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最近一則發生在杭州的買房人購買別墅後發現是“凶宅”法院判決退房的消息,在互聯網上迅速引起關注。記者注意到,這大概是近幾年有關“凶宅”的退房案中涉及房款數額最大的一筆,導致“凶宅”一詞再一次成爲人們討論的話題。
雖然法律上並沒有明確的規定,但近幾年,從各地法院對於與“凶宅”有關的買賣糾紛案的判決來看,似乎已經形成了某種共識——房屋內發生的非正常死亡事件,如自殺、兇殺等,作爲與訂立合同有關的重要事實,賣房人應當如實告知。
新聞焦點
法院認可凶宅不吉利
根據東方早報消息:去年3月,洪小姐通過中介,以678萬元購入杭州市濱江區的一處別墅,加上稅費、中介費等,花費近780萬元。過戶後準備裝修,但洪小姐在物業登記時卻得到一個令她無法接受的消息——別墅在2003年8月發生過兇案,業主不滿4歲的女兒、丈母孃和保姆在屋內遇害,案件至今未破。
在洪小姐追問下,原房主承認別墅發生過兇案,別墅是原房主2007年前後從他人手中購入的,當時備案成交價爲278萬元。
去年7月,洪小姐以“被欺詐”爲由將原房主告上法院,要求解除買賣合同,退還房款,責令對方賠償損失計90餘萬元。她認爲,房主清楚別墅內發生過兇案卻故意隱瞞。她在不明真相的情況下購買,購置價與實際房產的價值嚴重不符。
原房主則表示,一家人在別墅內住過,並不覺得對生活產生不良影響。兇案發生時媒體均有報道,並無隱瞞必要。洪小姐購買時並沒有就相關事宜進行詢問,賣方也沒有義務將房屋的歷史全面告知買方。同時,交易是委託中介操作的,其本人並沒有要求中介幫助隱瞞事實。
近日,杭州中院終審判決:原房主構成欺詐,撤銷交易合同,原房主退還購房款,承擔洪小姐中介費、稅費等損失的七成,洪小姐承擔三成。
法院認爲,當事人訂立、履行合同應遵循誠實信用,尊重社會公德。房屋買賣屬重大事項交易,與房屋有關的信息應予披露。如果屋內發生過兇案,按習俗會被認爲“不吉利”,往往因此貶值。房主未提供證據證明向洪小姐、中介披露過該信息,構成欺詐。原告在交易中也未盡到審慎審查的義務,雙方均有一定過錯,應各自承擔相應責任。
記者調查
凶宅問題早期爭議較大
記者注意到,早些年,因“凶宅”造成的房屋買賣糾紛案件剛剛出現的時候,對於“凶宅”問題的認識,無論是在網絡上還是在法律界均存在較大的爭議。
早在2007年,北京市朝陽法院也審理過一起“凶宅”購買者在退房後進一步要求原房主賠償經濟損失的案件,但索賠請求未獲法院支持。
在該起訴訟中,派出所證實,2006年在訴爭房屋曾發生一男子墜樓事件,但排除他殺,屬於意外死亡,並非刑事案件。朝陽法院判決認爲,現有證據可以證明房屋內曾發生人員墜樓身亡事件,並非購買人李先生所稱的刑事案件。房主雖未將上述情況告知李先生,但其行爲並未違背法律的強制性規定。由於雙方已協商解除了買賣合同,法院最終判決駁回了李先生的索賠請求。
該案審理期間引起的爭議較大。當時記者採訪到的一些律師和法學家就認爲,發生命案在法律上並不影響房屋的正常使用,因此不屬於法定告知的範疇。該案的主審法官在判決後也曾表示,“凶宅”、“吉宅”只是一種民間說法,還未成爲一個法律概念,所以該案判決中未考慮此因素。
對凶宅案的處理逐漸形成共識
然而近幾年,全國各地法院認可“凶宅”是一種民間習俗,判決退房的案例越來越多。隨着這些判例的出現,可以看出這些年在司法實踐中,各地法院在這個問題的處理上已逐漸形成共識。
2009年,河南省鄭州市中級人民法院公佈了一起案例,原房主的妻子吊死在該案涉及的房屋內,買房人要求退房。當時一審法院認定“凶宅”是買房人的主觀認識問題,且屬於封建迷信。原房主雖未將妻子吊死一事告知買房人,但這並不影響房屋的使用,也不存在違法等情形,因此判決駁回了買房人的訴請。
然而二審時,鄭州市中級人民法院卻認可了“凶宅”對於使用者心理的影響,認爲原房主隱瞞“凶宅”情況,明顯違背了《民法通則》第七條“民事活動應當尊重社會公德,不得損害社會公共利益”的規定,同時認定“凶宅”對於涉案房屋而言“顯然屬於重要事實”,終審改判解除合同,原房主退還購房款。
去年、今年,成都、上海等地也相繼出現了因“凶宅”法院判決退房的案例,甚至有的法院將中介費及房產交易手續費等經濟損失全部判由賣方承擔。杭州的這起“別墅案”也是非常典型的一起。
網友圍觀
不怕可以買,怕可以不買
法寶:唯物唯心是買家的自由,但賣家需要盡告知義務。
Baby單眼皮:法院判決根據的是哪條法律規定?誠實信用原則?房屋發生過兇殺案和房屋內有人生老病死有本質上的區別?我認爲不足以導致合同被撤銷。
ScreamingCath:如果原房主真的認爲這事不值得計較,那就早點坦白講出來呀。現在隱瞞着說明他自己也知道忌諱故意不說。那可不是坑爹嗎!?
