|
||||
雖然竭力撇清大股東張志熔捲入內幕交易案可能帶來的不利影響,但恆盛地產(00845.HK)今年上半年卻經歷了前所未有的業績下滑之痛,同時飽受債務到期壓力。
8月28日,恆盛地產公佈中期業績,銷售收入13.4億元(人民幣,下同),較2011年同期23.8億元下降43.6%,淨利潤同比減少82.2%至1.7億元,而每股盈利僅爲0.02元,較2011年同期下降83.3%。
疲弱的銷售導致公司資金鍊緊繃,由近年持續融資累積而成的債務危機也在此刻一觸即發。招銀國際的報告顯示,截至2012年6月30日的短期債務佔借貸總額153億元65%,但公司同期手頭現金僅爲34億元。
“我們對短期債務的償還能力有點擔心。因此,恆盛地產必須努力改善債務到期的問題。”招銀國際分析師指出。
摩根大通在7月底也提醒:今年第三季度恆盛地產將有一筆12億元的信託貸款到期,第四季度還將有一筆2.95億美元離岸銀行貸款需要償還,若公司因爲大股東內幕交易而不能再融資,現金流將面臨較大風險。
項目進展緩慢
恆盛地產旗下多個項目處於停滯狀態,也許正是公司資金緊張的真實寫照。
2009年恆盛地產曾以19.7億元收購的南京三汊河項目,恆盛地產持有該項目60%股權。項目佔地面積21萬平方米,規劃的住宅建築面積約31萬平方米,總投資額達到60億元。南京三汊河項目一度對外宣稱要打造成南京最高端的江景豪宅,並預計2011年入市,但事實上,該項目至今仍未開工。
2011年,恆盛地產以6.6億元收購江蘇演藝文化產業股份(下稱“江蘇演藝”)54%股權。江蘇演藝有限公司號稱將投資250億元開發南京創意文化產業基地,但記者從江蘇演藝瞭解到,公司至今尚未開展實際業務。
另據媒體報道,恆盛地產旗下的南通熔盛大廈,由一幢52層高寫字樓和一幢48層高五星級酒店組成,原定2011年12月竣工,但項目至今只建成3層,並已停工半年。
恆盛地產預計下半年將有20個項目在售,但新推出的樓盤只有3個,而在售項目的表現也並不佳。今年上半年,上海地區銷售額同比下降12.3%,長三角地區銷售額下降47.4%,環渤海地區銷售額下降52.8%。
融資依賴
2009年上市至今,恆盛地產似乎從未真正擺脫缺錢的狀態,而公司也一直通過“借新還舊”的方式不斷化險爲夷。
恆盛地產2007年向投行及私募發行5億美元票據,但2008年首次上市失敗令本金和利息在2009年6月時已累計達到7.1億美元。
爲擺脫債務危機,恆盛地產當時不得不通過與上海實業協議融資償還部分債務。上海實業以20億元的價格收購上海尚海灣豪庭項目四幢在建樓盤,而恆盛地產每年也將爲此向上海實業支付相應的項目股權收益,三年後恆盛地產有權回購該項目。
恆盛地產得以暫時緩解當時的資金緊張狀況,但也付出不菲代價。在當時銀行貸款利率約6%的情況下,上海實業的年收益率達到15%。
三年到期後,恆盛地產不得不又通過新的境外融資安排才完成對項目權益的回購。2010年10月,恆盛地產完成3億美元、13.00%利率優先票據發行,票據的利率遠高於同期銀行貸款利率。
在2010年,恆盛地產還嘗試借道信託,爲旗下“恆盛南通尚海灣項目”進行股權融資。江蘇信託於2010年10月9日發起成立的“南通恆盛煒達股權投資集合資金信託計劃”共籌集16.7億元,其中12.5億元來自公衆投資者,另外4.2億元來自恆盛地產。
根據相關協議,恆盛地產須在信託到期時回購江蘇信託持有的相應權益,其中回購公衆投資者手中持有的信託,恆盛地產除了需要支付公衆投資者相應的認購金額外,還須支付認購金額16%~17%的利息。該信託即將於今年10月到期,而截至6月30日,“恆盛南通尚海灣項目”實現銷售收入14.57億元,剛好覆蓋公衆投資者本息。
無論發行高息票據還是信託,都顯示出恆盛地產對資金的渴求,而持續的融資也正不斷推高公司的負債水平以及償債風險。
二三線城市,奶酪還是毒藥?
在恆盛地產所有土地儲備中,19.6%位於一線城市,其餘80.4%位於二、三線城市。但事實上,二三線城市的項目至今尚未能爲公司貢獻有力的銷售收入,相反造成巨大的財務負擔。
恆盛地產上半年業績顯示,一線城市項目合計銷售收入佔76.7%,而二三線城市項目的合計銷售收入只佔23.3%。二三線城市項目未有起色。不過恆盛地產依然熱衷進入二三線城市,背後另有隱情。
在恆盛地產2010年財報中,有一筆高達6.6億元的政府獎勵收入,但並未說明地方政府獎勵具體來自哪些城市。得益於鉅額政府獎勵,恆盛地產業績因此增色不少。當年恆盛地產淨利潤爲36億元,除投資物業的公允價值後僅爲17.7億元,而政府獎勵即達到6.6億元。
有地產業人士曾對記者透露,地方政府獎勵、補貼房地產開發商的現象在二、三線城市十分普遍,因此在二三線開發項目也格外依賴政府資源。
不過受到地方政府獎勵的恆盛地產,卻沒能贏得投資者的信心。招銀國際估計恆盛地產至2012年底的資產淨值爲每股6.77港元,而恆盛地產8月30日收盤時的股價僅在1.05港元,較資產淨值折讓超過八成。