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萬達模式全國可復制
《全訪談》專欄,由京城知名資深地產記者全偉主持,對話最前沿的地產巨人,討論當下最熱門話題,端出最獨樹一幟的新鮮觀點,為您解讀不一樣的樓市。
9月27日,萬達集團總裁王健林攜旗下已經開業的、未開業的、在建的百餘家萬達廣場在京招商。很明顯,在中國經濟下滑的大環境下,萬達廣場也面臨著嚴峻的考驗,但這並沒有阻止其飛奔一樣的擴張速度。
王健林表示,從明年開始,每年全國范圍內要有不少於20家的萬達廣場開業。而全國工商聯合會會長王志剛預計,到2015年,萬達將成為全球最大的不動產持有商。
如此的發展速度讓王健林一躍成為福布斯排行榜中最富有的中國地產商,在高歌猛進的同時,萬達商業也面臨著業內的質疑,但是王健林堅信自己的一套模式可以全國不斷地成功復制。
藍圖
明年將有20家萬達廣場開業
十一前,銀川萬達,青島萬達的公寓部分開始對外發售,業內預計其會出現之前在其他城市已經有的瘋狂搶購現象,這從一個側面反映出萬達廣場確實給一個城市帶來更多的經濟增長機會。這也讓各地政府開始『崇拜』萬達,給其價格便宜的地,讓萬達來建商業廣場。萬達低成本高利潤的擴張模式讓全國其他商業房企分外眼紅。
這就更加給了萬達瘋狂擴張的理由。
『今年我們有18家萬達廣場,12家超五星的酒店開業。』王健林表示,『明年,將有20家萬達廣場、18家五星級酒店開業』。
按照王健林的擴張計劃,從明年開始,全國范圍內每年將有超過20家萬達廣場開業。
定位
中高端消費模式便於快速復制
為何在全國經濟以及全球經濟都下滑的環境下,王健林還敢出此豪言壯語。那是因為他認為萬達廣場中高端消費的定位以及專業的商場設計和管理,是可以將萬達廣場像工廠生產一樣全國復制的。
『我們不做高端消費,所針對的客戶群就是15-35歲之間的年輕人。』王健林坦言,做奢侈品消費確實可以提高單個客人的消費數額,但是對於商場而言,做高端意味著人氣少,客戶隨機購買力差。
而萬達需要的是人氣,按照他的調查顯示,在消費者中20%是目的性消費,其餘八成都是隨機消費,比如看個電影順便買點東西。
而這種年輕時尚的商場定位便於快速復制,不僅如此,在王健林看來,一個商場從中端到高端無非就經過一個裝修而已很容易,但如果一開始就高端了,再下來就不是那麼容易的事情了。
所以一開始的中高端定位會給自己帶來上昇空間。
成果
王健林個人財富年增四成
可能沒有一個純住宅地產商能有王健林這樣的財富增長速度。2011年開始,萬達廣場迅速擴張,而今年,福布斯中國富豪排行榜上,王健林以650億身家遠遠的將恆大老總許家印甩在身後躍居地產富豪榜首,其財富增長速度四成以上,而專注高端住宅的龍湖地產女當家吳亞軍也在王健林之後。
全國工商聯合會會長張志剛表示,到年底,萬達商業擁有的不動產數額在全球可能會從第四躋身第三,而按照目前的擴張速度,到2015年,萬達將成為全球最大的不動產擁有商。而《萬達商業地產投資分析報告》顯示,屆時,萬達年租金可達700億元。
但是王健林這種模式能走多久、能走多遠,還是備受業內質疑,因為目前萬達廣場是『快建快銷』,銷售回款用於下一個萬達的建設,而這樣的資金運營模式非常危險,一旦斷裂,萬達廣場的下場可想而知。
而眼下,全國經濟消費水平也在下滑中,國際連鎖零售商都減少開店,萬達廣場的招商也面臨嚴峻考驗,內外夾擊,萬達的日子不好過。
殺手?