上海市民律師:這不是唯物主義唯心主義的問題,法律判決也要考慮文化傳統理念。
開心涼夏:原房主應該盡到告知義務,人家不怕可以買,怕可以不買。未盡告知義務,我覺得法院判得對。
戚誠偉律師:出賣人應當如實向買受人告知與房屋有關的重大事項;買受人作爲交易主體之一,亦應當在買房時多對房屋狀況進行考察。
個人認爲判決很恰當,按照合同法第五十四條第一款,重大誤解撤銷買賣合同,但是房屋交易成本應當由買賣雙方按照責任分擔。
寒煙小院兒:凶宅不吉利是迷信,但買方有知情權。
法律評析
是封建迷信還是傳統習俗?
記者瞭解到,所謂“凶宅”僅僅是民間的說法,我國法律對此並沒有明確的界定。但通過近幾年的判例基本可以得出,房屋內發生的非正常死亡事件,如自殺、兇殺等,都可以被列入“凶宅”的範圍。這與社會上大部分人的認知相符。
既然法律上沒有明確的規定,爲什麼越來越多的法院判例要求賣房人在出售房屋時對“凶宅”的情況必須告知?“我們不是講究唯物主義嗎?”“這不是宣揚封建迷信嗎?”很多網友也提出這樣的質疑。
北京廣衡律師事務所主任趙三平律師表示,人們普遍對於“凶宅”的忌諱是源自於民族的傳統和文化,是由於人們對死亡的敬畏,這不同於封建迷信。“實際上在中國人的意識中,我們購買用於居住的房子不僅僅是一個空間的概念,它是一個家,還承載了很多人們情感上的東西。一個發生過非正常死亡的房子,尤其是比較慘烈的死法,確實會讓大多數人心裏感到不舒服,這不一定就是害怕。”
所以這樣的房子,即使不影響物理上的使用,也會對人的心理造成影響。客觀結果也會導致房子實際出售困難或者價值貶損。從誠實信用原則和民法中的公序良俗的角度看,這應該屬於房主賣房時應如實告知的重要事實。
如何判斷哪些信息應當告知?
北京中勉律師事務所楊曉剛律師表示,雖然房屋購買人購買了發生非正常死亡事件的房屋,並不是法定的買賣合同無效或可撤銷的理由,但房屋所有權人在賣房時如故意隱瞞房屋的重大信息情況致使購房人作出錯誤的意思表示,即房屋所有權人違反誠信原則的,即構成欺詐。對此,購房人可以要求撤銷房屋買賣合同,返還其支付的全部款項。
有些網友有這樣的疑問:既然法律上沒有明確的規定,那麼如何判斷哪些信息是房屋交易時必須告知的“重大信息”?
楊曉剛認爲,可以根據我國傳統風俗及公序良俗原則,看大部分購房人在知道該房屋發生的事件後,購買的心理價格是否會受到重大影響。如果大部分人的購買心理價格大幅低於同類房屋價格,我們就可以認爲這一信息屬於該房屋的重大信息,房屋所有權人應在賣房時如實向購房人予以披露、告知,由購房人決定購買還是不購買。
朝陽法院的一位法官則告訴記者,在判斷哪些屬於“與訂立合同有關的重要事實”時,法院裁量時主要考慮兩個方面:一個是必須,另一個是重大。“必須”是指影響居住者正常使用的,包括水、電、氣、暖等問題;“重大”就是指對居住的安全性、便利性造成影響的,比如房子曾經失過火或者房子是所謂的“凶宅”等。對於房子過去的歷史,中介機構作爲專業的經營機構,在從房主手中承接房子時,應有一個基本的審覈義務。
律師建議
通過合約避免凶宅糾紛
爲了有效避免買到的房子是“凶宅”,或者買賣雙方因對“凶宅”的認識不一樣導致糾紛,購房者在購房時可以通過合同約定的方式避免發生問題。
楊曉剛律師建議,購房者在購買二手房屋時,首先應當到房屋所在的小區,拜訪一下物業公司、周圍鄰居,瞭解一下房屋的具體信息。同時,購房人可以要求賣房人如實提供此類信息,如房屋內是否發生過非正常死亡事件等,並將這些內容寫入購房合同中。一旦發現賣方未如實披露上述信息,買方有權解除合同。(記者張蕾)