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今典集團董事長張寶全告訴記者,今典集團會採用分拆集團板塊上市的策略,旗下影院預計2014年在A股主板上市
有人說,今典集團董事長張寶全是地產界少有的“混搭高手”,因爲今典集團跨越了旅遊地產、影視傳媒、藝術出版三大領域。不過,業界更多的聲音認爲張寶全是一個傳奇人物,因爲他在住宅市場被調控之前撤出了傳統的地產開發,轉向了旅遊度假地產。
放棄利潤高昂的住宅產品去搞摸着石頭過河的旅遊地產,也許當時很有人無法理解張寶全的選擇。但是,目前看,當房企一窩蜂地涌向旅遊地產的時候,驀然發現,張寶全已經跑在了前頭。
令人感興趣的是,在三亞灣紅樹林度假世界開業在即的檔口,張寶全在接受《證券日報》記者專訪時透露:“今典集團以後入市的紅樹林系列酒店將全部自持,不再出售。三亞灣紅樹林和青島紅樹林酒店的少量房源將是,想以產權參股分紅投資酒店購房者的最後機會。”
對此,又有聲音稱,這是張寶全的再次押寶。張寶全坦言,如果今典集團第一次轉型是由傳統的地產開發商轉向專注於文化產業的開發和運營,那麼,紅樹林系列酒店告別散售全部自持,靠商業酒店運營來創造利潤就是今典集團的第二次轉型。
複製“博彩體驗吧”
實際上,據記者瞭解,今典集團三亞灣紅樹林度假世界9月19日一期開業,其中最受關注的全國首家“博彩體驗吧”也將開業。對此,之前業界有不少各種各樣的質疑聲音,博彩體驗吧與賭場有何不同?是否踩到政策紅線?
“中國是一個禁止以現金或者實物賭博的國家,雖然我們的博彩體驗吧從功能、風格設計以及遊戲規則都與賭場一模一樣,但並不涉及賭場上的現金交易。”張寶全向記者解釋,“其實這就是一個以博彩體驗爲主題的酒吧,重在體驗博彩文化和其娛樂性”。
張寶全向記者強調,“此外,博彩體驗吧的利潤主要來源於門票和酒水消費等服務方式,普通顧客門票爲500元一張,可以買到5000個籌碼,VIP門票則爲800-1000元不等。輸贏都不支付現金,贏家可以參加酒吧的抽獎環節,獎品也只是‘博彩體驗吧’的點數,或紅樹林酒店內消費的紅樹林券”。
至於“博彩體驗吧”的資金投入情況,張寶全向記者坦言,三亞灣紅樹林度假世界“博彩體驗吧”共有3萬平方米,一期3000平方米的裝修成本大約1000多萬元,但後期運營成本比較大。因爲從其設計、製作到第一批的管理人員與發牌的荷官都是從澳門引過來的,人工成本比較高。
值得一提的是,三亞灣“博彩體驗吧”一直被業界稱之爲張寶全爲賣酒店而做的營銷噱頭,但在張寶全看來則顯然不是。“中國人博彩的需求很大,每年有6000多億元的獨資外流,同時更失去了這6000億元賭資所支撐的度假產業。”
張寶全向記者透露,博彩體驗吧是今典集團紅樹林度假世界六大品牌之一,不止三亞灣紅樹林度假世界有,將來也會複製到紅樹林所有項目,這與紅樹林“度假目的地酒店”的定位有關。
變散售爲自持
令人感興趣的是,在三亞灣紅樹林開業在即之時,張寶全卻向記者透露,今典集團將再度轉型,酒店全部變身自持。而實際上業界習慣將張寶全每一次超前意識的投資行爲稱之爲“押寶”或者“賭局”,這或許是張寶全的又一次押寶。對此,張寶全笑着告訴記者,“這就是博彩文化”。
值得一提的是,今典集團已經經歷過一次轉型,即由傳統的房地產開發轉向文化產業開發和運營,包括電影、酒店、當代藝術,這些文化產業板塊都已發展成爲今典集團的支柱板塊。
