|
||||
調控兩年,在限購、房產稅、合理房價多重壓力之下,行業起伏不定,多方博弈亦,從未間斷。建立房地產市場調控長效機制和政策體系大勢漸成,未來選擇被動適應,還是迎接新挑戰?在今天召開的2012博鰲房地產論壇現場。題爲“政策挑戰調控中的房地產”引起了強烈討論。
以下爲對話實錄:
嘉賓主持:瑞士信貸董事總經理、亞洲區首席經濟分析師陶冬先生
中原地產中國大陸區總裁賴國強先生
對話嘉賓:
住建部政策研究中心主任秦虹女士
瑞銀證券有限責任公司董事總經理、瑞銀投資銀行中國區主席趙駒先生
協信地產控股有限公司CEO劉愛明先生
富力地產集團副總經理兼海南區域董事長趙渢先生
卓越置業集團有限公司執行總裁張遠先生
北京貝塔諮詢中心合夥人杜麗虹女士
第一太平戴維斯中國南區董事長林木雄先生
陶冬:大家好,我是瑞信的陶冬,今天在這裏主持第三場對話。昨天,我在海口機場下機,走出機場之後發現機場外面有9個商鋪,其中1個是咖啡店,一個是賣雜貨小吃的,剩下的全部是開發商VIP房間。海南的這種情況也許稍微誇張了一點,但我認爲這個折射出了中國房地產的現狀、中國經濟的現狀。
今天,中國的房地產是不是進入了一個新的牛市?還是不過是進到了一個小陽春?中國房地產是不是出現了一個拐點?還是隻是一個小小的浪花之後又是長江大水向東流?今天,很榮幸請到了7位嘉賓,一起來談論中國房地產今後幾年的走勢。
今天和我一起主持的是中原地產的賴國強先生,先請賴先生介紹9位嘉賓。
賴國強:大家好,大會邀請一個普通話說得不好的做主持,我相信大家會感覺辛苦一點。但是,我還是很榮幸。因爲,中原地產是做代理的,今天能和各位開發界、金融界的高手、專家一起討論,我在這裏簡單介紹一下,這裏包括住建部研究中心的秦虹女士,瑞銀證券的趙駒先生,協信地產劉愛明先生,富力地產趙渢先生,卓越集團的張遠先生,北京貝塔的杜麗虹女士,第一太平戴維斯的林木雄先生。每位嘉賓的發言是2-3分鐘,如果要加時請舉手。
最近,調控方式不變,市場已出現了回暖,調控之後將出現一個怎麼樣的市場?請各位嘉賓講講對市場的判斷,哪位先講講?張總先講講吧,卓越也賣得不錯。
張遠:對市場的判斷,應該說所有的數據都在證明一點,價平量升,這是一個現實。今天的討論主題對於企業來講,宏觀政策這一塊兒企業的發言權不多,企業更多的是無可奈何,面對“閒不住的手”調控,企業要知道調控的邊界在哪裏,知道手在動就可以了。作爲企業來講,在市場裏面怎麼生存,發展發展?房地產企業發展到現在,靠一批資金、一個樓盤,創造一個品牌,創造一個企業的奇蹟已經過去了。現在的發展階段到了,可能因爲一個毒地板,可能因爲一個戶型,可能因爲一個樓盤而毀掉一個品牌,而毀掉一個企業的時代了。所以,作爲房地產開發商來講,應該更加謹慎,應該更多關注自己產品的質量,關注自己的產品是不是對路,是不是能夠滿足需求。那麼,更多的企業應該懷着敬畏的心情來面對市場,懷着謙卑的心情來對待競爭者,對於宏觀政策這一塊兒,說實話,我只能適應。
