|
||||
淡市下,激進攻城略地的華潤置地(01109.HK),資金缺口與日俱增。
8月7日,華潤置地發出一紙通告,宣佈與多家銀行組成的銀團簽訂貸款協議,將34億港元收入囊中,爲期三年,但並未透露此筆貸款利率。
“目前,房地產企業在國際市場上的銀團貸款利率都差不多,一般較香港銀行間同行拆分利率加200-400個基點。”一位香港開發商老總告訴地產中國網:“比如說,現在香港銀行間同行拆分年利率大約是0.87%左右,因此這些貸款年利率大概在5%左右。”
在國內“銀根”有緊無鬆的情況下,此類貸款的成本相對較低。其實,自今年以來,華潤置地在國際市場上頻頻尋求貸款。那麼,這家背靠大樹的央企,是缺錢還是另有其因?如此大規模的融資,到底做什麼用途?
高強度借貸
去年,慣用發行優先票據的華潤置地,今年突然改變融資方向,並在國際貸款領域多次出手。
早在今年1月12日,華潤置地就向多家銀行組成的銀團借款13億港元。據瞭解,該筆融資爲雙幣種定期貸款,爲期兩年,並用於一般企業用途。
短短一個多月後,也就是2月22日,華潤置地再次與一家國際銀行簽訂貸款協議,獲得3億港元融資;4月17日,又向另一家銀行借貸10億港元。
華潤置地融資的胃口越來越大。6月份,又獲得兩筆貸款,其中一筆爲5億港元,另一筆爲1億美元(約合7.8億港元)。上述兩筆貸款年限均爲3年。
加之最近一期34億港元貸款,今年以來,華潤置地貸款總額高達72.8億港元(約合60億元人民幣),僅次於在國際市場上貸款額最高者(75億港元)中海外(00688.HK),但前者的資產總額遠低於中海外。
“首先國內銀根緊張,這些在香港上市的企業,不得不借助國際市場融資。”一位香港分析師稱:“其次,隨着這幾年擴張步伐的加大,華潤置地的資金需求量也越來越大,但有着央企背景,這家企業的融資成本一般都比較低。”
一語中的。其實,自2010年以來,華潤置地的借貸額一路上揚。2009年全年,總借貸額僅爲275億港元,而2010年,這一數據升至378億港元;去年,則飈升至607億港元。
上述分析人士認爲,在未來,華潤置地還有可能進一步大舉融資。
當然,高強度的融資,也進一步推高了華潤置地的負債率。據瞭解,2010年,其銀行淨負債股東權益比率僅爲56.3%;而去年,這一數據上升至68.3%。
商業地產成吸金“黑洞”
在上述分析師看來,華潤置地高強度融資,除了未雨綢繆外,更多的是爲了發展商業地產。
在近日舉行的股東大會上,華潤置地董事局主席王印公開表示,對下半年市場仍持審慎態度,公司將未雨綢繆,繼續低成本融資以應對市場變化。
此前,華潤置地高層就表示,到2015年,其商業地產對公司的利潤貢獻將達到40%,因此,大張旗鼓地進軍商業地產,亦造成了巨大的資金“黑洞”。
據瞭解,2011年,華潤置地提出了縮短“萬象城”開發週期,加快商業地產開發速度。華潤置地北京大區總經理蔣智生稱,“現在華潤置地明確提出要求,萬象城從拿地到開工,週期控制在36個月內。”
截至目前,“萬象城”系列已進入了深圳、杭州、瀋陽、成都、南寧等13個城市,蔣智生指出,萬象城今後主要發展的方向在省會城市和經濟發達的三線城市。
上述分析人士預計,隨着商業地產的不斷推進,華潤置地的資金需求量正在不斷加大,“預計這些商業物業全部建成,需要3000億元的資金支持。”
然而,僅僅依靠銀行借貸並不能滿足巨大的資金需求,因此,華潤置地在發展過程中,亦將部分商業出售。
“目前華潤置地在建和建成的物業都是長期持有,基本上不會考慮出售。”華潤置地董事總經理吳向東日前透露:“但是,我們未來也會發展另外一個產品線,可能會考慮賣掉一些中小規模和中等定位的商業物業。比如,去年在杭州、南寧的一些寫字樓物業,由於項目體量很大,所以把一些物業賣掉,這樣也彌補了調控爲住宅帶來的壓力。”
逆市激進跑馬圈地
儘管商業地產沉澱了大量的資金,但並未阻止華潤置地逆市跑馬圈地的步伐,這也造成了巨大的資金壓力。
據瞭解,2009年,華潤置地全年增加了605萬平方米土地儲備。而2010年後,便加快拓展步伐。2010年,砸下189億元巨資,將660萬平方米土地收入囊中,總土地儲備量升至2666萬平方米(建築面積)。
進入2011年,嚴厲的調控並未讓華潤置地減緩拓展的腳步,相反逆市激進擴張。
2011年全年,華潤置地斥資近200億元,將942萬平方米的土地收至麾下,至此,其土地儲備量亦接近3000萬平方。
而今年以來,該公司在土地市場上鮮有動作。“預計今年的土地拓展量應該與去年差不多。”上述分析人士認爲,可能目前正在尋找合適的機會。
從資金需求角度來看,拿地需求尚需200億元,因此,未來華潤置地的資金需求更大。
上述分析人士稱,華潤置地已從房企一線陣營掉隊多年,很明顯,在淡市下大舉擴張,有“反週期操作”的特點,這都是爲重回一線陣營正在努力,但這其中並非一帆風順,最重要的就是資金的考驗。