然而,當一個企業由散售向自持轉型後,資金壓力是這類企業普遍面臨的問題,這是轉型必須要支付的“代價”。從某種意義上來說,這也是一種“博彩”,就像張寶全所說博彩並不完全是非理性的賭博,而是“感性和理性結合後的推斷”。
事實上,張寶全宣佈轉型這場“博彩”,其理性之處就在於今典集團擁有充裕的資金。他向記者坦言,資金問題的解決一部分來自自有資金,一部分來自於銀行長期貸款。
更值得注意的是,紅樹林系列酒店從開工到開業,最短的只用了8個月,最長的也不到3年,而酒店一般第一年就開始盈利,這也是張寶全堅持二次轉型的底氣。
自持後不增資金壓力
“三亞灣紅樹林度假世界在開業後的第一個經營年就會盈利,而且預計盈利額度將超過我們的第一個紅樹林項目——亞龍灣紅樹林。”張寶全向記者透露,“亞龍灣紅樹林酒店就是第一個經營年開始盈利,目前每年平均的毛利率在64%左右,這超過全世界運營最好的酒店的水平”。
以三亞灣一期爲例,一期規模用地只相當於整體規模的1/4,大約有1500多間房,相當於3個亞龍灣紅樹林酒店。張寶全認爲,在成本管控上,三亞灣紅樹林酒店的人員構成僅比亞龍灣紅樹林多15%的普通員工,而管理層人數則與亞龍灣紅樹林酒店一樣,總人數只有700多人,比亞龍灣只多100多人。如果說運營3個傳統的五星級酒店需要1800多人,在同等規模的三亞灣紅樹林度假世界的經營方面,佔比最大的人工成本上相當於節省了兩個傳統五星級酒店的人工成本。
此外,張寶全向記者坦言,“除了一些政策的支持,紅樹林的品牌優勢已經建立,因此獲得了與國家開發銀行合作的機會。國家開發銀行向今典集團的紅樹林系列度假酒店提供長期貸款的資金支持,而且利率相對較低”。
張寶全進一步強調,其他自有資金主要來源於酒店運營和其他資產的經營,當然也包括以前建好的酒店出售後回收的資金,這樣就形成了資產的良性循環,也就完全不需要靠出售產權來平衡資金了。
拆分板塊上市
值得注意的是,2007年,當今典集團退出傳統住宅開發進行第一轉型時,張寶全曾一度暫停上市的腳步。
不過現在,張寶全非常肯定地告訴記者,上市一直在籌備中。從2010年到2014年的5年時間,是今典集團的產業化發展階段,這一階段最終完成的任務就是產業化全面完成和資本上市。
“但我們的上市有所不同,今典不會把一個集團拿去上市,因爲集團旗下涉及多個業務板塊,有輕資產和重資產業務之分,所以會採用分拆板塊上市的策略”。
張寶全預計,2014年,今典集團旗下的影院有可能在A股主板上市,因爲其實力比較雄厚。此外,在未來5年內,集團旗下大概會有5-6個板塊相繼上市,包括把紅樹林度假世界中的“今日藝術匯”板塊獨立出來在創業板上市。
-記者手記
昨天還在三亞,今天已到北京,張寶全近期一直在忙着三亞灣紅樹林酒店的開業事宜。當《證券日報》記者剛到今典集團北京總部辦公樓的前臺時,看到身着簡單黑色T恤的張寶全正向記者走來,可見他相當守時,甚至提前了10分鐘。
有意思的是,當我們彼此打過招呼後,張寶全的注意力就集中在了公司“三亞灣紅樹林開業倒計時”的電子顯示屏上,立刻拿出手機連拍了兩張照片。
記者走進張寶全的辦公室,被其辦公室的景象完全吸引了。有山有水,有樹有花。最重要的是,有黃色、灰色多隻小鳥飛來飛去,度假休閒的感覺迎面襲來。可以說,記者的採訪幾乎就是在鳥語花香的自然空間中進行。
跟記者第一次見到時一樣,木質的長桌前,張寶全顯得非常平易近人,臉色略顯疲憊,但仍舊耐心地回答每一個問題,整個談話氛圍輕鬆。談到度假的真正意義,他用一句話概括“一個夢,一次發現,一次不同尋常的經歷”。說到盡興處,我們彼此哈哈大笑。
這就是張寶全,但似乎又不是全部的張寶全。