昨天,巴曙鬆先生講房地產宏觀調控缺乏頂層設計的時候,企業只能考慮我的底層設計,考慮戶型設計,考慮一樓、二樓的設計。當陳淮教授講公共汽車的座位賣給一個人不公平的時候,我們在考慮怎麼把一層樓賣給一家公司。宏觀和微觀層面考慮的事情不一樣,但是需求在未來是存在的,我理解需求就是需要+購買力,需要是城市化進程,購買力是人們可支配收入的提高,加上中國老年人幫年輕人買房的習慣,也有,需要和購買力都有,15-20年,應該還不錯。但是,在波動期,企業怎麼找到窗口期配合自己產品的推售和開發節奏,我認爲這是企業自己要做好的事情,謝謝大家。
賴國強:企業產品、企業品牌,對未來比較看好。但是,有沒有具體的措施和方法?等下再問問。請劉總講講自己的觀點。
劉愛明:其實,這麼多年以來,我們看得時間長一點的是正常市場波動週期五年、十年,短一點的是三年。但是,現在我們看到的是波動週期越來越短,從城市交易量來看,可能很多市場的波動週期是3-6個月,爲什麼會出現這樣的狀況?實際上,預測未來是預測不準的,因爲週期只有3-6個月。
那麼,我想講的主要問題是宏觀調控的問題。我覺得,現在不是調控的問題,而是現在的調控不是宏觀調控,基本上變成了微觀調控,把市場週期弄成3-6個月。從現在的政策就知道,調控到戶型,調控到購買資格,調控到一個小小的制度,甚至有可能直接變成約談,動用這種手段來調控。那麼,我說它不是宏觀調控,究竟什麼是宏觀調控呢?對於房地產來說,哪些動作纔算是宏觀的?
其實,原來我們做過一個研究,研究美國房地產的歷史,在二戰後研究它60年的房地產歷史。60年房地產歷史研究下來,住宅行業及相關行業對於美國GDP的貢獻是25%,60年就只有這個數據,25%是自住。我認爲,這是一個行業的定位。現在,我們對這個行業沒有定位。如果你承認它是自住,那自住需要的是穩定,要有一整套宏觀的做法保持自住的穩定,劇烈的陣痛對於自住來說是完全承受不了的。
那麼,要在座的所有嘉賓回答一個問題,房地產對國家、對消費者、對大衆意味着什麼?不知道。我們沒有一個準確的回答,沒有一個定位。所以,政策也就是五花八門,甚至現在討論預售,相當於直接把柱子給砸了,就到了一個承受不了的局面,這樣的問題都還在討論,就表示我們沒有共識,沒有一整套規劃。從這套規劃開始,我們研究需求量,研究供應量,這其實是任何一個企業都會做的,企業都可以做十年戰略。我想,這些問題需要大家研究,如果沒有這樣一個共識的話,沒有一個宏觀調控的話,未來就是非常難以預測的。否則,就會像陳淮昨天講的,他在另外一個海邊和在這個海邊談的問題都不一樣。這樣的話,也就會導致調控目的和現實結果完全不一樣了,這個問題值得大家深思。
賴國強:請趙渢先生談談自己的觀點。
趙渢:我是管海南區域的,說說海南的情況,說說對海南的看法吧。
海南的房子,我經常形容成奢侈品,不是生活的必需品。所以,海南的房子受政策的影響比較大,特別是和中國經濟的發展關聯度更高一些,更加的敏感。城市的房子,年輕人要結婚,要升級換代,到了一定的時候必須去買,貴一點也得買,特別是看到越來越貴的時候更得買。但是,海南有點不一樣,是拿來養生、度假的,是另外一種需求的。所以,在銷售方面,可能整體的影響比較大。5-7月份的上漲,我覺得對海南沒有太大的影響。還有,海南的資源很獨特,對未來的房子銷售來說是很有信心的,這些獨特的資源在中國其他地方是無法比擬的。所以,我對海南的房地產市場是很有信心的。
賴國強:秦虹女士,7月份市場回升又回落,對後勢看待有沒有什麼啓示可以告訴開發商?
