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可要求賣方繼續履約
實際上,在賣方佔據主導地位的二手房市場,房價上漲預期較強的情況下,往往容易出現較多賣方毀約的現象。比如賣方認爲自己和買家事先說好的價格低於市場價格,希望加價;又或者是賣方認爲自己的房子有更大的升值空間,不打算賣了。不過,面對可能出現或已經出現的類似情形,買家也不必過於擔憂,可以通過合約條款等法律武器來有效保護自身的利益。
北京秦兵房產律師團徐斌就接到不少諮詢電話。“最近一個月來每天都接到這方面(二手房買賣糾紛)的諮詢電話。”爲此徐斌建議稱,合同法規定購房人作爲守約方,在遭遇違約的情況可以要求出賣方繼續履行合同。同時,購房人可以多出一些錢做定金,這樣即便雙方決定解除合同,購房人也會掌握更多的主動性。
賠償方式買方選擇
原來,在簽訂買賣合同後,業主更改出售價格,如果買方不同意,業主需要向無違約責任一方即買方賠償合同細則中說明的違約金(例如爲合同價的10%),或者買賣雙方購房時自定的定金以雙倍數額返還。兩種賠償方式由無違約責任一方即買方選擇,多數情況下買方會選擇賠償金額高的方式獲得賠償。從合同法角度來說,通常情況下只要買方掌握業主相關違約證據起訴,一般法律更多保護的是買方的利益。
另一方面,買家不選擇要求賠償而希望繼續履行合約的,若賣方不同意,則買家也可以向法院提起訴訟。根據買家的證據舉證、相關主張及簽訂的合同,已支付的定金、款項等等,法院也會視情況支持此交易合同繼續履行。律師指出,賣方若能繼續履行合同、有充分的舉證和有效的合同等內容,法院也會保護買房的利益。
合約簽訂很關鍵
因而,相關的糾紛問題需要在買賣雙方簽訂合約時就有所預防。購房時,在仔細審查合同時要儘可能地明確約定相關條款,有專業律師進行諮詢是最好不過的了。無論是要求賠償的內容、金額還是繼續履行合約,都需要根據實際有效的買賣合同來操作。
對於買家來說,應該瞭解到事先考慮周到的必要性,一方面是防止問題的出現,另一方面也是防止出現問題時的利益受損。畢竟,無論是要求賠償還是訴諸官司,都會對買賣雙方造成一定的麻煩,凡事未雨綢繆纔是最佳的。
而對於賣方來說,也要注意自身利益的保護和避免糾紛的發生。業主毀約後不但可能需要支付賠償金額,有時候甚至還要承擔買家相應的經濟賠償,更不要說最後被告上法庭、強制履約的情況了。因此,業主在簽訂合同前應考慮清楚再做決定,簽訂合同後再改主意對買賣雙方來說都是一種損失。
面對賣家毀約現象的增多,買家在買賣前後整個過程中都要注意保護自己的利益,合理運用法律武器。
數據顯示,今年春節後樓市逐步放量回暖,北京市二手房成交價自3月後呈上升趨勢。隨着二手房房價的不斷上揚,北京二手房交易“賣方毀約”的情形日益增多。一位地產經紀公司業務員就告訴記者,隨着樓市反彈,一度罕見的跳價以及賣方毀約現象重現江湖。有地產經紀公司粗略統計,近幾個月以來,賣方跳價以及毀約數量約佔北京二手房成交量的5%。
(卓航)