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核心黃金商圈物業租金年均增幅達到雙位數,廣州熱門區域年升幅達15%以上。被逼遷或關店的,除了餐飲、書店,也包括國美、蘇寧、太平洋百貨、百盛、美邦服飾等,百佳超市中旅店被迫以臨租形式“捱日子”……
當全球經濟下行的寒風席捲而來,國內的零售商、餐飲商們不但要面對利潤下滑的危機,還不得不應對商業地產租金逆市迅猛上漲帶來的衝擊。據羊城晚報記者瞭解,近兩年來,中國的商業地產租金整體呈現飛速上升趨勢,特別是核心黃金商圈的物業租金成本年均增幅達到雙位數。有專業機構的調查數據顯示,僅廣州的商業物業近兩年來整體租金年升幅就在5%—10%左右,熱門區域更可達15%以上。
而由此引發的零售、餐飲商們因難以承受高租金不得不搬離原址,甚至關店的情況愈演愈烈。有業內專家認爲,在國內遏抑樓市、資金開始追逐及炒高不受宏觀政策影響的商業地產時,商業物業租金價格就被隨之推高,這將令衆多的零售餐飲企業面臨更嚴峻的行業洗牌以及重建商業格局的局面。
現象:唐寧書店華樂路店鋪租7年翻9倍
蘇寧1-3月開新店26家,關店35家
進入2012年,對於衆多零售、餐飲業人士來說,真是新的考驗和折磨。
不久前,在廣州天河北開店十年之久的重慶知名餐飲企業陶然居悄然搬離原址。“租金太高了!”一位曾在該店工作的人員透露搬遷原因,而與其百米之隔的另一家餐飲企業,也在不久前因同樣的原因選擇了撤出。
不單是餐飲面臨困局。今年廣州知名書店唐寧書店也黯然搬離華樂路,該店負責人曾對羊城晚報記者透露,華樂路店2010年的鋪租已經比2003年剛簽約時翻了9倍。
能夠找到新店也許還算是幸運的。香港百佳超市的廣州中旅商業城店則在最近半年內都不得不以臨租的形式“捱日子”。“租約到期後,與新業主尚未簽訂續約合同,目前只能每個月簽約繼續運營”百佳中國區物業及發展總監林惠貞對羊城晚報記者透露,租金是困擾雙方的大問題。
當有人繼續堅持,有人只能選擇放棄。今年4月,美邦服飾關閉了在上海淮海路的Me&City旗艦店。在廣州,國美農林下路店、昌崗路原永樂旗艦店、天河東路店等已關閉。而蘇寧方面今年1-3月的數據顯示,蘇寧新開連鎖店26家,關閉連鎖店35家。
而這種零售企業因高租金被逼遷甚至關店的現象已經在全國蔓延。日前,太平洋百貨盈科店付不起昂貴租金而遷走。百盛虹橋上海城店將關店的主要原因,也是與業主租約到期,難以接受高租金所致。
有休閒服飾商表示,國內一些一線城市的優質商鋪租金年增長高達30%以上,將嚴重影響休閒服企業的盈利狀況。
困局:商業利潤下滑租金上升
零售、餐飲業、家電連鎖利潤齊齊下滑,商業物業租金突飛猛進
其實,零售、餐飲等行業的利潤在今年已現下滑。據零售業分析師透露,今年以來,新世界、百盛、金鷹、茂業、銀泰以及廣州本土的廣百、友誼等零售大佬的可比門店增幅均出現下滑。而家電經銷商在今年上半年整體銷售則同比下滑幅度均值爲-5%。還有49%的超市、55%的家電經銷商客流量下降。
目前,租金也已超越人工、廣告的佔比成爲家電大連鎖所有費用中最高的一項。2011年,蘇寧的租金高達36.16億元;國美的租金也達到26.20億元(僅上市公司門店的數據)。
“與十年前相比,百貨的綜合毛利已經從30%下降到18%左右,而超市的綜合毛利也下降了五到九個點,”廣東流通業商會執行會長黃文傑表示,“但租金的價格卻在近兩年突飛猛進。與2000年後的十年相比,租金上漲幅度最低一倍,最高三四倍。”
令人更不可思議的是,商業物業的價格竟然是與供應量一起逆市齊齊看漲。
“去年廣州商業物業新增供應量達50萬平方米以上,這並不是一個小數目。但廣州市商業物業的整體租金並沒有下降。”合富置業市場經理樑燕明對羊城晚報記者表示,近兩年廣州整體租金升幅在5%-10%左右,熱門區域可達15%以上。
中介分析人士甚至還預測,在這些熱門地段,租金可能會繼續上升。
原因:商業地產爲何一枝獨秀?
