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中國人民銀行日前發佈的《二季度貨幣政策執行報告》中說,下半年將繼續嚴格執行差別化的住房信貸政策,支持保障房、中小套型住房建設及首套自住普通商品房消費,堅決抑制投機投資性購房需求。事實上,差別化信貸政策讓更多的首套房消費者得到了實惠,市場成交量放大,今年這個夏天樓市成交不平淡。
市場動態
夏季市場淡季不淡
8月份一向被視爲樓市傳統淡季,不過眼下樓市交易卻展現了不一樣的熱度。近期聯邦·祥雲國際二期加推房源,當日就銷售500套,而同祥城、錦融尚御等項目也均呈現火爆銷售的局面。
事實上,自五六月開始石家莊市場的樓市交易就呈現出日趨火熱的態勢。來自石家莊住房保障與房產管理局的數據顯示,6月份石家莊商品房共簽約4300套,環比上漲51.7%。從簽約物業類型來看,商品住宅簽約量仍佔絕對優勢,中小戶型仍是主力軍。
而樓市交易的升溫,一個顯而易見的原因就在於差別化政策的改變,尤其是差別化信貸政策正在成爲樓市交易上升的一個直接誘因。
“貸款政策的優惠對夏季市場起到了直接的促進作用。”惹目地產顧問機構總經理高小天說,雖然市場的升溫取決於很多因素,包括去年積累的剛需的釋放、地方微調政策對購房者心理預期的改變等,但利率的優惠對購房者的影響是不可低估的。
背後追因
房貸政策逐漸鬆動
事實上,房產信貸政策收緊一直被視爲影響樓市成交的一大原因。去年下半年,隨着調控的收緊以及各銀行貸款額度的緊縮,首套房貸款先是取消了利率優惠,即回到了基準利率。隨後又有銀行將首套房貸款利率提高到基準利率的1.05倍,還有銀行提高到1.1倍。首套房的首付比例也從三成提高到四成至六成。對於本來受到經濟條件限制的剛性需求者來說,利率優惠的取消無疑是雪上加霜。
中原地產河北研究部經理曹海亮說,去年下半年,隨着利率政策的調整,市場頓時降到了冰點。去年的“金九銀十”徹底褪色,其低迷狀態一直持續到年底。
隨着經濟形勢的變化,信貸政策誤傷剛需的呼聲日漸高漲。去年年底住建部就曾表示,要嚴格實施差別化住房信貸的政策,優先保證首次購房家庭的貸款需求。隨之房貸利率纔開始出現了鬆動。今年2月,省會首套房的房貸利率從上浮10%~20%迴歸到基準利率。
壓抑需求開始釋放
隨着銀行信貸政策的鬆動,自去年下半年積壓的需求也開始逐漸釋放。
“到了今年3月底,省會已經有銀行對普通客戶的首套房貸款,利率實行基準利率下浮5%的貸款政策了,這顯然刺激了市場的回暖。”曹海亮說。
樓市成交的走勢似乎也正在印證這一點。從3月中下旬開始市場回暖,期間可謂一路平坦。開發商頻頻放出新房源,購房者看準適合自己的項目也準確出手,市場成交量呈平穩上升的態勢。
業內人士認爲,首套房首付三成,貸款利率在基準利率的基礎上再打折,使很多首套房的消費者明顯感覺到政策的優勢。不僅一次交的房款少,而且光是優惠利率就能節省一大筆開銷。信貸政策的變化正在導致此前積壓的需求尋求逐步釋放。
後市分析
剛需助推“金九銀十”
“市場的放量與差別化信貸政策的實施有着重要的聯繫。”全國房地產經理人聯盟副祕書長姜煒說,在現在的市場環境中,差別化信貸政策對購買首套住房的剛性需求置業者優惠力度明顯。
在這種發展趨勢下,將有更多的剛性需求者出手購房,市場歸於平淡的可能性較小。但是在其他限購政策的作用下,市場也不會出現大幅度反彈。
同策房產諮詢研究中心總監張宏偉也表示,差別化信貸政策刺激首套房“自住需求”入市。他說,對於首套房置業者來講,差別化的信貸政策爲首套房“自住需求”進一步放量入市提供了市場機會,應該說,現階段仍然是自住需求最佳的購房時間“窗口”,在這個階段,首套房“自住需求”將繼續支撐整個房地產市場成交量持續回升,並且將成就樓市成交量“金九銀十”。