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力迅地產副總裁張學民:
根據上半年房地產市場的表現,業內不少人士預計樓市已經走過最低潮的時期。7月率先公佈業績的35家上市房企銷售額合計達5455.34億元,同比上漲11.8%.在中央對調控不鬆口的情況下,力迅地產副總裁張學民接受南都記者採訪時認爲,下半年房地產市場會保持穩中略升的勢態。這家紮根廣州的民企上半年創造了單盤銷售近8億的業績。在過去十年足跡遍佈內陸省市後,力迅表示,今年將集中火力,重回大本營廣州。在調控的市場背景下,回到自己最擅長的區域和領域。
南都:樓市調控在各方猜測中未見鬆動,衆房企在此情況下各展生存之術,力迅會否據此做出相應的戰略調整?
張學民:調控的壓力仍然在,因此力迅在策略上會有相應調整,產品線會更豐富。接下來,力迅會集中精力在廣州開發城市精品住宅,但是隨着公司開發規模的擴大、公司內部流程的理順,我們會嘗試開發非住宅產品。目前力迅有一兩個商業項目在售,接下來還會有一兩個項目敲定。這些項目包括寫字樓、商場、城市綜合體。總體上,我們看好謹慎進入商業地產。
不過,商業地產也是這兩年纔開始大幅發展,我們也是剛剛涉足,所以在項目選擇上會比較穩健。對於一貫開發住宅項目的傳統房地產公司,肯定會首先確保將來租或售都要有一定的市場空間,纔會去投資。力迅雖然做商業地產經驗不算多,但我們一直在關注寫字樓等商業市場。進入之前,一定要做足夠的市場分析。
南都:房企這個時候扎堆入駐商業地產,會帶來什麼影響?
張學民:我個人認爲房企選擇商業地產是一個正常的接班過程,經濟發展到一定階段後,純粹住宅項目的利潤模式、利潤空間已十分有限,商業地產此時顯得有利可圖。同時,經濟增長會刺激商業地產需求的增加。就開發商而言,發展、持有商業地產對上市公司的固定資產以及非上市公司的現金流都會帶來很大的幫助。所以,我認爲這是房地產正常發展階段的必然需求。
衆多房企涌入商業地產,必定會導致道路擁擠。我覺得國家適當地去調整一下商業地產的規模是健康的。國家之前可能對這方面的關注程度沒有那麼高。廣州這幾年一些商鋪都被人爲地炒作起來。像這類的確實應該由政府出面去管控一下。一些個體投資者對商業價值的評估可能不準確,會導致盲目投資。
南都:調控政策下,廣州衆房企的資金鍊困難有無改善?
張學民:調控這幾年很多開發商比起前幾年資金確實會緊張一些。但目前在廣州跟很多同行接觸後,我沒有感覺到廣州的開發商資金鍊十分緊張。可能相比北京上海,廣州的市場比較健康,市場化程度比較高,所以調控擠壓出去的熱錢對廣州影響也不是特別大。雖然調控政策嚴厲,但其他融資渠道還是有的,只是獲取資金的成本比較高一點,但這可以在開發中通過成本控制、調低利潤等其他方式來消化。
南都:不少標杆房企都在追求產品的標準化生產模式,是否值得行業借鑑?另外談談下半年走勢如何?
張學民:不同的開發商所追求的東西是不同的,大開發商可能更關注規模和速度,所以他們在產品形成了一定的標準化模式後,更注重擴張速度。這種標準化生產模式的優點是:產品比較成熟,然後能夠縮短開發週期,資金回籠。對於大開發商來說,是他們擴張的一個有效手段。我們追求的一直不是規模,力迅的理念是,要麼不做,要做就要做精品。
紅五紅六月之後,我不認爲下半年會有很大的上升空間,調控的大方向是不會改變的。就中央而言,成交價格控制住後,常規的增長可能是允許的。對此,地方應把保障房的供應量搞上去,讓大家都有一個基本的居住地。至於商品房就應交給市場,最理想的狀態是:根據不同地方的不同情況,相對延續穩中略升的勢態。
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