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繼中赫力壓羣雄斬獲萬柳地塊之後,央企中冶豪擲22億元拿下舊宮地塊,約1.64萬元/平方米的成交樓面價刺激了同區域新盤項目的神經。記者在調查中發現,區域內的新盤項目多數不供應,銷售人員均表示,“上期產品買完,下期產品沒開盤。”房企惜售、蓄勢待漲的勢頭愈演愈烈。不過,和萬柳地塊對二手房市場產生的衝擊不同,因舊宮區域二手房市場的投資客較少,且多爲原著居民,對市場的敏感性較弱,區域內二手房市場價格平穩。
□事件回顧
舊宮地塊樓面價高企
7月17日,憋足了勁的中冶力壓對該宗地抱有較大期望的萬科,以22億元且配建4700平米保障房拿下舊宮地塊,摺合樓面價1.59萬元/平,溢價率45%。而根據粗略測算,如若剔除保障房面積,實際樓面價高達每平米1.64萬元。
該成交樓面價不僅遠高於富力在此所拿地塊,同時也遠超過去年萬科斬獲的地塊。據瞭解,去年9月萬科金第在該區域的拿地價僅爲9843元/平米,而2010年富力拿地時爲7126元/平米,不足兩年的時間裏,“麪粉”的價格暴漲,業內人士預計,該項目的最終售價將突破3萬元/平米。
事實上,在某開發商內部人士看來,中冶以如此高的代價拿下該宗地一點都不意外,“中冶對舊宮區域做了摸底的調查,對區域價值很認可,之前想買我們在舊宮那塊地,最後我們沒賣。”同時,據瞭解,受金融危機以及某些國際區域動盪的影響,中冶的海外投資大幅壓縮,更多的資金轉移到國內,早在之前的萬柳地塊,中冶就勢在必得,但萬柳地塊不得不放棄之後,中冶對舊宮地塊寄予厚望,必然會盡力斬獲。
而被中冶壓倒的萬科並沒有什麼損失,業內人士戲稱,萬科在該宗地的競爭上可謂“進可攻,退可守”的境地,如果萬科此次如願拿到該宗地,將增加萬科在舊宮的土地儲備,而如果萬科拿不到該宗地,這麼高的地價對萬科在舊宮即將推出的項目朗潤園的銷售也有幫助。
□現狀調查
隨行就市蓄勢待漲
飆升的“麪粉”價格極大地提高了開發商對面包價格的期待。記者在調查中獲悉,萬科朗潤園、富力盛悅居等均表示價格會根據市場情況作出調整。
記者在萬科朗潤園的售樓處瞭解到,該項目推出的首批房源已經排號結束,項目售樓人員表示,售價爲2.5萬元左右,共推出150套左右的房源,目前排號超過700個,“這150多套房已經不能排號了,想買的話只能等下一次推房了,但什麼時候推現在還不確定。”至於下一期的價格,該售樓人員稱,“下一期肯定看市場,不過很可能會漲價。”另據業內人士透露,原定於7月22日開盤的萬科朗潤園因向住建委報價過高,未能如期拿到預售證,暫時無法開盤。
而緊鄰着萬科朗潤園的富力盛悅居住宅產品已基本消化殆盡,售樓人員稱目前推出的商住產品價格爲1.6萬元/平方米,下期房價不確定,但中冶地塊的樓面價都在1.6萬元/平方米了,“我們才賣1.6萬元/平方米,差價還是很明顯的。”
另外,同在該區域的還有東亞五環國際項目,該項目在入市之初就以低價引起廣泛關注。據記者瞭解,該項目的起價僅爲13880元/平米,該價格甚至低於中冶拿下地塊的土地價格。東亞新華營銷總監賈玉鵬表示,會根據蓄客情況定最終的價格。
北京中原地產市場總監張大偉認爲,開發商是市場經濟下的開發商,期待漲價是正常之舉,舊宮地塊的高溢價成交的確給區域在售項目帶來漲價的預期,但張大偉認爲漲價的幅度很難超過全市平均水平。
房企惜售情緒明顯
在漲價預期不斷推高的影響下,舊宮區域的新房項目“惜售”情緒較爲明顯。
據記者瞭解,舊宮區域目前的新房項目僅有萬科朗潤園、富力盛悅居、東亞五環國際、明悅灣等少數樓盤,記者於日前走訪中發現,多數項目並無新房源推出。
