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央行兩次降息後,也許你將聽到更多這樣的聲音:房子就快漲價了,趕緊買吧!實際情況或許並不如此樂觀,唱多論調更多是開發商的“忽悠術”而已。除了上週本報報道的開發商熱衷拉市內的中介搞客戶轉介之外(見7月12日AII06版),近日,記者又發現在所謂的“築底反彈”期,又有多個樓盤紛紛加入買房墊首付的促銷行列。
判斷後市,不能單純參考簽約數據和房地產利益集團的言論,更重要的要看開發商的實際做法。墊首付的小高潮讓開發商“形勢一片大好”論調不攻自破。
豪宅板塊紛紛墊首付
說實話,墊首付已經不是新聞。
不過,在所謂的形勢大好時期,卻有樓盤大肆宣傳墊首付做法,並有多個樓盤集體啓動墊首付,這是值得推敲的現象。
從去年11月開始,便陸陸續續有樓盤公開宣傳墊付首付的促銷舉措,包括最早的中熙彌珍道,到中天城市之門,再到今年常平鎮內卓越·蔚藍城邦、翠景灣、霞暉花園等多個樓盤集體墊首付,而霞暉花園甚至祭出了首套房零首付的猛招。
上週六(7月14日),記者收到兩條關於墊首付的樓盤廣告短信。其中一條稱:“地王頻現,抄底時機已到?不限購不限貸!首付一律三成!即可入住君山·又一峯250-310平方米黃旗高爾夫大宅!限時鉅惠45萬元。”政策規定,商業貸款首套房首付至少三成,二套房至少六成,三套房及以上不貸款,現在寮步此樓盤卻“一律首付三成”。
另外一條短信也是黃旗山版塊的樓盤所發。該短信稱:“央行降息預示買房正當時!搶公積金收緊末班車!鼎峯尚境128-151平方米小黃旗攔山組團週末致謝加推低至15%首期。”
早在今年3月份,君山項目已經開始實施“付款方式優惠”。而在5月份,鼎峯尚境也已經墊首付。看來這兩個項目已經是墊首付的老手了,不過現在卻做得最爲高調,公開發短信廣而告之,尤其有意思的的,都位於黃旗山這一傳統豪宅版塊。
多個樓盤跟進
爲了穩增長,央行在6月8日、7月6日兩次降息,時差不足一個月。抓住這一政策利好,開發商大肆鼓吹“築底反彈”論,試圖扭轉市場預期,實現“多收三五斗”。
與此同時,開發商卻熱衷於墊首付,在6月8日之後,便有多個樓盤加入這一陣營。
剛剛過去的週末,萬江的葡萄莊園拿出30個名額實行一律8萬元首付的做法。該項目的洋房有87平方米、97平方米、127平方米三種戶型,一套房少則67萬元,首付至少得20萬元,至少墊付了12萬元的首付,墊付比例至少相當於總價的18%。
與此同時,石龍的佳兆業·御府,上週六開放樣板房,並啓動認籌,還打出了“首付4萬起”的廣告。該樓盤售樓員稱,該項目在售的爲75-118平方米的洋房,均價估計在7000元/平方米上下。據此估算,項目房屋總價的主力區間爲69萬-83萬元。現在,項目的具體售價和墊首付的具體做法還未對外公告。佳兆業·御府是佳兆業·中央豪門的四期組團,現在三期的房子價格在6300-6800元/平方米,若按此價格,御府的房子至少大約62萬元/套。就算以後的售價最低爲60萬元/套,那麼4萬元的首付,也只有總價的7%,墊付比例超過二成(如上圖)。
虎門的豐泰東海城堡在7月份舉行3D購房大行動。90平方米80萬元總價的帶裝修房,本來首套房首付是三成24萬元,現在,開發商一次性減免8萬元,墊付8萬元,業主只需自掏8萬元。這筆錢只需在交樓前還清便可,該項目的交樓時間爲今年的8月份或10月份。
另外,從6月中旬開始,寮步的香繽雅苑也開始幫業主墊首付,墊付額度爲5萬元。記者曾德軍實習生塗斯嵐攝影:胡國球
主要瞄準剛需客戶
降息之後開始墊首付的樓盤,主要針對剛需戶型。因爲剛需購買力相對較弱,墊首付可以降低置業門檻,進而吸引一部分剛需客戶入市。
葡萄莊園洋房全部是剛需戶型,在87-127平方米之間。上週末推出的30個墊首付名額,兩天便被消化完畢。佳兆業·御府全部是75-118平方米的洋房,是一個典型的剛需盤。香檳雅苑在售的也是68-86平方米的剛需戶型。
墊首付瞄準剛需的做法更明顯的是豐泰東海城堡。本來該項目在售產品包括90平方米、98平方米的洋房和197-280平方米的聯排別墅,不過,只針對購買90平方米戶型的首次置業者墊付8萬元的首付,連98平方米的都要“另外申請”,更遑論別墅了。
當然,君山·又一峯、鼎峯尚境墊首付的產品分別是250-310平方米、128-151平方的中大戶型,非剛需產品,但這只是少數,並且是在降息之前推出的活動。更具典型意義的還是豐泰東海城堡等新加入墊首付陣營的項目。
意圖儘快回籠資金
不是說形勢很好嗎,怎麼開發商還要墊首付?
一推出墊首付樓盤的開發商營銷負責人說:“現在還是想盡快跑量,回籠資金比較好。”
與一般代理商不同,深圳天爲地產總經理李寶柱說話以中肯著稱。李寶柱說:“國家連續降息、降準,說明宏觀經濟比較疲軟,對於後市,開發商還是蠻悲觀的,因此他們紛紛抓住政策利好,想盡辦法促銷,能出貨就儘快出貨。”
他說,某房地產巨頭在鳳崗的一個樓盤,早前賣8500元/平方米的,最近降到了7900元/平方米了。
另外,值得一提的是,開發商現在十分熱衷於市內的二三級聯動了。以前,東莞的開發商因爲自己能夠把握住東莞客戶,所以不屑於與市內的二手中介合作,不過從去年第三季度開始,市內的二三級聯動已經形成趨勢,今年更是遍地開花。住宅、商鋪、寫字樓等各種樓盤都主動出擊尋找有客戶資源的二手中介,讓後者給他們介紹客戶。現在,有的中介合作的項目高達二三十個,已經開始挑選優質項目來合作了。一中介總經理說:“如果市場好的話,開發商不會傻到拿總價3個百分點的佣金給我們。”
如此看來,開發商說房地產“築底反彈”,忽悠成分不少。正是因爲他們對後市沒有把握,所以才把握現在,想盡辦法勸說、引誘消費者入市,儘快回籠資金,以應對不明朗的後市。記者曾德軍實習生塗斯嵐
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