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2012博鰲房地產論壇上“地產大嘴”任志強預言,受土地供應情況的影響,明年3月份樓價將暴漲。近日任志強又修正了這個預言:房價在明年3月之前就會暴漲。地產界另一大亨潘石屹表示:如果只從開工面積和供應量看,會得到與任志強一樣的結論。
所有購房者都知道,住房具有消費和投資雙重屬性,而消費品和投資品兩者的定價機制完全不同。前者由供求關係決定,後者由投資者對投資品未來的收益和風險預期決定,與供求沒有關係。如果,我們不能辨別清楚這點,就會得出和任、潘二人同樣的結論:目前的住房供應不足自然會推動未來的房價上漲甚至暴漲。
消費品轉化爲投資品的購買行爲,在經濟學早已有研究和定論,就是消費的異化。在中國,這表現爲“住房拜物教”。可以毫無疑問地說,現在的中國房地產市場,是由投資品定價機制完成的,供求關係已被裹挾或喪失定價權。
從實證研究上,完全可以證明,房地產泡沫與供應無關。從日本1991年房地產大泡沫破滅,到2006年的美國房地產泡沫破滅,再到最近的愛爾蘭和西班牙房價泡沫破滅,都證明了這點:房地產泡沫產生與土地和住房供應無關。
房地產泡沫與什麼直接關聯呢?各國經驗均表明,資產價格泡沫的產生與貨幣信貸直接關聯。這裏僅以美國房產泡沫與信貸槓桿的關係爲例,2001年至2006年美國房價上漲了一倍,而其住房按揭貸款增長了150%,而同期國民收入和GDP的增長都沒有如此快速。
關於房產或資產價格泡沫與信貸擴張的關係,全球最瞭解這個奧祕的金融大鱷索羅斯就曾說過:“信貸工具的收縮與擴張是全球經濟不穩定的源泉。”
事實上,在中國的房地產市場上,價格已經把價值擰成麻花了。任何資產價格泡沫背後都有信貸槓桿的影子。
必須指出的是,中國“貨幣經濟”有其合理性。換句話說,就是中國計劃經濟轉向商品、貨幣經濟和市場經濟的一個貨幣化過程。這個個貨幣化過程已經經歷了商品吸納、要素吸納和資產吸納三個完整的階段。貨幣化過程也是過去通脹和房價上漲的基礎和機制。同樣,中國的貨幣化已經超額完成其“任務”。
通過以上簡要分析得知,在加上目前和未來房價上漲的貨幣條件、國內和全球經濟趨勢、市場預期、市場飽和度等等,筆者得出的結論任志強和潘石屹地產大佬的結論完全相反:等不到明年3月份房價就會暴跌,至少會開始處於下降通道中。
近期房企“搶地潮”再現,引發市場猜測房價將上漲。但萬科[簡介最新動態][簡介最新動態]總裁“道破天機”,因爲部分地域地塊價格幾乎回到了2008年。
任、潘二人以說是在繼續“賭”未來。但巴菲特曾說過,“中國的房地產市場就是賭博,而且賭得很大,有一羣人在大面積地豪賭”。