萬科朗潤園的上一批房源已排號結束,而下一期的時間尚不確定。某業內人士告訴記者,此項目的住宅不足500套,體量並不算大,在目前利好不斷的情況下,開發商並不着急。
同時,富力盛悅居的商住產品也無現成的可售房源,售樓人員表示,“上一期已經賣完,下一期還沒開盤,沒有商住的房源暫時,可能要等一段時間。”記者在該項目的售樓處看到,整個沙盤的燈都處於關閉狀態,只有兩個銷售員在售樓現場。
而舊宮區域的明悅灣項目因市政配套等問題目前正處於被擱置狀態。這意味着整個舊宮區域目前能排號的只有東亞五環國際項目。賈玉鵬告訴記者,該項目將於8月底開盤,將推出5號樓的100多套房源。
亞豪機構副總經理任啓鑫分析認爲,市場供應的不斷下滑緣於開發企業的“捂盤”行爲,一方面,前一階段成交量的大幅回升,使得大批項目“以價換量”取得較大成效,部分房企更是已將近完成全年大幅消減的銷售任務,因此已經不急於推出後期樓盤;另一方面,去年以來土地市場的低迷使得各大房企的在建存量大幅減少,個別房企更是已經“後繼無地”,因此只能放慢目前僅存的項目推盤節奏。
□區域分析
名企扎堆區域價值待提升
不容忽視的一點是,目前舊宮區域的區位優勢並不明顯,區域的配套品質也有待提升。而隨着萬科、金弟、富力、東亞、葛洲壩、國奧等品牌房企的集中入駐,業內人士表示,前景可期。
舊宮處於大興區中心城鎮組團規劃中,與豐臺、朝陽、亦莊相鄰,是大興區含金量較高的板塊,但相比起亦莊的成熟規劃,舊宮在這方面做得顯然還不夠,交通秩序混亂,各種黑車、小摩的成了道路霸主。記者發現,該地塊周邊的商業設施相對完善,有蘇寧電器、味多美等生活購物場所及KTV、洗浴中心等娛樂場所。但是建設規劃極不成熟,幾家店混亂地搭在一起,購物環境不甚理想。
然而,正是這個還有很大提升空間的區域吸引了衆多品牌企業安營紮寨。據瞭解,2011年舊宮被定位於亦莊經濟開發區的“生活配套區”,正式拉開了建設舊宮的帷幕。在舊宮的拆除工程中,拆遷涉及總人口達3.62萬人,預計未來總建築面積將超過180萬平方米,龐大新城計劃使舊宮成爲南四環的價值窪地,品牌房企對此寄予厚望。
□二手房
舊宮投資客較少業主無明顯反應
舊宮區域投資客相對較少,該地塊的橫空出世對周邊二手房市場的影響很小。記者在採訪中發現,即使中介門店的工作人員對此宗地都不曾耳聞,更不用說二手房業主藉此提價的事情。
位於蒲黃榆路延長線附近的一家二手房門店工作人員告訴記者,附近的二手房均價自3月份開始出現了上漲的態勢,“去年年底,這附近的二手房價格爲1.4萬元/平方米、1.5萬元/平方米,現在一些舊的小區都1.6萬元/平方米了,新一點的可能在1.8萬元/平方米左右。”不過,他同時強調,“這個區域的價格並不貴,還是價值窪地,這是五環內,還比較靠近四環,你去別的地方找肯定找不到這麼便宜的。”
對於中冶拿下的舊宮地塊,該中介的工作人員均表示,“我們不知道這事,業主就更不會知道了,業主知道的話肯定就會過來找我們了。”
而另外一家二手房門店經紀人稱,“舊宮區域住的多是原著居民,因區域價值一直未被挖掘和認可,所以投資客很少,一般居民對這些利好的信息不怎麼敏感,也沒想到要藉此提價,所以影響很小。”
記者隨後又走訪了該區域的多家門店,除了鏈家地產部分工作人員對該宗地有所耳聞之外,其他中介工作人員均表示,不清楚該地塊,“沒有業主會提出那種要求的,壓根都不知道這個地塊高價成交。漲價是市場回暖的緣故,需求量大自然就漲價了。”門店經紀人表示。
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