秦虹:第一點,我們要理解房地產的屬性,有自住和投資兩個屬性。儘管,國家放鬆貨幣政策,刺激實體經濟發展,投資基礎設施,但是堅決不放房地產,如果貨幣鬆了,房地產的自住屬性就會受到影響,我們始終要有這樣一個概念,從政策研究的角度來講也要重視這一點。其實,房地產市場受外界貨幣政策的影響是非常大的。去年,大家說限購政策對房地產市場的下調有很大的影響,在我看來是貨幣政策對房地產市場的下調影響最大,我們的政策沒有變,沒有動搖也沒有鬆,政府鬆的是首次置業對象。但是,市場變了。
第二點,我認爲,中國的房地產市場不可能靠投資性需求來支撐。也就是說,中國房地產市場沒有投資性市場,這個市場就完蛋了?中國房地產市場沒有投資性需求,中國經濟就完蛋了?那隻能說明經濟的脆弱性。所以,我們抑制投資、投機需求,滿足合理化自住需求是一整套政策,可能在相當長的一段時間內會堅持。那麼,投資、投機性需求去掉以後,剩下的主要是自住性需求,自住性需求在三五年內應該是常數,不像投資性、投機性需求可以買四五套,也可以買四五十套,那是沒法估計的,而自住性需求是可以估算到的。所以,市場在三五年的週期中大致是穩定的。
賴國強:保護自住性需求,壓抑投資、投機性需求。趙駒先生,您認爲中國房地產下半年會是一個什麼走勢呢?
趙駒:我不是研究房地產的,主要是做股本發行的,我的一個大觀點是從材料分析情況。我覺得,房地產公司在未來一段時間從需求來講,應該是有來自各個方面的需求,投資的、自住的等等需求,在市場上還是佔一個非常主要的作用。從開發商來講,主要看上市公司的數據,數據還是可以的,房地產行業的輿論影響也是比較大的,在各種各樣的輿論中感覺到房地產行業受到的影響比較大。但是,從數據來看,我整理了25家上市房地產公司的數據,上半年下降了15家,上升了15家,綜合起來還是上升了。這就說明,房地產市場的狀況應該還是比較穩的,沒有出現2008年那樣大幅度的硬着陸,大幅度的下降。我們感覺,歷次調整,房企要應對各方面的考量。所以,我的體會是房地產公司要比金融行業,特別是投資銀行的日子要好過很多。
另外,看3-5年的房地產市場前景,陶總比較悲觀。那麼,我們在國內發A股不能發,是政府的原因,停止了發行。香港市場上發不了股票,主要是投資者對未來有自己的考量,總覺得沒到底,陶總也說了,有可能未來4-5年是一個真的底,他就覺得這個時候來做股本投資不合適,股本投資是看未來嘛,他們心裏頭是忐忑不安的。現在,我們在香港市場上做IPO ,2倍、3倍市盈率你幹不幹?非常之低,自從萊蒙國際之後就沒有新的發行了。債券還是有一些發行,三年的發行,他們覺得可以,那我們就做債券的發行。
在寬鬆貨幣政策下,經濟要增長,我相信儘管之前有很多的宏觀調控,貨幣量非常之大,這些大貨幣量一定會支撐需求,購買房產產品。你承認也好,不承認也好,城鎮化還是要發展,還是一個過程,還是一個階段,還是要有增長,會帶動需求的。英國、美國有些房子有一兩百年的歷史,我們的房子並沒有到市場需求見底的時候,未來這個行業還是會比較穩健的。
賴國強:除了住宅以外,這幾年看到開發商的產品轉移到了綜合體和商業地產,對綜合體和商業地產又有什麼啓示呢?請林總先講講。
