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◆只不過各方對地標理解不同,把地標當成超高層。
◆盈利模式在中國多是取得更多的低價土地去開發。
◆開發量大於消化量的時候,高樓與經濟泡沫成正比。
◆高樓破壞城市肌理不可避免,要把程度降到最低。
新金融: 在中國,哪些企業熱衷於高樓?
楊偲:中國超高層的建設,房地產企業還是佔多數。中國房地產處於蓬勃發展期,或者說粗放發展期,而國外房地產則已經處於穩健發展態勢,相比之下,中國有更大的城市化需求,所以與國外相比,國外超高層是零售業企業建造的,而中國則大多數是房地產開發商。
但在2008年金融危機前後,中國又普遍存在零售業和商業企業大面積拿地現象,比如蘇寧,當時在全國各地拿了不少地。更核心的原因是,它們在當時有更充足的現金流,在危機時期取得土地開發權的能力更強。
新金融: 是哪些因素促生了高樓夢?
楊偲:有些高樓的建設與地方政府有關,因爲這與當地經濟發展速度和水平是有密切關係的。城市經濟發展到一定水平後,有這樣的消費量,這個城市就可以自發地做一個純粹的商業地產。
但在二三線城市,實際上沒有足夠的消費量,建超高層可能會引來人們對城市管理者的一些擔憂。但建一個城市地標對吸引外資、拉動消費,是沒有辦法估量的,我想這樣一個數字是驚人的。建一個城市地標,只要不爛尾,運營起來之後,肯定是有一定經濟拉動作用的。
只不過各方對地標的理解不同,把地標誤認爲就是超高層。實際上超高層一定是一個地標,但地標不一定是一個超高層。
新金融: 利用摩天大樓盈利的模式有哪些?
楊偲:在中國又分兩種情況,一種是在一線城市,對高樓的消化能力比較強,所以建高樓多是開發商行爲,開發純粹的商業地產。
在二三線城市,又存在另一種方式,因爲在二三線城市,對高樓的消化能力相對較弱,在這裏建一座超高層大樓,或許只能賣出一部分酒店式公寓和一部分辦公產品,用這一部分收入來補充資金平衡。但如此一來,這家企業在這座城市的其他項目,比如拿地的條件上,就可以拿到比較有利的優惠政策,取得較低的拿地價格,從而達到盈利的效果。
還有一種模式是隻租不售。這個模式2008年之前在中國很成功,先用相對較低的價錢拿地,項目建成後只租不售,因爲有比較大的土地升值預期。過幾年,地價上升後,他還可以以現有資產去貸款,開發下一個項目。
盈利模式在中國多是取得更多的低價土地去進行資本開發,進行可塑物業的開發。
但是目前情況不是太好,2010年開始,地價普遍較高,很多地產商偏向於轉戰商業地產。
新金融: 建摩天大樓會對各地經濟產生怎樣的影響?
楊偲:這要看在哪個區域哪個城市。在中國的一線城市,我認爲摩天大樓是一個經濟上可以循環的項目。如果建高樓的預期在未來得以實現,對區域經濟推動是非常明顯的。如果未來無法達到預期效果,則可能會有一些泡沫,如果建成後無法消化,也是泡沫的一種,是人力物力的浪費。
如果高樓的模式成立,那麼我不認爲項目會有什麼泡沫,只能說城市在經濟發展過程中會產生一些問題。
當開發量大於消化量的過程產生的時候,也就是摩天大樓高度與經濟泡沫成正比的時候。
新金融: 是否有相關
數據
或者研究表明摩天大樓有其適當高度?
楊偲:超過150米的超高層都可稱爲摩天大樓,目前專家們認爲摩天大樓的合適高度應該是300米。
一座城市的經濟發展到一定程度後,就產生了建造高樓的需求,但摩天大樓過高,又會帶來諸多不便,比如消防。超過300米的摩天大樓在消防等安全因素方面,存在很多風險。
新金融: 怎樣確定一座城市是否需要一座摩天大樓?
楊偲:這就要結合歷史以來建高樓的幾大因素。
首先是地價,在土地不計價的情況下,在單平方土地上建低層建築的造價要比高層建築低很多,在土地計價的情況下,又有個平衡點,地價漲到一定程度後,再去造低層建築,成本就要提升很多。
另外還有城市發展水平,一座城市發展到一定規模後,人口與產業規模會持續增大,而且還會持續吸引更多的人口量,聚集起更大的產業規模,這個時候,在有限的空間上建造低層建築就已經不能再滿足需求。
新金融: 超高層對城市經濟的吸附作用是如何體現的?
楊偲:超高層建成後大多用於金融、商業領域,這些行業又相對專業、集中,比如一棟用於金融行業的超高層投入使用後,會引來更多的同行業企業入駐,產生一個產業聚集。產業聚集,又會吸引更多的對這個行業有需求的人羣。
就像北京國貿和北京CBD,北京國貿中心的發展過程中,形成了一個金融、商業的集羣,也在不斷吸引更多的企業和人羣,以至於後來爲了適應發展不斷擴大規模,促使周邊形成了一個較大的商務聚集區,也促成了北京CBD的形成,以及北京CBD管委會的成立。
新金融: 有人說北京建設高樓破壞了原先城市的肌理,您怎麼看?
楊偲:肯定有破壞,這是不可避免的。原先北京的代表建築是天安門、故宮、天壇、人民大會堂,都不是很高的建築。無數高樓崛起後,很多仰頭都看不到樓的頂端,無論在高度上還是地域空間上,對原先的城市肌理都會產生破壞,而且北京國貿和CBD還在不斷東擴。
但城市經濟的發展又產生了對高樓的需求,現在需要考慮的,更多是如何把這種破壞程度降到最低。
新金融: 我們應該怎樣對CBD進行管理?
楊偲:現在對CBD更多的是一體化管理,比如CBD在城市的哪個區,就隸屬於哪個區來管理。而在北京CBD,成立了專門的CBD管委會,可以根據CBD的實際情況和遇到的具體問題做出更加合理的安排和處理。