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樓市下半場·
20年未有之變局
概念地產:以新生的名義博眼球
房子也賣專利?這是開發商玩營銷噱頭還是被逼着找出路?
不久前,號稱國內第一個“在家裏種菜”的世界首創專利產品———室內園田樓盤在瀋陽發佈,2000戶家庭,每家配備一個10-20平方米的“園田”,業主在家便可實現“亦耕亦居、復返自然”的生活方式。國家住建和城鄉建設部政策研究副主任王珏林表示,當前房地產市場面臨着激烈競爭,不像我們前幾年,大家蓋什麼房子都能賣出去,而且賣得很好,現在這種搞專利產品的模式,值得同行關注。遼寧省社會科學院院長鮑振東認爲,在全世界首創室內園田綠色生態住宅,可以說是思路新、理念新、視野新、境界新,園田綠色生態住宅項目首開在城市造田、在樓中造田、在居室造田、在空中造田之先河,解決人地矛盾,值得推廣。
或許,這只是“史上最嚴厲調控”兩年多來,開發商謀求變局的一個縮影。近幾年,養老地產、文化地產、教育地產等層出不窮,已經從概念走向實踐。萬科、綠城等都是較早涉足養老地產的企業。另外,值得關注的還有文化地產等新業態,不久前,昆明首個“文化地產”項目文化空間登場,據稱建成後的文化空間將形成集民族文化、都市文化、中外文化爲一體的昆明城市文化綜合體。
產業地產:房地產開發的“明天”
“近兩年我們在廣州的住宅項目少了,但在產業地產等方面的動作更大,這代表合生的轉型方向之一。”合生創展集團營銷負責人介紹,比如位於花都的TIT國際產業園,就是一個規劃用地達3000多畝的“巨無霸”項目,現正招商。
這只是產業地產興起的一個縮影。前不久,住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹在福州一個論壇上表示,在嚴格實施房地產調控政策的背景下,中國房地產業出現一些新的變化,房地產開發與產業結合的趨勢越來越明顯。今年第一季度,在全國固定資產增速逐月下降的情況下,產業園區投資的增長速度明顯高於全國平均的固定資產投資增速,河南、貴州、四川等省份產業園區投資佔到整個固定資產投資比重近50%。實際上,這些產業園區絕大部分是由房地產開發企業結合產業在做的一些新的產業園區,也就是說房地產和產業並行發展的勢頭和趨勢非常明顯。
“對一些實力比較強、開發經驗比較豐富的房地產企業來講,現在產業園區的投資和發展正帶來新的機會。從企業的角度來講,這是一個新的趨勢,就是房地產和產業的結合,使房地產服務於實體經濟,而不是脫離於實體經濟發展,這也是一些有實力的房地產企業在今後轉型升級過程中必然要選擇的方向。”秦虹說。
從廣州市今年土地供應的情況看,產業地產也是主要看點。《2012年廣州市轄區建設用地供應計劃》顯示,今年廣州土地供應主打商業,住宅用地大幅縮水。全年計劃供應2.55平方公里商品住宅用地,相比去年供應計劃大幅“縮水”近四分之一。與之形成對比的是,產業用地達7.15平方公里,是住宅用地的3倍之多,產業地產在土地源頭上的“能量”可見一斑。
城市綜合體:重構房企發展戰略
6月份,番禺萬達廣場亮相;7月,首批產品萬達SOHO亮相,800套產品有上千人登記,萬博商圈“共振”效應明顯。“誰擁有城市綜合體,誰就擁有城市未來。”已成爲開發商大舉進軍城市綜合體的“剛性”理由。
近兩年住宅市場受到調控,不限購、不限貸的城市綜合體如雨後春筍般崛起。前有萬達、華潤、凱德,後有中糧、萬科、保利、合生等,地產巨頭加碼佈局商業地產,轉戰城市綜合體成爲企業重構發展戰略的一致性選擇。據統計,從2011年至2015年,20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米,其中在廣州市區和周邊的城市綜合體將不少於20個。
中原地產區域營業經理洪韻表示,城市綜合體開業,對周邊商鋪和住宅的業主來說都是大好事,會帶動租售價格上揚。以天河城爲例,正對天河城南門的天河南一路商鋪,10年前只是幾萬元/平方米,現在售價已達20多萬元/平方米,商鋪租金從每平方米不到百元飆升到過千元,甚至連六運小區內的二線街鋪,成功獲得“住改商”資格的一樓鋪位的售價也達10萬元/平方米。
地產名家論轉型
鬱亮(萬科集團總裁):房地產行業不可能長期維持高利潤率,因爲它既不是國家管制壟斷的行業,也不是有排他性核心技術的行業,更不是像創業投資公司那樣的高風險行業。尤其隨着土地成本的大幅上升,利潤來源只剩下房產開發本身,這個行業其實離微利時代已經不遠了。而且,市場競爭充分、銷售利潤率降到最低。經過20來年的發展,作爲行業的領跑者,萬科現在主動把銷售利潤降下來,等到微利時代真正來臨時纔不會被動。以美國最大的房地產企業帕爾迪公司爲例,帕爾迪的銷售利潤率在6%-8%之間。
馮侖(萬通投資控股股份有限公司董事長):2011年我國工業地產市場增加了40%以上,而商業不動產的租金也呈現50%-70%的增長,與此相比的是,住宅房地產的市場規模減少了40%,房地產市場的交易速度在降低,交易成本在增加,整個市場配置效率低下。面對制度性的調控,住宅房地產領域應尋求轉型。
蔡穗聲(廣東省房地產行業協會會長):面對新環境,我們要探索房地產業發展新模式。關於產品結構,要增加住宅品種,適當降低住宅投資的比重,加大對商業地產、旅遊地產、產業地產等產品的投資,實現產品多元化。關於產業鏈條,要利用其商業運作與資金優勢,與各行各業緊密結合,實現跨界經營,業界稱之爲“複合地產”。關於經營方式,鼓勵企業從銷售型企業逐步過渡到租賃型企業,更多地持有物業,通過經營管理、租賃服務賺取利潤,實現房地產業從類製造業向現代服務業轉身。
金勇(世邦魏理仕中國區首席運營官):現在住宅市場遇到困境,但商用地產市場沒這麼大的波動。但住宅開發企業直接轉型商業開發還是有很大挑戰的。住宅開發屬於生產型企業,注重規模效應,土地儲備,而商業開發經營是屬於管理和服務型企業,定位、設計、建造、管理、服務要綜合考慮。兩類企業在模式上有很大區別。(趙亞洲)