這邊熱錢涌入,那邊商家普遍存在拓展需求
經濟下滑導致的各行業利潤下降爲何沒有對商業地產的量價產生負面影響?
黃文傑認爲,一方面,大量熱錢從被調控的房地產、疲軟的股市轉入到商業地產的開發和投資上,令商業地產的售價頻頻走高;另一方面,近年來不但大批的外國品牌、商家開始加速涌入國內並在國內跑馬圈地,衆多國內的零售商、餐飲企業、影院連鎖企業、家電大賣場等企業也紛紛搶佔地盤。“商家普遍存在拓展的需求,商業物業的供應出現供不應求的現象。同時,高售價也帶來業主對於高租金的回報需求”。
對於這一觀點,不少商業地產界人士非常認同。“租金的上升與住宅限購政策的影響有關。”樑燕明表示,2011年不少投資資金轉投商鋪、寫字樓市場。廣州市國土資源與房屋管理局數據顯示,2011年廣州二手商鋪、寫字樓的成交宗數,較2010年大幅增加124.8%和68.4%。
中原地產的相關負責人法永能補充,租金的上漲也與近兩年租約大量到期有關。“幾年前商業物業租約商定的漲幅往往比較保守,約在5%-10%左右,但是面對近兩年商業物業售價的上升,新的租約普遍提高了租金漲幅。”
趨勢:租金上漲加速商業洗牌
大賣場撤店向郊區轉移、小店網上開店將是趨勢
“連鎖超市能承受的月租金水平在80元———100元/平方米左右,超過這個紅線就必須慎之又慎。但今年最新的租金價格幾乎都在70元/80元每平方米甚至更高。”一位超市負責人向記者透露,一旦租約到期,這樣的租金水平,市中心的大賣場很難招架。對此,商家要麼撤場搬遷,要麼只能削減面積轉型。有專家預計,未來幾年也許會出現更多因爲付不起高昂租金而關門的商場。
“在零售網絡資源的稀缺,以及租金暴漲之下,行業將結束之前的五代十國的生存狀態進入汰弱留強的黃金併購時代。”黃文傑認爲,接下來通過收購、整合,資源優化、擴大規模、提高市佔率,市場將出現若干在競爭中處於優勢的大型企業。但對市場的新進入者則由於門檻的擡高,遏制了新鮮血液的流入。“這對於商業的豐富化是非常不利的。”
據記者瞭解,最近兩年在廣州開業或者即將開業的購物中心招商過程中,就出現了由於租金過高將外來百貨擋在門外的情況。“而廣州商業則來來回回都是相同的面孔,千店一面的情況更加嚴重。”有業內人士評價。
同時,爲降低租賃風險,增加贏利點,已有多家零售商開始自建或者購買商業物業。比如王府井百貨在2014年將在西安、成都、佛山等地擁有五家購物中心;華潤萬家自建物業,創造了歡樂頌社區購物中心;而樂購投資了樂都會;永旺開始打造永旺MALL……
黃文傑認爲,對更多的大賣場來說,市中心店租約一旦到期,撤店向土地成本較低的郊區轉移,很可能將成爲一種趨勢。“而一些小店店主則會朝着網上開店發展。據悉,每日僅淘寶就有數十萬家新店誕生。可以說,一場商業生態的洗牌大戰已經在線下商業物業的高租金倒逼下加速展開。”(記者孫晶孟慶利)