫的首劑“預防針”。
●點評:現在的房價,都是靠限購“一味藥”管着呢,反彈風險很大。除了住建部,其他部委積極出對策,幾種機制一起發揮作用,遏制房價非理性反彈。
數據
1
新房、二手房“金九”陷僵局
經歷了6、7月份的成交量衝高之後,二手房市場在8月份趨穩,疲態初顯,而受業主和購房者預期差距拉大的影響,“金九”的二手房市場陷入觀望的僵局。據鏈家地產介紹,從目前走勢來看,9月成交量或達到1.2萬套水平。成交量的走低,也使得價格上漲的動力變小,價格漲幅減小,未來依然是趨穩爲主。
新房方面,在長達八天的中秋國慶假期,受假期因素影響,北京樓市處於休眠狀態,總體而言存量住房依舊供應充足,價格因素仍然是決定人們看房買房的關鍵所在。
●點評:“以價換量”,專家們早就分析了購房者心態,讓房企“見利就走”。偏偏有人想借着人家過節打“溢價”的主意。
看看,購房人寧願在高速路上堵着,也不願意去售樓處看看有什麼合適的房源。買家已經看透了房地產的策劃,知道金九銀十是企業藉機漲價的當口。
2
海外房地產商瞄上中國精選套房配數字8
海外一些房地產開發商瞄上中國,他們在新房內開始安裝中式廚房,並且遵循風水原則,精選的套房會配上幸運數字8。一些房產公司派代表飛往中國,還聘用能說普通話的經紀人。
●點評:由於歐洲的經濟危機,加之人民幣的價值升高,中國人有錢了。既然想賣給中國人,就該順從中國人的習俗,除了安裝中式廚房和8號門牌,最好將13層打狠折出售,我們不怕那個數字。
3
質量頑疾成難題半年地產投訴超萬件
今年,中國地產行業遭遇了嚴峻的質量拷問:從素以質量聞名的新加坡仁恆置地,到招商地產、保利置業、首開……這些著名的地產品牌今年相繼出現質量問題。中國消費者協會統計的數據顯示,今年1到6月份全國共收到房屋及建材類各類投訴共11879件,綠城中國董事長宋衛平甚至炮轟同行的低質量,稱這些建築影響了城市形象。
●點評:一個瘋狂的市場,肯定會有瘋狂的企業。宋衛平批評同行,未必自己不曾“瘋狂”過。曾幾何時,中國人買房子根本不是買一個能居住的產品,而是佔領一片資源,“有房”是有財富的象徵,哪怕是破房子。在這種全民買房的衝動下,什麼爛房子都可能被消化掉,你讓開發商怎麼自律?
文/本報評論員蔣舉協助/孔令薇王碩