林木雄:其實,我想先回憶一下幾位嘉賓講的論點。本身作爲全球五大物業集成公司之一,本身對於房地產的發展也有一些看法。我先講一下企業今年所出現的狀況吧,在中國區的過去十年,每年的營業都是有增長的,今年開始有一點兒不對勁,上半年的業績下調了,這是從來沒有過的,什麼原因下調呢?我們分析了一下,我們服務的客戶大部分是上市房地產公司的,也服務一些未上市房地產公司的客戶,未上市房地產公司的資金來源主要是賣房的回籠,還有就是銀行的貸款。現在,有一些客戶該給的錢沒有給,這個情況比較嚴重,就是限購、限貸的問題,房子賣不出去,資金回不來,影響了我們的業績。
關於房產稅的問題,我倒覺得調控不調控,在市場經濟裏面,國家肯定是什麼事都要調,要控的。但是,怎麼調?怎麼控?我倒覺得今天可以討論一下。剛纔,有一些嘉賓也講了,房產稅到底有沒有效果?我希望嘉賓也講講這個問題。
賴國強:下面,請杜總介紹一下自己的觀點。
杜麗虹:我的觀點是一向都不贊成地產企業關注短期的調控或預期,地產企業過多心思去研究行業趨勢變動的話,那就離死不遠了。如果你現金流不好的話,那就趁着市場好趕緊賣房子;如果你現在還有富餘資金,還可以平穩度過的話,那你就花心思研究政策的變動、微調,不如去想想長期發展模式。
因爲,從短期來說,任何一個分析師不能預測到下半年或明年的政策會怎麼變動,影響的因素除了國內的經濟形勢和國際的很多因素,誰也沒有辦法準確預測和把控。但是,從長期來看有些趨勢是明顯的,一方面我同意中國地產行業在未來10-20年還會是一個向上發展的行業。但是,另外一方面也很明顯,中國的土地紅利確實是在快速地衰減。因爲,城市化的比例已經達到了50%,未來進城的速度是下降的,還要人民幣升值這些推動土地紅利上升的因素也存在很多不確定性。剛纔,陶總也講到未來人民幣升值還是貶值?都是不確定的事情。那麼,在這樣一個情況下,地產行業的土地紅利是衰減的。在這種情況下,地產企業從長期來說,你所能做的不是想辦法和政策博弈賺土地的錢,而是怎麼樣使自己進行更好的模式定位、模式轉型,變被動爲主動,如果你總是跟着政策跑,那你肯定是被動的,如果你自己有一個很好的戰略定位、模式轉型和效率提升的話,企業就會有一個比較主動的發展空間,也不會隨着短期的政策調控有很大的業績和現金流的波動。
所以,我個人的觀點,今天的主題是被動還是主動?我覺得,如果你總是跟着政策跑,總是關注政策,政策好了你就賺一把,政策不好了你就出現了現金流危機,那你總是被動的。如果你主動地去進行自己模式的轉型,去進行自己發展戰略調整的話,那政策對你的影響就是比較小的,那你可能在這場叫博弈也好,還是叫什麼也好的時間裏,你就是主動的一方。
賴國強:嘉賓已經依次發言了,下面是選擇性發言。杜總提到要化被動爲主動,我們應該主動出擊,我也想在這裏講講中原是如何面對這種局面的。
在座的有開發商,有投資企業,你們作爲行業的一份子,你們是選擇主動出擊嗎?行業中還是有機會的,這些機會遇到誰的手中?開發商有不少去主動拍地,在座的開發商會去選擇爭奪土地嗎?或者是以住宅爲主的轉型到非住宅類?未來住宅可能會受到更多的調控,住宅的發展可能會更加激烈,一、二、三線城市可能發展也飽和了,要不要轉戰四、五線城市呢?策略上怎麼改變?我想,應該有不同點的着重討論,陶總也可以給一些意見。現在,我們作爲中介公司,面對改變,我們會去主動改變,我們公司在革新,面對市場的改變要改變的話,你們會做什麼舉動?
