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四大龍頭房企“招保萬金”之一的金地集團,近兩年發展勢頭趨緩,儘管今年上半年業績實現同比近兩成的增長率,但134.6億元的累計銷售金額仍遠比不上恆大、中海等。在調控的環境下,金地集團開始調整產品供應結構,推出了更多適合首次置業、首次改善型的產品。在金地集團廣州公司(以下簡稱“廣州金地”),下半年預計將有6萬多平方米的普通洋房上市,作爲搶佔剛性需求市場的重要支撐。
不過,就在各大商家開始蓄勢備戰“金九銀十”營銷檔期的此時,廣州金地計劃推售的卻不是洋房,而是蓄勢了一年多的坡地別墅。廣州金地公司總經理朱克亮在接受羊城晚報記者專訪時表示,國家對房地產的調控已經見效,廣州市場正在回暖,此時推高端物業更加合適。
談調控與市場:促進樓市合理迴歸
和很多支持調控的商家一樣,朱克亮認同此輪調控的成效,認爲現在的樓市已經迴歸到了正常的需求狀態,並逐步回暖,對廣州市場充滿信心。
羊城晚報記者(以下簡稱“記”):對於調控,有不少商家表示反對,您如何看待此輪調控?
朱克亮(以下簡稱“朱”):去年開始的調控,是理性的,是有效的。一個行業,投資或投機氣氛濃厚並不是好事。由於限購、限貸等政策,調控開始的首年,高端需求被壓抑,做高端物業的商家確實過得很慘,但一年過後,調控見效,市場開始迴歸理性,去年還比較慘淡的高端市場,現在已經好很多了,相信下半年還會更加好。
記:是的,現在買賣雙方的態度都比較積極。
朱:對。現在的市場是理性的,供需雙方的博弈也漸漸趨向好的狀態,買方心態平和,供方更加理性。開發商也都在調整供應結構。下半年廣州樓市的供應量可能會有所上升,但因爲需求也在增加,所以可能仍會出現部分產品、部分區域供應相對緊張的局面。
記:作爲從深圳過來的開發商,金地如何看待廣州市場?
朱:廣州樓市其實是很平穩、很成熟的市場,這和廣東人務實、不張揚的居住理念和嶺南文化有關,所以即使市場有些波動也很正常。你說的“老百姓擔心樓價要反彈”也是很正常的心態。廣州是房企適合發展戰略深耕型的地方,這裏有獨特的嶺南文化,有成熟的置業羣體,如今廣州城市化進程的需求尚未釋放完,仍有大的發展潛力,我們對廣州市場有信心。
談區域與發展:增城仍是價值窪地
深圳和廣州是金地集團的“華南雙核”,金地從2006年進入廣州至今,依然只有一個項目、依然留守增城一個區域。未來是否會有動作?朱克亮說:“我們正在積極尋找合適的項目。”
記:最近廣州的限車令,有商家說對成交有影響,對金地有影響嗎?
朱:呵呵,限車令沒那麼恐怖。對我們影響不大。
記:爲什麼?
朱:首先,我們的項目經過6年發展,配套已經很完善,就說出行配套,小區設有車站,配置的8臺大巴可滿足業主出行。有些業主是有車一族,出行不成問題。我自己也搬進來了,生活很方便啊。其次,從區域長期發展來看,增城未來的軌道交通也是重大的利好,你看,新批覆的地鐵21號線不也已經到增城了嗎?政府對廣汕公路這些主幹線的擴建工程正順利進行,增城發展有新機遇。
記:您如何看待增城的限價政策?
朱:增城限價但不限購,限價是適合增城經濟發展規律的一項調控措施。廣州核心區域的房價,相對增城而言還是偏高的,增城的限價令,吸引了廣州部分的購房需求,越來越多首次置業者、首次改善型買家將這裏作爲他們的第一居所。我敢說,現在的增城仍是一個價值窪地。你用150萬元就能在這裏買到很好的房子,在中心區你只能買到六七十平方米的二手房。
記:金地的業主,度假型還是自住型居多?
