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懮慮房地產調控再度收緊資料圖片
房地產市場近期的盤整與博弈,在股市這一市場晴雨表反映強烈。在連日盤整後,本周三地產類股票突然遭遇沈重的拋壓,金地集團一度跌停,保利地產跌逾7%,龍頭股萬科A一度跌逾4.8%。盡管當日收市時地產股跌勢略有回穩,跌幅縮窄,但房地產龍頭股『招保萬金』當日跌幅均在3%以上。分析人士認為,隨著市場走暖、房價回昇跡象顯現,讓投資者懮慮中央房地產調控政策將再度收緊,對於政策預期再度趨向悲觀,因而紛紛拋售地產股。
市場走暖引發漲價懮慮
房地產市場近期成交的回暖已經被各地成交數據所證明。國家統計局網站7月17日公布的最新數據顯示,6月份70個大中城市中,價格環比下降的城市有21個,持平的城市有24個,上漲的城市有25個。相比之下,5月份價格環比上漲的城市僅有6個。各個研究機構近期紛紛判斷房地產市場正在走向回暖,而部分行業專家也發出房價走穩的判斷。目前的市場預期,正在由第一季度時的看跌向看漲演化。
在廣州,隨著市場的逐步走穩回暖,開發商推貨意願增強,一手商品房成交面積由2月份25.3萬平方米逐步回昇至5、6月份70萬平方米以上。合富輝煌發布的市場報告顯示,2012年上半年商品住宅供求表現與2011年上半年同期基本持平,整體價格平穩,整體成交逐步回暖趨勢明顯。2012年上半年成交面積為303.6萬平方米,與去年上半年同期持平,但環比去年下半年上昇近20%。2012年上半年成交均價為13826元/平方米,與去年上半年同期相比輕微上昇5%,環比去年下半年上昇1%。
近幾個月的成交回暖,也讓不少已公布上半年銷售業績的大型上市房企喜上眉梢。保利地產上半年實現簽約面積437.83萬平方米,同比增長28.43%;實現簽約金額502.96億元,同比增長27.47%。除了在今年1月簽約面積和金額同比分別大幅下降74.69%和69.35%,保利在2月至5月均保持了相當高的增速,每個月的簽約面積同比增幅均在40%以上,每個月簽約金額同比增幅均在30%以上。
行業龍頭萬科上半年實現銷售金額625.4億元,穩居房企銷售排行榜之首。中海前6個月累計銷售651.5億港元,同比增長24.7%,截至6月底已完成全年800億港元銷售目標的81%。金地上半年實現簽約面積同比增40.1%,簽約金額同比增加19.6%。
隨著一連串市場向好數據而來的,則是對房價再度上漲的懮慮。盡管不少機構及專家基於高庫存現狀作出下半年房價不會大幅回昇的判斷,但近期消費者還是出於對房價反彈的恐慌而急忙出手,而近期二次降息信號也讓一些投資客進入市場,推動投資類物業的成交火爆,加深了房價看漲的預期。
中央強調調控不放松
針對近期房地產市場出現的新動向,中共中央政治局常委、國務院總理溫家寶7月7日在江蘇常州調研時強調,目前房地產市場調控仍然處在關鍵時期,調控任務還很艱巨。必須堅定不移做好調控工作,把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策。
受房地產調控影響,今年房地產投資增速回落的幅度以及與房地產銷售有關的家具建材和家電行業銷售增速都回落得比較明顯。而一些地方政府在面對較高的財政壓力之時,對房地產市場松綁的想法也更為強烈。隨著『穩增長』目標的提出,今年以來全國各地已有接近40城市從不同程度調整了自己的房地產政策。在廣東,近日『珠海取消限購令限價令』的消息在網上流傳,而當地政府隨後緊急澄清否認。中央堅持調控不放松,與地方微調松綁樓市努力的博弈正在加劇。種種跡象顯示出,在當前經濟增速放緩的背景下,房地產調控已經處於關鍵時期。
住房城鄉建設部新聞發言人近日強調,將繼續堅持房地產市場調控政策不動搖,對於地方出臺放松抑制不合理購房政策的,將及時予以制止或糾正。而據媒體報道,為維護和落實國家的調控政策,近期有關部門將對房地產市場進行『大檢查』。其中,一些城市規避限購限價政策的擦邊球做法,也可能在檢查范圍之內。
『當前房地產宏觀調控若戛然而止會讓宏觀調控陷入一種危險境地。』中國社會科學院金融研究所研究員易憲容表示,在當前經濟轉型的關鍵時刻,政府首先必須衝破GDP增長拜物教意識的禁錮,徹底捨棄通過住房市場投機炒作短期內推高GDP增長的幻想,在擠出巨大房地產泡沫同時,建立起穩定經濟增長擴大內需的長效機制。這種長效機制最為核心的內容,就是讓住房價格回歸到合理水平。
在中央反復重申調控不放松的情況下,下半年政策趨向寬松的預期正在被打破。經緯行最新發布的報告認為,抑制投資投機性需求的准線仍難以動搖,限購限貸政策將持續。分析人士指出,從近期中央層面的表態來看,更多的是以維護調控所取得的成果為主,只要房價不出現大幅度反彈,政策再度加碼的可能性不大。而值得注意的是,下半年四十大城市住房信息實現聯網並正式運行後,或將使得限購限貸的力度有所加深,跨市多次購房的投資渠道將被封堵,這實際是對投資投機性需求起到了進一步抑制作用。
分析人士強調,由於下半年市場仍存在一定的不確定性,房價出現反彈或是國內經濟止跌回昇,均有可能在一定程度上影響中央決策層對房地產調控的態度。為避免這種突發情況對市場預期造成的影響,當前環境下,房企仍需以促銷消化庫存作為首要任務。