林木雄:我覺得主動迴應市場是最重要的,從一個企業的角度去談這個問題吧。剛纔,一些嘉賓也講到國內投資性需求是很強的,我們公司已經做了兩年了,一方面是限購,另一方面有需求到其他沒有限購的地方去買房子。舉一個例子,最近在倫敦拿了一個項目,拿到亞太地區賣,特別是在香港,一天就全部賣光了,100多套的房子,主要的買家都是住在新加坡、加拿大的國內人去買,不是說你住在這裏就不能去別的地方投資了,在倫敦有房子,在紐約也可以有房子,我們看到了這個機遇,就拿了一些海外的項目來做業務上的拓展。
賴國強:提到營銷方法的改變,異地的房子,最近有很多新加坡的房子、香港的房子都在往國內推。
林木雄:我們這邊已經在做,大家都知道萬科已經在香港買了一家上市公司,我們的客戶碧桂園在馬來西亞也有一個項目,我們在幫他們做前期工作和銷售工作。那麼,這些是不是適應市場的一些策略?我覺得應該是的。
劉愛明:這個話題是很有意思的一個話題,我不太同意林總的觀點,企業應對市場變化是一個永恆的主題,沒有調控的話,97年的亞洲金融危機也搞得天翻地覆,如果沒有應對市場變化的能力,企業是活不下去的。這個時候,走出去是不太好的,你在中國市場裏都做不好,走出去怎麼會做得好?在一個溫室裏面的花朵都長不好,走出去肯定會必死無疑。所以,我認爲走出去不是一個最好的策略,拋開政策調控不談,如何應對市場變化,企業就應該具備這樣的能力。
賴國強:面對市場的變化,你們有什麼對策?
劉愛明:其實,我覺得中國的企業普遍缺乏一種把企業往“深”做的能力。比如,招商運營,中國這麼多家招商的企業,有幾家把招商運營得很好的?但是,我們是做商業地產,重點還是在地產,你不懂招商經營也可以做地產,但做商業地產還要做打造商業氛圍,如何在這個市場中具有競爭力,這纔是你的本事。
張遠:我們只能無可奈何的接受調控政策,我沒法主動。但是,我要主動地去適應市場,這個不能被動。卓越從2004、2005就開始進入商業地產,算是比較早一點的,卓越一直秉承着住宅地產和商業地產雙輪驅動的模式,住宅不好賣的時候,商業賣得還可以,住宅賣得好的時候,商業還可以持有一段時間,對我來說抗波動的能力就要強一點。但是,大家知道,抗風險能力強的話,平均收益可能就比某一個時期的單項產品要多一點。對於卓越來講,商業地產和住宅地產是未來發展生根的問題,還是要堅持兩條路走的策略,實際上還是爲了抗風險,爲了適應市場。我覺得,各個企業有各個企業的做法,各個企業也有各個企業的條件,各個企業對未來市場的認識也不一樣,做法說會有一些微調。剛纔,杜總講到中國土地紅利也慢慢消失了,除了央企和國企資本成本低,拿大面積地塊的方式可能在現在就不適宜了,有可能拿一塊地就開發,拿一塊地就開發,土地紅利那一塊兒要持有的話,可能成本還更高一些,土地市場也有一些變化,企業也要作相應的調整。對於市場來講,土地紅利確實在慢慢過去。
賴國強:在座的其他嘉賓有沒有要補充的?
趙渢:企業就不說了,還是說說我自己對中國經濟發展的判斷吧。十八大很快要召開了,我覺得中國經濟的發展是必然的,是必須的,是一定會保持一定的速度在發展的。但是,在兩屆領導人交接棒的時候,是不是前一屆幫後一屆多做點事情,壓一壓速度,在保證共產黨統治地位的前提下,下一屆領導是不是有更多的餘地來做呢?在接棒的時候,前面那個人還在飛奔的話,後面的人很難接住這根棒。對於中國經濟的發展,我個人覺得會有一段時間的低潮。但是,在新一屆領導人上去之後,只要共產黨的統治不變,一定會保證發展。而中國發展的方法,促進它發展的方法很多,簡單說一下,我有一個同學在發改委,堆在那裏待批的項目一大堆,他說要發展就批掉一半,到底不是純市場經濟,還是有很多方法去做。所以,我想,明年經濟發展了,房地產調控也應該會相對有些鬆動吧。
相關專題 :
2012年博鰲房地產論壇