|
||||
進入8月,無論是與樓市休慼相關的政策預期,還是成交量價走勢,都漸趨清晰。在開發商的眼裏,調控政策是一把時時懸在頭頂的“達摩之劍”。業內人士普遍認爲,如果房價反彈的幅度超出了政府的可接受範圍,或者抑制投機性購房效果不佳,新的樓市調控政策將有可能突如其來。而在巨大庫存量與緊繃資金鍊的雙重壓力下,房企也不敢輕易大幅漲價“自毀前程”。
在當前新一輪調控大背景下,市場格局變化和企業動向受到高度關注。中國指數研究院日前最新發布的行業研究報告預測,在調控政策的導引下,首次置業需求和首次改善需求,將是未來五年支撐住宅市場快速發展的主要動力。隨着調控對“遊戲規則”的影響,更重視資金週轉速度、產品結構更偏向於剛需型的房企,將迎來重要發展機遇。
剛需成爲市場“救命草”
在經歷了上半年成交從低迷到爆發之後,房地產市場也隨季節一起進入“立秋”。各地市場成交顯示,隨着進入7、8月市場傳統淡季,成交正呈現下滑局面。在廣州,房王網監控數據顯示,樓市庫存消化速率從1月時的27.2%速降至7月的5.9%。
受目前調控政策影響,大戶型住宅明顯滯銷,而剛需則從5月起逐步發力。今年上半年,首次購房客戶比例爲87.6%,其中第二季度該比例達到88.5%,是過去三年內的最高比例。從市場表現看,剛性需求成爲成交量回暖的主要推動力。房地產上市公司上半年業績報告則顯示,剛需模式成爲左右大型房企業績的主要因素。於是緊抓剛需則成爲“萬恆中保”的制勝法寶。中指院報告顯示,以高週轉見長的“萬恆中保”已經取代傳統的“招保萬金”成爲中國樓市新“四大天王”。據瞭解,恆大全國中端至中低端產品佔所有項目的70%。而佳兆業集團今年推出300萬平方米的規劃可售面積中有90%是普通住宅。
同時,中國指數研究院報告認爲,未來五年重點城市住宅成交量將持續上升,增速在2013年後逐步趨緩,2016年成交面積可達2.6億平方米;供應量增速在2013年達到17.4%的高點後逐步放緩,預計2016年新批上市面積達2.4億平方米,複合增長率爲11.5%。而重點城市的剛需成交總量、首次置業和首次改善需求都將穩步上升,但增速逐漸放緩,年均複合增長率分別達到6.3%、5.8%和6.8%。首次置業和首次改善型需求,將成爲支撐住宅市場發展的主要動力,而一線城市以及一些快速發展的二線城市,將比其他地區具有更持續的增長潛力。
房企擴張迎來新機遇
過去十年間,樓市經歷過兩次洗牌;一次是在2004年“8·31”大限前後,一次是2008年金融海嘯前後。每次新的調控政策出臺,都帶來房地產市場的格局變動。莊凌顧問董事長張映光表示,“前者讓一批大型品牌房地產企業獲得了全國擴張的機會,後者則成就了一批對週期預判較好的房企”。眼下,房地產行業將迎來的第三次洗牌,將加劇行業分化。
近兩年保持高壓態勢的房地產調控,令不少房企的發展受到明顯影響,但也有一些房企黑馬,因其模式更契合當前市場方向,而可能脫穎而出,這種情況,與2009年龍湖、恆大爲代表的房企突圍崛起相似。可以說,每一輪調控,也都會爲一些房企提供絕佳的發展機遇。
近期,引起媒體關注的旭輝地產,便是其中一例。不久前,有香港媒體曝出,旭輝地產今年有赴港上市計劃。儘管這一消息並未得到旭輝地產的證實。但一直以剛性需求作爲主要市場的旭輝地產受到資本市場的關注,並非沒有理由。公開市場數據顯示,旭輝地產是今年上半年最得益於市場剛需性回暖的開發企業之一,其銷售額躋身上海前三,對於一家全國排名在30位左右的中型房企而言,增長可謂相當迅速。
對於旭輝的突出業績,旭輝集團董事長林中歸結於及時調整了產品戰略。他表示,“旭輝的產品結構目前在中低價位產品的量佔60%。早在2010年旭輝就意識到行業的變化,及時調整了產品戰略。產品定位調整爲以宜居住宅、大衆精品,以滿足中產階級剛需、自住的首置、首改產品爲主,”他進一步補充,“從2011年來看,銷售最好的就是我們現在做的大部分主流產品——中低價位、中小套型,滿足首次置業、剛需改善。我們去年這類產品只佔了45%,今年佔了60%。我們估計,剛需產品在住宅產品類明年目標應該會佔到80%。”
業界分析人士指出,此輪調控雖然令房企的整體發展受到明顯影響;但也有一些、特別是二三線房企因其模式更契合市場方向,而可能在未來脫穎而出。以萬恆中保爲首,主要以開發中低端住宅爲主的房企,將在此輪調控後,進一步擴大市場佔有率。記者李廣軍實習生李鵬煒