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開發商無力支付37億出讓金未獲預售證
義烏此類問題頻發
地方政府被疑『托市』
全國地王的『現代城』住宅項目已經開始施工銷售。早報記者仇鋒平圖
去年8月,浙江金華義烏市產生住宅用地全國總價地王。但該地塊的出讓金目前已逾期,迄今拖欠37.1億元。但開發商義烏市現代房地產開發有限公司(下簡稱現代房產)卻自6月進場施工,建築已出地面1層。
早報記者昨天從義烏市國土資源局獲悉,包括全國地王在內,義烏至少有4塊地存在同樣情況,共拖欠出讓金60多億元。
這些項目雖然沒有取得預售證,也未繳清土地出讓金,但已開始銷售,且進場施工,有些項目甚至已結頂。眼皮底下的違規行為,並未被國土、建設等部門制止。再加上今年以來,義烏限購政策因到期未出新政致『真空』7個月等情況,此次土地違規現象的集中出現,被疑為地方政府默認開發商違規,意圖托市。
『開工是想壓縮成本』
未獲得預售證的樓盤,不能進行銷售備案,存在一房多賣的危險;開發商出售這樣的項目,是在進行違法交易,所以跟購房者簽訂的購房協議也不受法律保護
去年8月11日,經過2小時251輪競價,現代房產競得義烏市區宅地『中心區07、08』地塊,規劃總建築面積47.2萬平方米。該地塊以72.19億元的成交價高出起拍價1倍有餘,成為當時住宅用地全國總價之王。
10餘天後,現代房產在報紙上刊登整版廣告,『中心區07、08』地塊被定義為『現代城』住宅項目。神奇的是,去年8月底,離拿地不到20天,早報記者在現代房產銷售展示中心暗訪發現,現代城在以2.88萬元/平方米的均價銷售,若一次性付款,還可享受較大優惠。然而,當時該地塊連出讓金的首付款都未繳納,迄今都未取得預售許可證。按規定,50%的首付款必須在出讓40天內支付,1年內付清尾款;然後纔可能交付土地,供現代房產開發。
早報記者日前在現代城工地看到,139509平方米的土地被分成A、B、C、D等片區建設,建築體分為地下2層,地上30餘層,目前已出地面1層,預計2014年竣工。現代房產辦公室主任吳曉慶昨天告訴早報記者,現代城土地出讓金已逾期,尚有37.1億元未支付。目前公司資金緊張,暫時無力支付,但會盡快繳清土地出讓金。提前開工,也是想壓縮成本。希望樓市回暖,盡快回籠資金。
浙江浙聯律師事務所主任戴和平表示,未獲得預售證的樓盤,不能進行銷售備案,存在一房多賣的危險;開發商出售這樣的項目,是在進行違法交易,所以跟購房者簽訂的購房協議也不受法律保護,一旦土地因出讓金逾期等問題被收回,購房者的利益將受損。
『虧本售房回籠資金』
義烏市國土局稱此前義烏從未出現土地出讓金拖欠現象,近期集中爆發,緣於宏觀調控下,樓市轉冷,開發商資金回籠艱難,以及開發商對樓市前景判斷失誤等所致
2010-2011年,義烏房地產市場較熱,住宅、商住用地熱銷,接連拍出高價,如2010年12月,城區北門街12號地塊經700多次舉牌,以241.8%的溢價率成交,3.5萬元/平方米的樓面價成為義烏歷史新高。
早報記者從義烏市國土局獲悉,拖欠土地出讓金的4塊土地均為2010-2011年競得的住宅、商住用地,除現代城和北門街12號地塊外,還有同為現代房產以24.6億元競得的後宅商業配套中心地塊(現為『城北商業中心』項目),義烏中廈房地產公司以10.97億元競得中興商業地塊(現為『中廈國際廣場』項目)。這些項目大多只支付一半出讓金。其中現代房產的兩塊地,共拖欠近50億元;中興商業地塊的出讓金早在去年8月便應付清。
據了解,4個項目均存在違規銷售和施工,如至去年12月到期,但仍拖欠9億元土地款的北門街12號地塊,被開發商義烏都市房地產開發有限公司打造成高端住宅『都市·中央公館』。銷售人員告訴早報記者,建築已經結頂,底層為商鋪,往上均為住宅,目前在售均價4.1萬元/平方米,一次性付款可享受8.5折,即3.49萬元。項目暫時未取得預售證,購房只要先期支付200萬元,便可購買意向戶型,開發商會提供發票和蓋有財務章的協議,至年底領出預售證後簽署正式購房合同。
義烏市國土局副局長虞鐵民表示,此前義烏從未出現土地出讓金拖欠現象,近期集中爆發,主要是宏觀調控下,樓市轉冷,開發商資金回籠艱難,以及開發商對樓市前景判斷失誤等所致。
業內人士表示,『都市·中央公館』的樓面價3.5萬元/平方米,房屋保本售價應不低於5萬元/平方米,顯然開發商是在虧本賣房。其目的跟其他3塊地違規售房一樣,是想盡快回籠資金,支付土地出讓金,盡快把樓造起來,兌現當初賣房契約。『總不能卷錢跑人吧!』
疑為地方政府『默認』
此次土地違規現象的集中爆發,同樣被部分人士懷疑為政府的默認,以致開發商可以先行施工,並在未取得預售證的情況下違規銷售
去年下半年,義烏樓市迅速入冬,成交量和交易價格直線下滑,其寒意綿延至今。近幾個月,雖然杭州、寧波等浙江城市樓市開始回暖,交易量急速增長。『但義烏仍然不好,很多樓盤滯銷。』現代房產辦公室主任吳曉慶表示。今年,義烏城區出讓了約30宗土地,基本為工業、商服(金融)用地,沒有一宗住宅用地。
去年3月,義烏出臺地方版限購令《關於進一步貫徹落實房地產市場調控政策的實施意見》,並注明限購政策有效期至去年12月31日。但到期後並未延期,今年1-7月,義烏處於限購『真空』狀態,引起全國關注,被指政府托市。此次土地違規現象的集中爆發,同樣被部分人士懷疑為政府的默認,以致開發商可以先行施工,並在未取得預售證的情況下違規銷售。
虞鐵民在接受早報記者采訪時表示,市國土局對逾期土地均進行過電話和書面催繳,目前沒有有效辦法回收拖欠的出讓金。至於是否會回收逾期土地,他避而不談,只表示按土地出讓合同處理,但對合同中關於出讓金逾期的處理規定,則表示『記不清楚了』。
業內人士表示,房地產市場冷清,項目難以轉手,政府若收回出讓金逾期土地,或會令其中的購房者不安。在此矛盾下,靜候市場轉暖,回籠資金,在繳清出讓金的同時,實現樓房竣工交付,或為嚴酷現實下的一種無奈。