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上週,一則後來被闢謠的消息引發地產股暴跌
日前,一條關於“商品房預售制將取消”的消息引發高度關注,地產股聞訊當天暴跌。隨後,住建部發言人表示:“並未研究取消預售制度,相關傳言屬謠言。”儘管闢了謠,地產股在隨後也隨大市回升了,但“期房預售制度”的存廢之爭,仍然引起了多方的熱議。
中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強指出,之所以出現“取消期房預售制度”的傳言,可能是跟近期國務院派出督察組,對16省市樓市調控政策進行專項督察這個背景有關。很多人期待在這之後會有新的政策出臺,所以猜測是取消期房預售制度。市民許先生認爲,取消預售房制度,可減少買樓者的購房風險;網友“林大沖”也認爲,老百姓直接向樓市“輸血”,爲開發商提供資金支持,而開發商回饋給老百姓的卻是一套“未成型”的產品加上高房價和高風險。但看樓客曾小姐卻認爲,取消預售將減少樓市供給,豈不是逼着房價又上漲?
取消預售或致供應銳減房企破產
業界人士普遍認爲,若在現時條件下突然取消期房制,將會瞬間打破供需平衡,令市場極度震盪。廣州一知名上市房企的營銷總監表示,若取消預售,大量開發商手頭的期房將不能出貨,這不僅令公司的年終業績無法順利完成,同時,不少資金實力不足的中小房企資金鍊亦有斷裂的危險。此外,特別需要重視的一點是,佔據市場供應量絕大多數的期房一旦突然退出市場,新房供應必然陷入極度短缺,房價短期內可能再次暴漲。
因此,鑑於以上兩點,目前中央取消商品房預售制度的可能性幾乎爲零,上週地產股的狂跌應該只是市場反應過度而已。
中國房地產業協會副會長朱中一認爲:“目前預售制度是肯定不會取消的。”他說,預售制度確實存在利弊,從弊端來看,預售房可能存在虛假宣傳、違規銷售的風險,但利在於幫助房地產開發企業融資籌款增加供應,也可以讓消費者早選房、選好房。取消預售制度將直接減少供給,對於存量房不是很多的地區將是一個巨大的衝擊,必然又會引起房價的波動。
廣州預售門檻高要求準現樓發售
對廣州而言,被視爲預售制度所帶來的問題已經都基本得到化解。近年來,廣州對商品房的可預售條件所設置的門檻已經很高,具體表現在“要求必須達到用地規劃施工手續齊全,多層樓宇封頂,高層樓宇完成工程進度的三分之二”。這與《中華人民共和國城市房地產管理法》中針對房屋預售條件最關鍵的一條:“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,並已經確定施工進度和竣工交付日期即可”相比,門檻可謂已經擡高了許多。
而且以“多層樓宇封頂”的條件來衡量,意味着無論是多層洋房還是別墅產品,都已經是達到了準現樓的標準了,“刨坑就賣樓”的現象早已絕跡廣州樓市。
此外,在廣州住宅銷售市場,讓消費者感到較爲放心的一點是,大部分樣板房都設在樓宇內,不會有“只見圖紙不見實物房”的擔心。即便是一些房企不把樣板房設在樓宇內,但也有完善的小區實體環境讓業主及買家得到“零距離”的瞭解、認識,讓買家得以放心入市。
風向預測:不排除技術性微調
面對取消預售的種種傳聞,日前有媒體報道稱,北京再次被明確房價控制目標需要“穩中有降”。由此不難發現,價格成了督查組關注的重點。今年各地均未對外公佈年度房價控制目標,但從各地媒體的報道來看,各個督查組似乎都有對房價控制目標的詢問。
但問題在於,現在多數一線房企的土地儲備規模都足夠未來10年開發。更爲嚴重的是,與早年開發商土地儲備多爲廉價用地不同,現在天量的土地儲備,很大一部分是在2007年~2009年間高價獲得的。
“現在這些地的處理就只有兩個辦法:要麼,犧牲利潤,迅速出手換得現金,再去尋覓當前還算便宜的土地;而另一條出路,則是坐地漲價。”在限購、限貸不放鬆的前提下,第一條路顯然是千軍萬馬擠獨木橋,恐怕很多拿了地的房企,還是會走第二條路:漲價。
如果這一幕發生,屆時政府又將如何處理?擴大房地產稅試點,對商品房預售制度進行技術性的微調成爲一些業內人士認爲最可能的措施。“取消預售顯然是不現實的,但通過對預售各個環節的調控來調節市場預期卻是可行的辦法。”有業內人士表示。
政策回顧:多年前已建議取消
商品房預售制度從1994年開始實施,當年推出商品房預售制度,主要是爲了解決開發商的資金問題而借鑑了香港“賣樓花”的方式。一直以來,商品房預售制度是否應該被取消都是業界的熱點話題。在2009年“兩會”期間,政協委員提交了集體提案,建議全面取消預售商品房制度。去年年初,廣西曾以南寧爲試點取消商品房預售制。記者王荔珏
微博妙論熱點話題
謠傳“取消預售”專家齊吐槽
有部分網友和“磚家”認爲應該取消商品房預售制度,其理由是此舉將有助於房地產市場的健康發展,杜絕資質較差的開發商以“空手套白狼”的方式,令樓盤陷入爛尾危機。但不少網友和業界人士更偏向於應該堅持預售制度,“貿然取消預售,可能帶來房價新一輪上漲”。多位業內人士表示,預售制度是一把“雙刃劍”,但從目前的市場行情來看,利大於弊。取消預售制度將直接減少供給,助漲房價。
微博@周忻:今天地產股大跌,是因爲在風傳要取消房產預售制,你信嗎?!在今天這個時點如果有些穩房價的小動作,我信;如果說出臺顛覆性的政策,我不信!——易居中國董事局聯席主席兼總裁(CEO)
微博@任志強:許多記者打來電話和發短信詢問傳言,尤其是取消預售制度。我很奇怪爲什麼這麼愚蠢的傳言也會有人信。——知名地產商
微博@曹同學微博:不一定是造謠,不完全是不可能。因爲這是一個僞專家氾濫,人定勝天的年代。取消預售制,只許賣經過綜合驗收後有房產證的現樓,只有一個結果就是房價上漲10%,順帶稅收增長,銀行貸款收入增長,開發企業將增加的資金成本全額連上稅費加入房價,購房者負擔增加。——廣州市政協常委、廣州十大傑出青年、廣州市房地產行業協會副會長
微博@肖磊看市:預售房制度是有益而無害的,需要完善的應該是預售房制度的法律措施,在交房時間、質量、承諾、價格、證件等方面如何保護購房者。——財經專欄作家、外匯市場觀察員肖磊
微博@鄧浩志:目前商品房建設資金來源並不足以支持取消預售制度,如真取消無異於徹底停止建設商品房。無房可售那存量房會漲到什麼地步?一招恐嚇市場進行底部挖坑建倉的伎倆罷了。——地產經濟學家、方圓地產首席市場分析師記者王雯倩