朱:最早的時候有2/3是度假的,現在是長住型多於度假型了。這也是產品改變後帶來的結果。
記:這麼多年,很多房企早已經幾大項目齊發,爲什麼金地還固守增城?
朱:呵呵,這是因爲我們項目大啊,3800多畝的量,我們投入的精力大。當然了,金地做事風格嚴謹,也應該承認有些機會錯失了。
記:那就是說金地在廣州還是有所圖謀的,有方向了嗎?會不會在拿地上有規模、地域等的限制?
朱:是的,我們很想在廣州再拿項目,希望將金地注重生活本質的住宅理念傳播開去。廣州獲得土地的機會很多,但適合的卻不多。我認爲沒有必要畫地爲牢,只要合適的就好,比如能滿足首次置業、首次改善型需求的項目。
記:此輪調控讓商業地產迎來春天,金地董事長凌克也闡述了未來地產行業向上下游產業鏈條延伸和發展模式轉型的必要性,廣州金地有這方面的打算嗎?
朱:金地在2010年就明確了“以住宅業務爲核心、以商業地產和金融業務爲兩翼協同發展,成爲複合型地產開發商”的“一體兩翼”發展戰略,現在在北京、西安、深圳等城市都有商用項目。我們廣州團隊也正在尋找合適的機會。
談產品與營銷:8萬平方米產品上市
面對即將到來的營銷旺季,金地在近期也即將發力,推售相對高端的別墅產品,洋房計劃隨後上市。下半年,廣州金地的總貨量約達8萬平方米。
記:調控令市場發生變化,金地去年年底開始提出產品結構調整,廣州金地有何變化?
朱:產品必須隨市場變化而變化。我們的項目在增城,走的是“以空間定總價”的路線,也就是說,郊區樓盤價格會低一些,這些買家不會對房子有空間面積限定,而是追求一定的舒適度、又保證能輕鬆置業。我們細分了目標羣體,其中一類就是工作了三五年、或即將結婚的、或想接父母同住的羣體,研發出舒適三房產品,相信能贏得市場。同時,現在高端市場需求迴歸正常,我們也會順勢推出相對高端的別墅產品。
記:別墅也是黃金月的一個市場熱點,金地的別墅有什麼優勢?
朱:我們即將推出的是原創坡地別墅“72墅”,只有72棟,這是荔湖城項目繼獨棟、雙拼、聯排之後的第四種別墅形態,是時隔三年再次推出的升級作品,也是金地公園上城的首發別墅產品。這批產品有很多亮點,比如說採用全乾掛石材、人車分流、全套房、雙首層、雙庭院、雙地下停車位和三入戶設計;爲了改進其空間感,在廣州首次全部採用多天井設計、首層陽光庭院等。
記:這批產品好像去年就有了,爲何現在才上市?
朱:呵呵,去年的市場確實不怎麼好,我們也沒解決好因限價帶來的價格平衡問題,捨不得賣。現在市場好了,價格問題也解決了,所以到準現樓狀態了才推。
記:具體面積和預計售價呢?
朱:都是270多平方米、市場接受度較高的別墅,入市門檻大約在四五百萬元吧。
記:剛纔說的舒適型三房產品,計劃什麼時候推售?
朱:洋房產品有587套、共6萬多平方米,單位面積100平方米左右,是我們針對首次置業和首次改善型買家研發的舒適型產品,單位總價70萬元左右。
記:這是金地公園上城的產品,至目前爲止,金地荔湖城的開發進度如何?
朱:荔湖城共分A、B、C三大塊,公園上城就是整體項目的B組團,已經入住的是A組團,擁有優越自然環境的C組團是整個項目中規模最大、規格最高的組團。下半年C區的規劃將會初步完成,也有洋房和別墅,我們要將其打造成最完美的產品。屆時,這裏還將會建造定製別墅,屬於金地最高端的產品線。有望在明年年底或後年年初面市,也有可能因市場情況推後,金地並不着急。(記者陳玉霞張秀欽)