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2010年,在房屋拆遷補償標準還未談妥的情況下,瓊海市有關部門就將該市博鰲鎮教師街7戶居民房屋土地以拍賣形式出讓給了一家房地產開發公司,並且爲第三人瓊海市土地儲備整理交易中心頒發了《房屋拆遷許可證》(詳見本網2011年1月11日報道《瓊海國土局先斬後奏:居民房子未拆地已拍賣》),拆遷前述居民的房屋。瓊海市政府有關負責人在接受記者採訪時說,未補償先賣地是特事特辦的做法。這一事件在社會上引起強烈反響,中央電視臺等媒體也先後跟進報道。據王貽江介紹,1997年,博鰲鎮中心小學由於教師住房緊張,且每戶不足20平方米的住房都成了危房,學校爲解決教師住房困難,將學校的部分用地以200元/平方米的價格向學校教職工出售,購買者自行蓋房。“這些購地建房的住戶中,部分是教師,也有社會上的人,在購買之後,也按照有關規定繳納了相關稅費,從有關部門領取了相關票據和證件。”
王貽江說,後來他們建房所在地被當地稱爲“教師街”,國土和房管部門再爲他們辦理有關證件時也以此爲名。記者注意到,在居民出示的《土地使用權證書》上,其房屋土地“使用權類型”一欄爲“出讓”。
但最近,這7戶居民在調查取證過程中發現,瓊海市國土環境資源局在出具給海南某房地產評估公司的一份證明材料中,卻將他們房屋原本屬於出讓性質的土地證明爲“劃撥”,王貽江等居民認爲,這正是導致他們7戶居民的拆遷補償標準過低的主要原因:“你(國土局)給評估公司出證明說我們房子的土地使用權類型屬於劃撥性質,最終評估出來的價值肯定低!”王貽江說,當時瓊海市有關部門給出的補償標準爲每平方米1300多元,而馬路對面的樓盤售價都已經達到15000元以上。如此之大的懸殊差價,實在難以讓這裏的居民接受。
那麼,瓊海市有關部門以如此之低的價格徵用了博鰲鎮教師街居民的房屋和土地,最終又賣了多少錢呢?記者查閱到的有關資料顯示,2010年2月25日,海南美麗地產投資有限公司摘得該地塊,其中54.86公頃爲“其他商服用地”,6.6667公頃爲“其他普通商品住房用地”,成交價格分別爲128209.2094萬元和15790.7906萬元。依此14.4億元的總成交價來算,該幅922畝的地塊成交價格達到156萬元/畝。
由此推算可見,瓊海市在這筆交易中賺取的利潤是多麼巨大。
此外,在《瓊海市規劃局關於收回博鰲鎮東山路教師街國有土地房屋拆遷的公告》中,瓊海市土地儲備整理交易中心收回博鰲鎮教師街的土地,是作爲博鰲鎮亞洲論壇綜合服務區及配套項目工程建設用地。
但8月5日,記者在前述地塊上看到,曾經的博鰲中心小學校園已經被美麗地產僱來的推土機夷爲平地,曾經高大挺拔的椰子樹亦倒在刀劍利斧之下,被掩埋進垃圾坑。附近的居民告訴記者,美麗地產正在這裏爲其開發的“美麗熙海岸”項目建設售樓處。
而據“美麗熙海岸”的官方介紹,該項目位於美麗風情小鎮博鰲鎮內,總佔地面積930餘畝,總建築面積爲62萬平方米。項目集住宿、娛樂、休閒、餐飲、購物爲一體。建成後將成爲博鰲亞洲論壇綜合服務區的核心,在博鰲成爲商業綜合項目的新示範。
以建“博鰲亞洲論壇綜合服務區”名義徵來的地,爲什麼被一家主要從事商業房地產開發及經營業務的公司拿下?瓊海市國土部門在徵地時,是否知道前述居民房屋土地的使用權性質?如果知道,爲什麼在爲房地產評估公司出具證明材料時,證明“瓊海市博鰲鎮教師街拆遷中所涉及到的被拆遷戶的土地性質爲‘規劃用途:居住;使用權類型:劃撥’”?
8月9日,記者就上述問題聯繫採訪瓊海市國土環境資源局,該局辦公室稱,該局領導目前都在外出差,暫時無法接受記者採訪。就此,本網將對此事進行關注。
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出讓地和劃撥地的區別
出讓地和劃撥地的最大區別在於是否完全取得土地使用權。出讓地是屬於商業使用用途的土地,需要交納土地使用權出讓金;劃撥地是國家國有資產使用用途的土地,不需繳納土地使用費。
土地使用權出讓,是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者,並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行爲。
土地使用權的劃撥,是指縣級以上地方人民政府依法批准,在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用,或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行爲。
1、土地的價格不同:簡單、通俗的說就是,劃撥土地是以土地的成本價獲得使用權,出讓土地是在土地成本價的基礎上再加土地出讓金而獲得土地使用權。土地的成本價就是從農民手裏徵收時的相關補償費用、報批稅費之和。
2、項目性質不同:以劃撥方式供地的項目,一般是公益性的建設項目,國家專門有劃撥土地名錄;以出讓方式供地的項目,一般是商業性質的建設項目。
3、供地方式不同:劃撥土地以政府名義行政劃撥;出讓土地多數情況必須通過公開競價。
4、交易上市的限制不同:出讓土地以及上面的房屋,可以自由交易。劃撥土地以及上面的房屋必須按批准的用途使用,如要轉讓改變爲商業用途,需公開拍賣。
一般而言,出讓土地的價格高於劃撥土地的價格。