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據仲量聯行報告顯示,至二季度結束,成都寫字樓的總體量達到了106.47萬平方米。集中供應帶來的庫存及消化壓力的難題,再一次擺在了成都寫字樓市場面前。業內人士表示:其實成都市場上,未來企業對於寫字樓的租賃需求依然強勁,供應大並不是問題,真正的危險在於,目前在售及在建寫字樓,大多產品形式單一。如何在寫字樓產品上,根據市場需求進行創新,避免同質化,纔是當下最該解決的關鍵問題。 存量破百萬
同質化產品將受壓
據仲量聯行報告顯示,2012年二季度,三棟甲級寫字樓建成入市,總建築面積高達266339平方米,同比上漲223%,環比上漲226%。至此,成都寫字樓的總體量已突破百萬大關,達到106.47萬平方米。至二季度末,成都甲級寫字樓空置率由一季度的23.1%升至37.6%,平均有效租金拉低至117.5元。業界關於成都特別是城南片區,寫字樓過剩問題的討論從未停止,普遍觀點整個市場消化需要一定過程,而其中產品不夠創新的寫字樓,很可能在修建過程中就被淘汰。
同樣面對強大的庫存壓力,北京上海的情況卻有不同。戴德樑行最新報告指出,截至二季度末,北京甲級寫字樓市場存量穩定在620萬平方米。北京甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米288.55元,同比2011年飆升了近50%,空置率則持續下降到2.45%。
爲何上海北京寫字樓市場庫存驚人,租金卻屢創新高?仲量聯行成都商業部總監張裕鵬表示:“首先北京上海的市場成熟度跟成都有所不同。成都正處於快速發展階段,第二季度租金微跌,空置率上漲,是由於大量供應入市沖淡市場。如果除開新入市項目,成都甲級寫字樓的租金是上漲的,同時空置率也在下降。”他表示,未來2-3年的市場都會處於供應井噴狀態,短期內品質較低、缺乏區域優勢且呈同質化的產品表現將會持續受壓。
未來競爭激烈
創新型項目有出路
作爲大西南橋頭堡城市的成都,寫字樓市場前景如何?仲量聯行成都商業部總監張裕鵬表示,隨着成都經濟的持續向好、國際金融中心及優質產品的入市,預計未來跨國公司及大型國企對於高品質的寫字樓的租賃需求將持續增強。
或許能夠在萬千寫字樓中保持微笑的,則是那些高品質、產品有特色有創新的項目。例如,仁恆置地目前在成都的租金應該是最高,卻租不應求。原因有多重:地段、單一業權還有其高品質及稀缺性。正是因爲仁恆置地的高品質,實際上給入駐企業一個硬性標準和規定,保證了入駐企業的競爭力。
還有一些節能創新產品,成都國際科技節能大廈就成爲首個以創新概念來獲得業界看好的項目。它是國內首次擬設置新能源電動汽車充電樁的寫字樓。在汽車行業中,新能源汽車概念正在普及。開發成都國際科技節能大廈的成都中節能環保發展股份有限公司正是看到了汽車行業這一趨勢,設置了充電樁,爲未來新能源汽車的應用提供基礎支持。整體而言,它集成了國內外先進的節能建築和新能源應用技術,最大限度做到了節能、節地、節水、節材和環保。
華潤則爲客戶提供了定製服務。華潤大廈有一個蘋果成都旗艦店,在招商的時候,蘋果提出結構上,店堂內不能有一根柱子。華潤根據其需求做了結構上的改造,算是爲客戶做了創新。
有資深業內人士稱,節能概念在成都商務地產領域,成都國際節能科技大廈是首個吃螃蟹者。此外,在節能產品上,成都來福士廣場,也因多項“摳門”設計方案,獲得由美國綠色建築委員會頒發的“綠色建築(LEED)預認證金獎”。仲量聯行成都商業部總監張裕鵬表示,雖然節能環保的產品,在短期內的影響不會太明顯,但是從長遠看,節能環保是保證中長期產品競爭力的重要因素。
成都晚報記者但錦