人氣旺盛與否商場設計是關鍵
如今,中高端定位在商場中並不新鮮,北京大多數商業亦是如此,而王健林的殺手?卻在商場的設計上。
『房地產設計和商場設計完全是兩回事,做的好房地產設計不一定做的好商業設計。』王健林所說的設計,就是針對消費者購買習慣對商場的面積、布局等做出最合理的規劃。
『我幫銀行看過很多成為不良資產的商業,有些商場我除了給出炸掉重建之外沒有其他建議。』王健林解釋,比如有一個城市古老的步行街,街寬從原來的15米改建到70米,那是什麼概念?街兩邊的店鋪無法交流,消費者從街這邊走到另一邊再回來就要走150米。結果造成消費者兩邊溜,中間沒人走。久而久之,中間的過道只能改成馬路。
『全鋪的花崗岩,當馬路很奢侈。』王健林表示,在他看來,萬達奉行的『不走回頭路』,商場設計要麼是一字形,這邊進,那邊出,要麼是口字形,轉一圈回來。且人的流動線路是有規律的,一般走350米就是疲勞期,如果一個商場有一公裡長,那麼剩下的500米商鋪一定是『死』的。
當然,商場設計並非只有以上幾點,明年萬達要出一本書專門分享自己成功的設計經驗。
開一個火一個解決問題要迅速
在業內看來,眼下萬達廣場在全國幾乎是開一個火一個。但王健林坦言並非如此,確實,上海武漢菱角湖萬達2010年2月開業,現在還面臨著大量的商戶流動,上海江橋萬達廣場去年6月開業,戶外商戶超過六成空置。
『沒有一個商場開業是完全沒有問題的,關鍵是快速的解決問題。』王健林表示,『當有一個商戶搬走後,你就要立即發現問題,解決問題,不然它會像一個霉菌快速滲透,當有50%的商戶走了的時候,就完了』。
其實,萬達商場最看重的商戶是餐飲、娛樂,而並非零售商。因為在王健林看來,中國的購物中心是吃出來的,不是買出來的。有的時候,他會給自己喜歡的、需要的商戶一定的免租期,而像北京國貿萬達廣場中的電玩商戶『大玩家』,也是萬達一路扶持過來的。
商場的成熟期需要養個三五年,而成熟的商業綜合體將給企業帶來用之不盡的利潤。
對話
萬達不缺錢
上市不著急
主持人:萬達廣場在全國目前運營的70家,而在建的還有50家,這對資金鏈是個嚴峻的考驗,萬達怎樣規避這樣的風險。
王:商業成功的秘訣在於創新,在我想明白購物中心應該怎麼建之後,發現必須配套寫字樓和住宅,用寫字樓和住宅獲得的現金去支橕購物中心的建設,再安排一些銀行貸款。
而隨著萬達品牌知名度越來越高,邀請萬達的各地政府越來越多,所給的土地面積越來越大。今年萬達的總收入會達到1400億元到1500億元。這個收入是符合進世界500強的。
主持人:既然萬達很快就能達到世界500強的標准,那為什麼不上市?
王:上市也是之前考慮和進行運轉的,但因為政策的變動導致未能上市。我本人也是不著急的,因為萬達不缺錢,想上市也是為分得萬達股份的高管等人考慮。
主持人:恆大老總喜歡足球,今年大手筆請教練,買球員,而您先前也是玩足球的,但您今年卻斥巨資收購了北美第二大院線MAC,這是為何?
王:足球是永遠不可能賺錢的,但是可以提昇品牌效應。而我們收購AMC,是因為它跟萬達的商業相關聯,而實際收購金額其實並非真正的26億美元,實際上只有7億,其他的是它的負債。
也就是說我們只花了7億美元卻成為世界上最大的院線。很多人質疑它能不能賺錢,我們是經過計算和風險考慮的,它的利潤要高於房地產的平均利潤值。
主持人:從今年的動作來看,萬達將很大一部分精力、財力投入到文化產業事業中,這是作何考慮?
王:歷史上沒有一個國家的房地產行業興旺能超過50年,而萬達向文化產業轉移也正是為了萬達今後能夠長久的發展。