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二手房交易過程中會產生一大筆稅費,很多購房者都爲此耿耿於懷。能否通過巧妙的方式,達到合理避稅的目的呢?最近某網站有網友發帖,聲稱有辦法解決這一難題,一時引來無數網友跟帖。網友提出的方法到底管不管用?聽聽浙江六和律師事務所高振華律師的解答。
網友出招一
網友“一壺”發帖稱這樣操作可以省下二手房交易的稅費:1、買方全額付清房款;2、賣方去房管局辦理他項權證給買家;3、辦理公證,全權委託買家辦理該房屋過戶等一切手續。
“1、他項權證辦理,防止了賣家有其他債務,可以防範買家的風險。可以把他項權證的抵押金額做大一點,房子升值之後也可以保護;2、辦理公證委託,買家可以隨時自己辦理過戶手續;3、暫時不過戶,可以節省大筆稅費。等5年滿後,或者政策降低稅費的時候(比如2009年)再辦理過戶手續。並且,買家要再賣房子,可以省掉一次稅費,把房子直接給下家。”網友“一壺”解釋可以省下稅費的原因。
按照“一壺”的操作思路,假設A向B購買一套價值100萬元的房子,A先向B支付100萬元房款,然後給這套房子辦理他項權證。他項權證的法律意義,就相當於A是這套房子的第一債權人,哪怕B陷入債務糾紛也沒關係,A隨時可以要求過戶這套房子。如果是投資,等找到買主之後A就可將房子直接從B頭上轉給買主。
律師解疑:
辦理他項權證,意味着將這套房子的全部權益抵押給了A,A的大部分權益都是能夠保證的。比如說B反悔了,但是辦理完以上這些手續之後,B是無權反悔的,A隨時都可辦理過戶手續。即便是B還有其他債務,但因爲已經辦理他項權證,這套房子不能拿到別處去抵債。也就是說,A不用擔心B反悔,也不用擔心B的其他債主申請法院強制執行。
但是這種方法還是有風險的。第一種風險在於房產的滅失,比如地震或火災,房子沒了,也就是抵押物不存在了,A的權益也就相應消失。另一種情況則是,如果B當初是用贓款購得這處房產的話,那麼根據法律規定法院可查封這套房產。但如果這套房子已經過完戶,根據善意取得的原則,這套房子是不用被追回的。也就是說,遇上這種情況,房子被當作贓款被追繳的話,A的權利不能得到保護。
網友出招二
也有網友發帖稱,可以向法院申請強制執行債務的方式,取得房產,這樣一來也可以省下相關稅費。
比如A向B購買一套價值100萬元的房子,A先向B支付100萬元房款,然後B向A出具一份100萬元的欠條。這時候A向法院提出強制申請,雙方同意以該套房子爲執行物。如此一來,法院將房子判給A,就不用繳納所得稅和營業稅了。
律師解疑:
這種方式A存在較大風險。因爲從法院申請到執行完畢需要一段時間,如果在這段時間內市場出現較大變化,比如房價漲了,那麼B就有可能反悔。A將B告到法院的時候,B就有可能選擇返還100萬元購房款,而不是將房子給A。如此一來,A根本沒轍。
如果B還有其他債務的話,採用這種方式後A將更加被動,自身權益無法得到保證。
總結陳詞:這兩種方式表面上看都可以達到規避二手房交易稅費的目的,現實中也有人操作過,但是其中的潛在風險也應該充分認識到。如果買賣雙方知根知底,或者是親屬、朋友之間,確保安全的前提下可以試一試。不過第一種操作方式購房人不能辦理按揭,也不能落戶,只適合投資客。