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房地產調控所造成的影響開始在行業中逐步呈現,甚至也令企業不得不對經營模式進行重新思考。在房價快速飆漲的年代,爲了追求更大的收益,“囤地”、“捂盤”是房企們慣用的伎倆。而隨着限購時代的來臨,資金的快速週轉成爲王道。越來越多的企業開始走上了“快銷”之路,快速開發、快速銷售的“雙快”模式得到越來越多房企的認同。甚至有樓盤從拿地到開售的時間僅需要短短的半年。而記者發現,這些推崇這種模式的房企也成爲現時市場中最活躍的企業。“雙快”模式彷彿成爲房企在當下市場中更好生存的利器。然而,與之伴隨出現的還有頻頻的“質量門”。有分析認爲,“雙快”模式更像是一把雙刃劍,如何取得平衡纔是關鍵。
快開發:施工週期大大加快
“房地產開發企業就必須做到讓資金快速滾動。”作爲出了名快速開發項目的企業,上述這句話曾經是碧桂園在市場競爭中的一個“祕技”。而現時,這已經成爲很多企業仿效的對象。
作爲房地產開發企業,每一個項目的開發所要依靠的資金就非常大。在兩年以前,國內房地產行業銷售風生水起的時候,資金的來源並不成問題,一個項目從土地獲取到推出市場銷售的時間並沒有得到足夠的重視。有時候,推新越慢的樓盤反而銷售的價格會隨着市場的走高而漲得更厲害。但這種情況已經一去不復返。在限購、限貸大行其道的當下,資金的週轉成爲不少企業心中之痛。越來越多的房企開始察覺到加快資金週轉速度的重要性。而要實現週轉,項目的開發速度就必然要加快。
在去年,曾經有企業傳出要減慢新樓盤建設進度的傳言。但記者卻在市場中發現,今年開發商們的項目開發速度不但沒有減緩而是進入了“加速”通道。加快設計、施工週期也不再是碧桂園的專利。7月份,敏捷地產在廣州番禺有兩個新樓盤進行了奠基,而這兩個項目的預計建設進程快得驚人。其中,位於番禺易興大道的敏捷新光國際是在7月22日開工,而總建築面積近10萬平方米的項目計劃公開發售的時間就是今年的10月份。從開工到出售,中間只經歷了接近3個月的時間。
而另一個名爲敏捷時空壹號的項目建設速度則更快。據記者瞭解,該項目拿到地也只是今年的3月31日,而在7月初就已經完成了產品定位和規劃設計並且正式開工。據敏捷負責人透露,在今年10月份這個項目也會推出市場。從拿地到銷售,其中間隔只有短短的半年。
快銷售:“低價”是絕招
只是建設快並不能“來錢”,快速銷售也成爲企業們在當下市場環境中生存的另一大武器。相比於以往追逐高端、高價的戰略來說,“低價促銷”成爲房企走“雙快”戰略的另一大重要環節。
記者發現,在以“雙快”來應對市場變化的企業,旗下的樓盤也是打折促銷最狠,住宅銷售價格最低。被認爲走“農村包圍城市”戰略的碧桂園,一向以低價來拉動銷售。而如今,除了碧桂園外,敏捷地產,甚至行業龍頭萬科也在銷售端奠出了“低價”的絕招。
在去年敏捷地產銷售業績非常理想,而他們稱這是得益於“以量取勝”和“性價比最優的產品”。據數據顯示,在廣州該公司的所有在售項目的成交均價僅爲8824元/平方米。而在番禺大石-南浦板塊,敏捷地產目前在售的樓盤錦繡半島以及番禺萬博板塊的上城國際兩大項目更是這種“低價促銷”模式中的典型。上城國際在去年開盤的售價是11000元/平方米左右,作爲一個商業性質的LOFT公寓項目,而且擁有地鐵規劃優勢,但卻比周邊住宅項目的售價還要低。
而錦繡半島同樣走的也是低價促銷戰略。據記者瞭解,該樓盤從去年年中所推的兩房和三房戶型產品,銷售價格在11000元/平方米左右。而在今年,其所推出的兩房70平方米左右的兩房單位,售價一度跌至9字頭。“在周邊你再也找不到比錦繡半島更便宜的房子。”該項目的策劃人士曾向記者“自豪”地表示。
而在低價的刺激下,這些走“快銷”路線的樓盤所取得的成果也令人矚目。據開發商的數據,上城國際一開盤就清掉了九成。而錦繡半島目前所推出的產品的清貨速度也快得驚人。
與敏捷相類似,作爲行業龍頭的萬科在廣州的一些樓盤也有着“低價促銷”的身影。在前不久剛開始預售的北部萬科城項目兩房產品的帶裝修總價也只在20萬出頭。
“雙快”暗藏質量隱憂
“快速開發,快速銷售”的模式看上去已經成爲部分房企應對眼下受調控的市場所採用的特殊戰略。而從資金回籠快速週轉的角度上看,其效果也是較爲明顯。像敏捷、萬科、碧桂園都成爲近段時間來土地市場上的常客,拿地的熱情也更高。但值得注意的是,除了業績之外,“雙快”所帶來的負面影響也逐步呈現,最突出的就是越來越多的“質量門”。而在這些事件當中,並不乏走“雙快”模式的身影。
最引人關注的就是萬科的“地板門”。而在此事件曝光後,首先遭到質疑的就是萬科“快拍地、快開發”的模式。萬科董事長王石也曾發出萬科想保持世界最大的房地產公司的位置是靠數量還是靠質量的反思,他表示,在質量和速度孰重孰輕面前,萬科爲什麼就不能選擇從第一降到第二?
而其他走“雙快”模式的企業所推出的產品,包括住宅設計、實用率、裝修等等方面都曾遭到業主質疑。有業內人士認爲,在應對眼下的市場環境,“雙快模式”在企業生存的角度上看的確是不錯選擇,可以實現資金的更快週轉,但是如何將產品質量做得更好,更需要這些房企關注。不然,即便是資金週轉壓力得到暫時的減緩,但品牌的喪失將影響到企業的長遠發展。記者蔣勁勁