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本報記者劉勇北京報道
隨著樓市回暖,一些之前以價換量的熱銷樓盤搖身一變成了漲價先鋒。
《華夏時報》記者通過對比今年5月份以來熱銷項目的價格變化發現,不少項目在7月份(截至17日)的均價與之前的價格低點相比,上漲幅度達到近20%。
但北京中原地產研究總監張大偉認為,只要調控政策不放松,房價並不存在大漲的基礎。
熱銷項目普漲近20%
去年年底,以近乎“賠本價”入市的龍湖[簡介最新動態]時代天階銷售一直名列前茅,是以價換量的成功范例,該項目價格一直處於穩步上漲中,7月份13536元/平米的價格比其開盤價上漲了26%。位於昌平的融創長灘壹號[最新消息價格戶型點評]的均價由2月份最低點的16422元/平米,上漲到19643元/平米,漲幅近20%。位於通州的K2百合灣的價格從4月份的18890元/平米上漲到7月的25337元/平米,短短三個月,漲幅高達25%。
事實上,最近漲價的項目不少都曾是“以價換量”的先鋒,這些項目以價換量成功之後,開始迅速進入漲價階段。中糧萬科長陽半島[最新消息價格戶型點評](微博)項目,5月成交均價為14922元/平米,而7月份,均價漲到16101元/平米。鴻坤曦望山5月實現銷售回款6.07億元,而其成交均價17997元/平米比前期下降了1000-2000元/平米,如今項目價格又漲回到18747元/平米。包括融創長灘壹號、華業東方玫瑰[最新消息價格戶型點評]都是大幅降價又漲價的典型。
據北京中原地產統計,7月上半月成交量佔據全市前100名的項目,與在6月全月成交量佔據前100名的項目重合的,累計有55個項目,這55個項目7月上半月簽約2871套,在這2871套中,均價上漲項目數量為41個,佔據總項目數量的75%。
亞豪機構副總經理任啟鑫向記者表示:“這些項目成交均價的上漲,一方面有可能是後期推出樓座品質的提昇;另一方面則是房企主動提高了在售項目價格。”
然而,漲價似乎並沒有影響到這些項目的銷售,記者在保利[簡介最新動態]春天裡的售樓處發現,雖然價格上漲近30%,但是售樓處裡仍然非常熱鬧。漲價後的K2百合灣,7月份(截至17日)成交金額已超過1億元,這個數字比6月份的6012萬元多出近一倍。融創長灘壹號也實現成交106套,毫不遜色於大幅降價的5月份。
任啟鑫表示,近期成交量的大幅回昇,使得多數房企回款頗豐,緩解了自調控以來資金鏈緊張的情況,部分項目甚至在數月之內完成了全年銷售業績,企業追求利潤最大化的本質使得其在危機暫解之後,開始逐漸提價。而從宏觀政策來看,近期頻頻推出的下調存准率以及降息政策,使得企業多做出政策底部已現的判斷,對於未來市場發展預期良好,因此提價起來更有底氣。
地王推高房價預期
現在的情形,讓不少業內人士將下半年的走勢定義為“漲”,他們不確定的只是“漲多少”。
亞豪機構數據顯示,7月1日至17日,北京商品住宅共實現成交7128套,相比6月同期增長34%,預計7月全月成交量也將連續第三個月再創新高。數據顯示,北京樓市6月均價突破2萬元/平米以後,在7月上半月,北京新建住宅均價依然穩定在2萬元/平米以上。
值得關注的是,在經歷了將近半年的冷清之後,近期開始進入活躍狀態的土地市場,給開發商打了一針“強心劑”。
繼萬柳地王之後,日前拍出的大興舊宮地塊樓面價高達15918元/平米,而此前該區域內的地塊樓面地價從未超過萬元。而最近北京出讓的數宗住宅用地也擺脫了底價成交的命運,溢價率開始徘徊在40%-50%左右。
張大偉向記者表示:“從最近拍出地塊的樓面價和目前區域內整體市場的銷售情況對比,可以反映出部分開發商對房地產市場的樂觀程度有明顯提高,房價再跌的可能性接近於零。”
雖然信心大增,但是開發商並不認為價格存在暴漲的可能性。
一位房企總經理向記者表示:“我們判斷下半年跌的可能性很小,有繼續上漲的力量,但是爆發式上漲的可能性也不存在,畢竟調控政策依然沒有放松。”
張大偉認為,目前成交量已經處於限購後的高點,但是整體市場相比限購前依然差距比較大。特別是二手房相比限購前差距很大,所以目前成交量依然處於回暖過程中。由於新開工全面觸底,7、8月淡季推盤量較小,全年成交量最高點在9、10、11月出現的可能性非常大。整體下半年的市場成交量將會超過上半年,在調控微松的影響下,恐慌性入市量是可以支持目前的成交量繼續放大20%左右,但恢復2009-2010年高成交量的可能性不存在,房價上漲的幅度也不會過大。