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假如你手頭有60萬元購房款,可以有幾種選擇:首付,買一個100多萬元的別墅;全款,買一套一百四五十平方米的樓房;拆分,買兩套小戶型……其實,你的選擇還有更多,比如,全款買一套小戶型,再用貸款買一套大一點的戶型……
這不是一個隨意的選擇題,而是現實中,我們很有可能會遇到的問題。
在經濟學中,特別是微觀經濟學中,消費者常常面對這樣的問題:怎樣花錢以實現效用最大化?是買5斤3元/斤的梨,還是買3斤5元/斤的蘋果?哪一個帶來的效用更大?
效用最大化就是對有限的資源進行組合,使資源的效用最大化。你的收入是一定的,可以購買的商品是已知的,但不同商品帶給你的效用是不同的,如何購買商品才能使你的效用最大?這就是效用最大化原則所要研究的問題。
具體到買房子這件事上面,是買兩個小戶型讓你更滿足,還是買一個大戶型讓你更滿足?買兩個小戶型,可以自住一套,出租一套,每個月多1000元的租金收入。但是小戶型住起來,面積不是很大,空間感和實用性肯定會打折扣。買一套大房子,住起來肯定比小戶型舒服,但是就不可能出租給其他人,就少了1000元的租金收入。如果考慮到後期升值空間等因素,你覺得還是買兩套小戶型更值,你就不會去買一套大房子了。相反,你也可能會覺得自己住得舒服比每個月多1000元更值,你就會買一套大房子。
大致說來,消費者買房,期望從中得到的效用集中在幾個方面:首先是功能性效用,即居住功能所產生的效用,這也是房產最基本的消費效用。其次是經濟性效用,主要是房產的價位。房產在其它條件相同時,價位越低消費者獲得的消費效用就越大,其實也就是性價比帶來的效用。第三,便利性效用,主要是房產所在區域環境配套所帶來的效用。第四,安全性效用。第五,舒適性效用。第六,怡情性效用,房產的怡情性消費效用來自於外部自然環境、小區內部綠化景觀所帶來的情感愉悅。第七,保值增值效用,是房產未來的升值潛力給消費者的期望效用。
消費者房產消費效用一般是以上七個方面的疊加。
值得注意的是,效用帶有一定的主觀性。買房子這件事,投資者、剛需者的出發點是不同的。即使同樣的身份,不同的人,考慮問題的角度也不同,對每個效用在總效用中的“打分”也不同。有的人比較在乎房子的價格,一套便宜的房子更能吸引他。有的人更在乎房子的配套和舒適,當然願意花更多的錢買自己喜歡的房子,而不肯去撿便宜貨。
所以,這也能很好解釋一些在你看來不能理解、在別人看來卻很正常的事情。如爲什麼加油站旁邊的房子總會有人買了,因爲經濟性效用在那部分消費者的總效用中佔分值很大。再如爲什麼有的樓盤在你看來那麼偏遠、那麼不方便,卻照樣賣得很好很貴,因爲消費者從中獲得的其他方面的效用,已經抵消掉了便利性效用的缺失。
每個消費者其實都是理性的經濟人,都會努力使自己的效用最大化。無論他是否知曉其中的道理,實際上,他已經按照“效用最大化”在做選擇了。(趙強)